为什么有人还在唱衰房价，房价会跌吗？

现在唱衰房价的声音不断，这并不奇怪，国内一二线城市房价动辄五六百万，甚至上千万，要比发达国家的房价还贵，而中国民众的收入只有发达国家居民的八分之一，人们在买不起房后，就希望国内房价能够跌下来。而三四线城市房价虽然不是很贵，但是三四线城市房价主要是投机资金进入才出现的暴涨现象，人们担心，三四线城市产业基础薄弱，人口流出大于流入，一旦资金退出，大涨之后就会面临调整。

不过，唱多房价的声音也是此起彼伏，主要有两个：一是中国要搞城市化进程，目前国内城市化进程只有54％，离开发达国家的70-80％还相差甚远。未来还要有几个亿的农村人口进入大城市，农村人口变市民肯定是要买房的，届时不仅能消耗掉城市库存房产，各地房价也难降下来。二是通胀上升，而房地产作为少有的对抗通胀的利器，还会继续受到投资者的青睐。未来房价大涨已是不可能，但是长期上涨趋势不可能逆转。

而我们认为，中国有特殊的国情，你让农村人口抛弃自己的农村的土地进城，似乎不太可能。现在很多农村人看来，农村生活压力不大，找份工作也不难，空气和食品没有污染，城市房价这么高，根本没有必要进场买房做市民。另外，很多人投资性购房，主要是房价一直在涨，如果房价不涨了或者下跌了，投资性购房需求就会退出，寻找其他抗通胀的投资渠道。所以，房价上涨关键是看人们未来的预期。如果以后房价不涨了，谁还会投资房地产？

现在很多人都关心，未来房价是否会下跌呢？我们认为一二线城市的房价还是要控制一下，避免大起大落，通过房价每年跌一点，居民收入涨一点，这样回归合理属性，房价实现软着陆。而对于三四线城市房价，只能任由其自由涨跌了。而部分前期上涨过猛的三四线城市房价下跌，并不会发生系统性金融风险。那么，我们为啥会唱衰未来房价呢？

首先，中国房地产市值已经达到450亿人民币，这相当于美国＋欧盟＋日本的房地产的总市值。如果中国房地产市值再涨，中国的房地产市场将相当于全球房地产市值了，这显然是不可能的。上世纪90年代初，日本东京一个区的市值就能买下整个美国房地产。日本人也曾经买下过美国的洛克菲勒大厦。但房地产泡沫之后，什么都没有。中国的房地产泡沫太大，已经不能再上涨了。

再者，中国居民加杠杆已经到了极限。有资料显示，中国家庭总资产中，房地产占到了77％，而其他金融资产只占23％。显然大家都把钱投向了房地产领域，剩下买不起房的人照样买不起。在2015年之前，我国居民杠杆率并不高，而现在杠杆水平已经用到了，已经没有太多上涨空间。

再次，此轮房价上涨是从2015年下半年开始，本轮房地产调控是从2016年7月份开始，房地产调控已经执行了整整三年了。房价也涨了快四年了。在这四年中，先是深圳为代表的一线城市领涨，然后一二线城市房价全面上涨，之后再三四线城市，现在又是五六线城市补涨。国内房价该涨的都轮涨了一遍。房价不可能永远一直涨下去，三年的房地产调控，使得房地产投机性需求受到严重打击，目前国内房价已经进入到调整期。

最后，国内经济下行压加大，本来预期走出V字型反弹，现在却还在L型走势徘徊。受影响的不仅是房地产，其他一系列的泡沫也很容易破裂，一方面，经济下行的背景下，投资者会选择撤离房地产市场，造成房价下跌。另一方面，经济不景气，企业都在裁员，民众对未来收入预期开始减弱，之前非理性购房需求就会减弱。总之，有人唱衰房价没有错，房价未来还会下跌，只是各个城市的跌幅不同，将来都要回归居住属性。

文章仅代表作者个人观点