4月北京二手指数均价19133元/平 环比涨3.83%

据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示：2010年4月北京中高档二手商品房成交均价为19133元/平方米，二手商品房买卖领先指数为310点，环比2010年3月上涨3.83%，再创新高。同时，2010年4月价格同比上涨36％。成交量而言，北京市房地产管理交易网的数据显示，2010年4月北京市存量住宅网签交易量为31292套，较三月上涨21.54%。

1）受两会后3月下半月北京购房消费需求爆发的影响，4月上半月，刚性需求及看好楼市走势的客入市，在交易量快速并大幅回升的同时，京城中高档二手楼市价格继续大幅上涨，下半月受到“国十条”等收紧政策的影响，除部分着急出售的业主售房外，大部分业主的心态微现松动迹象，因此价格方面环比仍上涨了3.83%。

2）4月15-17日，二套房首付五成、限制本地居民购房数量及贷款等收紧政策陆续出台，给持续火热的北京楼市降温不少，促京城购房消费者的观望情绪浓重。但由于细则未出台，部分消费者赶抢末班车，随后，由于经济适用房禁租导致出现“经改商”的过户潮，促4月网签交易量较3月仍然上涨21.54%。当然，如果除去这部分突击成交，4月下半月北京存量房交易量呈回落迹象。

图：1-1 中原（北京）领先指数月度走势图

根据中原统计，和高峰时期相比，有70%左右的样本楼盘价格继续上涨。

图1-2：全市二手住宅量价走势图①

图1-3：样本楼盘跌幅分布图②

（来源：中原地产）

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二、中原（北京）领先指数——区域指数

受3月京城楼市活跃交易的持续影响，4月主要监测区域指数继续飘红。其中，海淀再次领涨，4月环比涨幅为4.1%，紧随其后的朝阳上涨4.0%；其它东城、西城、崇文等区域也都呈现不同程度的上涨，涨幅均在3%左右。

图2-1：本月区域二手指数环比增长情况

三、各区域板块分析

1、4月海淀区中高档二手商品房价格领涨京城，环比上涨4.1%。究其原因，北京中原三级市场研究部认为：

1）受3月楼市火热的影响，4月上半月继续活跃交易，价格高涨，虽然下半月受到收紧政策的影响，但房市场长期不断的需求，业主心理仍旧坚挺，因此，海淀区中高档二手商品房价格继续上浮4.1%。

2）海淀区的万柳、世纪城等区域无可替代的地理位置和优越的居住环境都是消费者的追捧对象，尤其是房的促区域楼市呈保值特性。因此，区域二手房业主心态平稳，价格未见回落。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，海淀区4月中高档二手商品房的成交均价为25109元/㎡。

2、4月朝阳中高档二手商品房价格涨幅仅次于海淀区，达到4.0%。北京中原三级市场研究部认为：

1）朝阳区作为楼盘众多，房源充足的区域而言，购房需求量大并陆续入市，上半月持续受到3月楼市活跃的影响，消费者积极的选房、购房，而需求的持续影响，业主的心理更加坚挺，价格仍旧高位徘徊。

2）下半月受到“国十条”等收紧政策的影响，消费者观望情绪较高，交易量及价格均有所回落，但3月望京的拍出和CBD东扩详规的出台，促区域业主的心理坚挺，价格大幅上涨，4月下半月虽然价格有所回落，但仍高于3月份。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，朝阳区4月中高档二手商品房的成交均价为19460元/㎡。

四、中原（北京）领先指数——下月预测

综上所述，北京中原三级市场研究部预计，受4月中旬“国十条”及4月末出台的北京“国十条”细则的影响，5月份北京二手房市场价格将回落5%左右，交易量方面，在上半月将明显回落，下半月在个别区域的价格降低走稳后，将会有所回升。

当然，具体到不同区域，由于一、二手房之间供给比例不同和区域条件特点不同，价格涨跌幅度也会有所不同。

（来源：中原地产）

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