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涉及1亿人!住房市场再添一个积极因素,有房没房都是好消息

房天下北京二手房网 2019-07-22 13:41:13  来源:专聊房君 |

自98年住房商品化改革以后,实物分房停止,房地产真正走向市场化。中国住房市场迎来了长足发展,短短二十来年时间里,走过了西方发达国家上百年的发展历程。当时有报告数据显示,有21%的居民必须与其他人共用住所,31%的居民必须与他人共用厨房,48%的居民家中没有独立卫生间,其居住条件可见一斑。经过20多年的发展,人均居住面积已经超过30平米,人们居住水平得到飞速提升。

看到成绩的同时,大家也注意到,虽然整体居住条件和环境得到了大幅改善,但这仅仅是平均数,随着这些年房价快速上涨,房地产也开启了造富历程。有的人手上有几套房,有的人连一套刚需住房都没有,有的人赚得盆满钵满,有的人还在为购房首付款发愁。如果谁手上有足够的经济实力,谁不想买套房呢?

回想这些年房价轮番式上涨过程,在2001年到2003年期间,楼市还是给足了很多人机会,房价均是小幅上涨,从2004年开始,房价就如脱缰的野马,全国商品房均价一路越过3千、4千、5千、6千、7千、8千元关口,截止到2019年上半年,统计部门公布的数据显示,全国住房均价已经超过9千元/平米,万元已经在招手。一些人盼望着跌,一些人认为会跌,那么,为什么房价会势如破竹式、一路过关斩将继续向前奔?

除了货币、土地政策外,这就不得不提到我们的住房需求端。根据山川数据显示,1998年全国新增城市人口是598万,而到2000年那一年,城市人口净增加6755万,2001年到2005年,每年新增人口维持在1600-1800万之间。此后几年有所下滑,不过,到2011年时,这一年净增加城市人口5079万,而最近5年,我们每年新增城市人口维持在1600-1800万之间,年均增长率1%出头。

从上面历年城市人口数据看,我们应该看出房价上涨的动力所在。由住房需求推动的房价上涨才是楼市持续兴旺的最直接原因。不过,有人提出疑问:现在我们已经步入老龄化,房价高导致人们的生育意愿越来越低,楼市的需求怕是难以持续!这句话看似有些道理,我们后面再分析。先来看一则信息:

根据新华社消息,在本月18日,全国户籍制度改革推进会议召开,会议提出了下一步的工作目标,一方面突出抓好已经在城镇就业的农业转移人口落户工作,全面提升市民化质量,确保完成1亿非户籍人口在城市落户目标;另一方面,全面落实居住证制度,完善以居住证为载体的基本公共服务提供机制,让农业转移人口有更加稳定的预期,让他们安心进城落户。从这次会议中,笔者认为至少释放了3条信息:

第一,城市化作为一种国家战略任务,是通往初级发达国家的必由之路,过去,现在,还是将来,都会坚定不移的推进下去。1亿非户籍人口落户已经提出几年,只是这几年的目标,现在只是督促落实。这肯定不是终点,城市化还会继续,那么,到底达到多少才会缓下来呢?

根据发达国家经验看,城市化70%是最低目标,事实上,目前美国、英国和澳大利亚等西方发达国家城市化率已超过80%,城市化率最高的日本已经超过93%,也就是说农村人已经极少了。根据联合国此前的预测数据显示,到2030年,中国城市化率将达到70%,城市人口由2018年的8.3亿增加到10.2亿,平均每年新增城市人口在1500-1600万之间,比近几年数据稍微低些。

第二,对于没买房的农村人来说,通过实行已居住证为载体的公共服务提供,比如孩子上学、居民医疗等,在就业上给予服务倾斜,从根本上解决了农村转移进来的新城市人的后顾之忧,对于这类新城市人来说,有利于尽快融入城市生活,有利于下一代享受到良好的教育和视野提升,这是一件好事。同时,城市就业条件显然会好于农村,收入提高也能改善居民的生活,提升生活品质。

第三,对于已经买房的人来说,也能享受到城市发展升级带来的资产价值提升。城市建设水平提高、公共配套服务提升,已购买的房产价值自然也会得到提升。比如说,你买房时,周围一片空白,啥配套都没有,随着城市不断发展,你小区周围学校也建好了,而且还可能引来名校,商业综合体也有了,生活更加方便,说不定公共交通也引进来了,比如说地铁。除此之外,原本小区周围杂乱无章,后面政府有钱给小区周围河道治理了、绿化景观也做起来了,小区周围环境得到明显改善,小区的居住价值不提升都难!

从上面的分析可知,住房市场在未来10年内,老龄化、生育意愿都不会成为影响楼市的主要因素,影响住房市场需求最关键的因素还是城市化。可以预见的是,在未来10年,住房需求还会保持在一个相对高位。如果说要下降,也是10年以后的事了。当然,与此同时,我们的住房市场也将进入第二阶段,即由量向质的转变。彼时,我们的居住条件也会越来越好。

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