机构：楼市处于三大换挡期

7月26-29日，在2019年博鳌房地产论坛上，《张弛有度——2019年上半年楼市总结报告》（以下简称《报告》）从政策变化、土地市场、新房市场、二手房市场、下半年展望等解读楼市晴雨变化，为深入了解房地产市场变化、政府制定相关政策、帮助用户更好实现安居等方面提供切实有效的指导数据。

1

上半年:调控成关键词

2019年已过半，上半年楼市在“房住不炒”调控机制下，房地产市场整体维持着平稳、健康的运行态势。

2019年4月，中央政治局会议再次强调“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。在维稳的主基调下，调控成为2019年上半年楼市的关键词。

《报告》指出，2019年上半年，各地频频出台房地产调控政策，不只针对房价这一单一维度，而是从包括地价、限售、限购、公积金等多个维度，这一趋势也将在下半年延续。

与此同时，今年以来，地方政府的楼市调控政策渐呈分化趋势，因地方楼市行情冷热不均，因而所推出的调控政策松紧各异。

例如，6月初，在南京市高淳区、六合区买房的外地人只需提供在宁居住证或在宁工作劳动合同即可开具购房证明，但南京市其他区域的限购仍在执行中。苏州的政策呈现了两个半月内的三度调控：5月11日重点针对高新区和园区新房限售三年，园区二手房限售五年；5月16日又补充出台了的政策细则，7月24日又出台政策，由原园区和新区部分地区限售调整为苏州6区均限售，新房3年限售、二手房5年限售。

《报告》指出，整体来看，在2019上半年楼市政策的变化下，楼市保持平稳发展态势。下半年，政策的调控将愈加精准，在“因城施策”的指导方针下，房地产调控政策将持续保持张弛有度的节奏。

2

房企经历“缩衣节食”考验

2018年年末，国内房地产的融资环境有所放松，房企纷纷抓住融资窗口期，以填补资金缺口。但在“房住不炒”的主基调下，房企融资潮渐退。如今，房企正在经历“缩衣紧食”的考验。

在外部融资渠道受限的环境下，房企在强调回款的客观压力下，通过加紧工期，来加快推盘节奏，拉动预售，提升回款量。

国家统计局数据显示，2019年1-6月份，房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，与去年相比增速上涨，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%；房屋新开工面积105509万平方米，增长10.1%，增速回落0.4个百分点；住宅新开工面积77998万平方米，增长10.5%。

融资端受限的同时，房企在土地市场的积极性也明显下降。《报告》指出，土地购置面积同比下行明显。2019年1-6月份，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。

值得一提的是，数据显示，在2019年上半年土地市场降温趋势下，部分二线城市热度明显提升，杭州、武汉、郑州、合肥、宁波等城市抢地现象频现，二线城市平均溢价率达到19%。

3

不同能级城市商品宅市场成交形势各异

根据国家统计局数据，2019年1-6月，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%；住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降10.0%，商业营业用房销售面积下降12.3%；商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅销售额增长8.4%，办公楼销售额下降12.5%，商业营业用房销售额下降10.0%。

对此，《报告》指出，不同能级城市的商品住宅市场成交形势各异，这主要由于因城施策深化、信贷平稳增长、房企加快推盘供货所共同引起。

分城市能级来看，2019年1-6月，一线城市的商品住宅成交总量同比上涨近四成，其中北京的成交面积同比上涨超1倍。不过，在成交均价方面，深圳的新房成交价格依然保持平稳，北京、上海的成交均价呈现回落的态势。

统计数据显示, 2019年上半年，用户对于新房的找房热度也呈现出先升后降的趋势，但同比去年还是有约一成的涨幅。2018年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬，2019年3月购房者信心指数为111.9，为年内值，4月份后出现回落。

4

热点城市二手房价普涨

在市场政策保持稳定情况下，一线、新一线城市的购房观望需求逐渐释放，热点城市的二手房挂牌价呈现上扬趋势。

《报告》指出，2019年上半年，二手房访问量同比去年略有上涨。分城市级能来看，一线城市中，上海二手房挂牌均价同比下跌2.7%，其余城市价格上扬；新一线城市中，热点城市二手房挂牌价普遍上涨，西安二手房挂牌价涨幅超两成。其中，部分城市二手房出现降温迹象，例如杭州、青岛的二手房挂牌价同比去年已经下跌。

从用户找房行为分析来看, 2019年上半年，一线城市中二手房找房热度的是上海，新一线城市中，重庆的二手房找房热度，其次为成都、西安等城市。2019年上半年，一线城市及周边城市的找房热度总体同比上扬，环京、环沪及环深圳城市群找房热度同比涨幅超一成。其中，苏州找房热度超过上海，同比涨幅42.6%。

数据还显示了经纪人指数的变化，2019年房地产经纪人信心指数持续保持高位，5月份信心指数为112.5。近期多地楼市政策微调，短期内经纪人信心出现波动，但从趋势来看，经纪人对今年的市场呈乐观态度。

5

下半年：楼市将处于三大换挡期

从抢人大战到政策收紧，从拿地“热潮”到一城一策、一区一策，从楼市“小阳春”到回归平稳，上半年楼市很是热闹。下半年，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标是否能顺利实现，楼市将何去何从？在叶兵看来，下半年，楼市将处于三大换挡期。

调控换挡方面，从严控到“因城施策”的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。类似对热点区域进行有针对性调控的政策也将在不同城市呈现，同一城市不同区域的调控分化将成为常态。

城市换挡方面，则呈现出在整体稳定的局面之下，不同城市分化加剧，三四线城市房价上涨的现象将在下半年出现分化，一二线城市仍将保持一定热度，但热度更为聚焦到强二线城市，三四线及以下城市在五大城市群仍将保持一定热度，但部分三四线城市或将迎来降温潮，这一现象值得关注。

用户心态方面，用户对于后市看平的心态已经占据主流，从调研数据来看，今年上半年市场心态的重要转折点在5月，5月也是2019年以来次出现用户和经纪人信心指数出现双降的月份，用户信心指数的下降明显大于经纪人。因此，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应是主流趋势。