房价已经把这个城市逼入死胡同

1

平顶山上一次在人民面前出名，是2013年的蛇年春晚的相声中。

于谦：您准备做什么生意呀？

郭德纲：我准备做煤炭生意。

于谦：怎么做呀？

郭德纲：河南平顶山，从那儿弄出煤来，运到山西大同。

这一次，通过郭德纲的免费广告，人们知道了平顶山，更知道了他是煤都，不但是河南的煤炭主要产地，更是的主要煤都之一。

而这一次，平顶山又一次在出了名，则是因为房价。

2019年8月16日，中国70城房价指数，这个经济实力连河南都排不上号的平顶山居然拔得头筹，月度环比拿了。

平顶山作为中原煤都，一个这几年经济不太好的矿业城市，能够登顶榜首。

我不知道是应该高兴，还是悲哀。

2

说实话，对于中国70城房价指数，不管你们信不信，我是怀疑的，尤其是新房月度环比涨幅这个数据。

我的一个粉丝，某著名房地产咨询公司某居的大数据中心的员工。

他曾经告诉我对于70城房价指数的观察方法，很有意思。

、对于一线城市，北上广深，房价涨跌幅结果，要乘以3来看。 比如广州环比比上月涨了0.5%，那市面上的房价很可能大部分涨了1.5%。

第二、对于二线城市，房价涨跌幅结果，要乘以5来看。 比如武汉环比比上月涨了0.5%，那么市面上的房价很可能大部分涨了2.5%。

第三、对于三线城市，房价涨跌幅结果，要乘以8-10来看。 东边的三线乘8，中西部城市城市乘10，比如洛阳房价本月环比涨幅0.5%，那么市面上的房价可能大部分涨了5%。

别问我为什么乘3/5/8，他也说不清，我更说不清，个人经验，个人意见，个人看法，仅供参考。

至于各地统计机关，如何将房价能够听指挥的控制在这么小的涨跌幅之内，用他的话来说，有一百种方法可以做到。

3

那么，按照上面的逻辑，这回平顶山房地产市场是不是真的火爆地到按不住了呢？能够达到月度环比10%以上的上涨呢？

恐怕，这一回还真不是。

原因很简单—— 煤价没涨。

作为河南主要的矿业城市， 平顶山房价和煤价有着非常大的正相关。

2008年之前，除了郑州，当全省的房价还懵懵懂懂之时，由于平顶山煤矿多，富人多，房价一路走高，甚至高于其著名的邻居——洛阳。

然而，08年，美国次贷危机爆发，国际煤价锐减，国内需求萎缩，煤价一下猛跌。

平顶山房价受到重创，甚至比煤价跌的还要狠。

然而，随之4万亿的投资计划，让煤价有所提升，平顶山的房价有了一定的回升。

然而好景不长，由于在2011到2014年，国家产能过剩，煤价下跌较多，平顶山的房价一直起起落落，维持在3000元——4000之间。

2015年开始，国家煤炭产业供给侧改革，砍掉了大量小煤窑、煤价重新上行。借着这轮东风，平顶山房价又开始一些起色。

然而， 作为河南的煤炭工业城市，平顶山房价在整个河南始终水平不高。

这是我做的一张河南省房价地图，平顶山平均房价5389，可以说河南省除了三门峡的房价地市。

而且，当时这张图一出来，很多人都给我反应标注的房价过低，但是平顶山人很少。 对于平顶山5000-6000，是其市区正常房价。

4

即使是本轮地市棚改+去库存的大涨，基本上所有河南省地市房价大涨，对于平顶山来说，涨幅也不大。

根据当地做地产的朋友的实际调研，从去年到今年，截止到现在，说实话，平顶山房价真是没怎么涨。

湛河区某大地项目，去年六月开盘5900，到现在价格6200；

化肥厂银基项目，去年四月开盘，今年6400，到现在价格6600；

该项目旁边的恒大项目，加精装的项目，6700的价格卖了整整一年半。

所以，对于平顶山的市场，我不能说它是“凉凉”。

然而， 你要说多火爆，甚至火爆到涨幅名，是远远达不到。

因为，其火爆程度，别说在拔得头筹，即使在河南省也远远落后其两个邻居——南阳和洛阳。

5

洛阳和南阳房价今年突飞猛进，就是因为地王的催生。由河南省立建房地产开发有限公司2010年以单价608万元/亩竟得！虽然价格不低，但是由于容积率较高（达到7），实际上楼面价不算很高。

此后，平顶山地王极少。

比如地王频出的2018年，18地市地王比较，平顶山也不占上风。

数据来源：楼品会汇总整理

573万的单亩价格，仅仅高于三门峡、焦作、济源等几个经济还不如平顶山的城市。

到了2019年，全市比较有影响力的土拍，也只不过是体育路和开源路几个两个城改用地。

虽然体育路地块，虽然总价达到一个多亿，然而单亩均价593万，尚不及2010年的那块地王。

更不要说和最近洛阳1400万每亩的那块龙门地王相提并论。

6

没有了地王，就没有一个城市房价上涨的导火线。

同样，没有较高收入人群就缺乏一个城市房价上涨的基础。

北上广深，哪个城市的超高房价不是由其远超平均收入水平托举起来的。

而平顶山恰恰相反。

这些年煤价的稳定让房价一飞冲天的上涨动力。而平顶山整体的城市产业、人口、收入结构决定了这不是能够短时间内改变的。

1、城市煤矿企业是城市的主要财政来源和就业岗位来源，缺乏其他服务业和私营经济。

2、主要的人口都是在煤矿企业就业，收入来自于煤矿。

3、煤价上升大家跟着沾光，煤价下跌大家一块倒霉。

可以说，平顶山是一个煤价决定房价的城市，这是平顶山的宿命，也是平顶山房地产的宿命，更是所有中国工矿型城市的宿命。

7

我曾经把中国房价的25个城市进行排列。这二十五个城市，有二个规律：

、 东北城市占大多数

第二、 矿业城市占大多数（煤矿居多，油矿稍好）

东北+煤矿的几乎所有城市差不多全部沦陷，而且越往北越多，黑龙江尤多。

为什么？

因为在今天，中国传统工业快速转型互联网产业的今天，过去国企国矿的荣光差不多已经化成转型的枷锁。这并不是现在才开始的问题，从二十年前“大下岗”时代就已经发生。

城市之间竞争的残酷在于，一步跟不上，就步步跟不上，一旦落后，就会全面落后。

产业转型的迟滞或失败，一定会导致人口的流失。

而人口的流失或失败，一定会加剧产业转型的失败。

对于北上广深，这是一个正循环，而对于上面的二十五个城市，则是一个负循环。

在这里房价只是一个表现，而非原因。

但从房价中，你能看到此类城市万木萧瑟的一切。

8

那怎么解释平顶山房价荣登中国官方最权威的房价涨幅排行榜首呢？

我的答案是 “玩脱了” 。

在前文某居的朋友告诉我，对于地方政府，他有十几种办法让房价按照预定的轨道统计，比如限制高价房备案，高价房和郊区房放在一起备案，高价房部分价格备案，部分价格以装修入账而避免备案。

总之，一句话，道高一尺魔高一丈，人民群众的智慧是无穷尽的。

所以，以平顶山房价涨幅，抹平1.5%月度环比涨幅应该是很轻松的。

要知道，平顶山前三个月的涨幅排名，分别是31、36、17，所以这个七月这个榜首很偶然，同样不可持续，很可能由于某种偶然因素，没有做好“数据处理”。

这是我的解释，也是我能想到的解释。

最后送给大家一句话。

我并不爱用“阴谋论”来推测事情发展，但是当所有的可能都排除之外，“阴谋论”或许是最接近真相的一个解释。

因为，这个“”，已经把这个城市逼入了房价的“死胡同”。