一座城市，最值得买的房子，就在这里！

买房要从宏观、中观和微观三个维度进行考量。

宏观维度是考量在哪个国家，哪座城市买房。

中观维度是考量在一座城市里的哪个区域或板块买房。

微观维度是考量在这个特定区域里，具体买哪个小区，以及楼层、面积、房型，还有房贷、税费等最细微的问题。

每个人的实际情况千差万别，越是细微的问题，越是需要个性化的综合理财规划，这类问题很难用一篇大而全的文章讲透彻，所以微观维度力哥很少写文章，更多的是私下回答会员一对一的买房咨询。

我写的的买房文章，都是宏观层面的，因为所有读者都适用。

今天想写写中观层面如何考察。

自住性购房，首先考虑的是你自己喜不喜欢，住的舒不舒服；

投资性购房，首先考虑的大多数人喜不喜欢，你又不住，自己再喜欢又有毛用？

去年带团去泰国考察楼市，有些女客户看到一套样板房装修很符合自己的口味，就说我爱死这房子了，赶快买买买。这个思考角度就错了，因为这房子以后又不是你住，你得想别人会不会愿意买你这房子。

这就需要对人性的普遍认知或者叫底层需求进行考察。

我觉得在买房这件事上，人性最底层的需求就是一个字——懒。

人是生活在三维空间里的，从A点移动到B点，需要付出刚性的时间、金钱和体力成本，其中最宝贵的是时间成本。

因为我们的人生就是由一段连续的时间构成的，假如你家在A点，而上班、买菜、逛街、看病、运动、送孩子上学的B点却距离很远，每天必须花上好多时间往返于AB两点，把时间花费在这种无意义的交通上，意味着慢性自杀，完全违背人的天性。

所以的房子，也就是需求的房子，一定最符合人性对懒惰的需求。

小区里就有大花园，出门就有植物园，拐个弯就能面对宽阔的江面，能呼吸到鲜的空气。

左手是的幼儿园，右手是的小学，马路对面是三甲医院，转手就有大卖场和电影院，B2层还有地铁…

这样的房子，是不是特别有吸引力呢？

因为住在这种房子里，你可以用最短的时间抵达这些为你提供刚需服务的场景，所以才会那么抢手。

当然，样样条件都很的房子，往往价格也很“”。这就是为什么距离地铁站步行5的房子，和步行15的房子，价格就会差一大截。

那些有钱人，就更愿意多花点钱来买时间（生命），囊中羞涩的人，则更愿意多花点时间（生命）来换取更便宜的房子。

都说富人的时间比穷人更值钱，这话听着没错吧？同样劳动一个，富人能比穷人创造更多的财富。

但如果说富人的生命比穷人的生命更值钱，就会遭遇伦理挑战，被人讨伐。

可仔细想想，这话没毛病。

这个道理不难理解，但更多人关心的是，如何以时间换空间（房价），用相对少的钱，买那些未来有更大潜力的房子。

也就是有些地段，现在各方面条件都还不成熟，所以房价还不高，但我预期未来的发展会很好，所以先埋伏下去，坐等价值发现。

在股市投资中，这就叫挖掘潜力股。

但并不是每个潜力股都能最终兑现潜力，所以这种房产投资，也要冒相对更大的风险。

不过有几条屡试不爽的技巧，可以帮我们降低此类投资的风险。

一是沿着未来的地铁站点选房。

这个道理很多人都明白，地铁通车前后，往往周边房价都会涨一波。

二是沿着江河湖海选房。

大城市的人口密度越来越高，高层建筑势必越来越密集，生活在放眼望去，到处都是钢筋混凝土构建的城市森林里，其实人的心情并不会特别好，但江河湖海上没法造房子，如果你从阳台看出去，是一片一览无余的江河湖海，可谓极目楚天舒，心情自然很好。

但这个道理，很多人也知道，你看上海陆家嘴滨江或深圳后海湾一带的江景海景房，价格都死贵死贵的。

上海陆家嘴

但也有一些还没完全开发出来的江河湖海边上的房子，其独特价值还没被大众所认知，就容易形成价格洼地。

比如10年前的上海南徐汇滨江板块，各种配套设施都还不完善，但如果有远见的话，就知道上海未来浦江两岸延伸段的一线江景房，一定会很受欢迎。

徐汇滨江

注意，我说的是中心城市里还没被意识到的江河湖海景房，而不是前不着村后不着店的那些江河湖海景房。

江河湖海到处都是，这些自然资源本身并不稀缺，只有大城市里的江河湖海，才是真正众人追捧的香饽饽。

三是沿着市政府搬迁的方向选房。

很多城市的地方政府在产业升级、腾笼换鸟、改造城市面貌时，遇到的最棘手难题，就是老城区这块硬骨头太难啃。

因为大量历史遗留问题，老城区的改建会很吃力，成本很高，阻力很大，规划限制很多。所以深圳和浦东的发展奇迹，很大程度上是因为那里原本就是一片农田，可以从零开始，高标准高起点做全盘规划。

算一笔账就知道了，与其在老城区里事倍功半地捣鼓，还不如在市郊另起炉灶，给城市发展打开一片新天空，这就是遍地开花的新城新区的由来。

但是鸟不拉稀的新城，往往需要政府去推动，所以很多市政府就会主动搬迁到高大上的新城区，从而带动企事业单位也一起搬过去，新城的人气就是这样一点点起来的。

但还是基于人性对懒惰的强烈需求，新城区的中心和已经建成的老城区边缘，不能离太远，我觉得10公里就是极限了。

如果有地铁相连，在新城区上班，老城区生活，或者房子买到新城区，白天还是回老城区上班，10公里的距离，很多人都能接受。但如果要差了二三十公里，中间全是鸟不拉稀的农田，很多人就会受不了漫长的通勤时间，老城资源对新城的辐射力度，就会差很多。

在改革开放之初，北京和上海的城区面积其实都很小，和民国时代没多大变化，所以当时距离天安门正好10公里的望京和距离人民广场也是正好10公里的古北都快速发展起来了，这两个地方当时都是郊区，但距离市中心不算太远，又正好位于机场到市区的必经之路上。

可当城市自身体量不断变大，需要进一步向外拓展时，距离天安门将近20公里的西北旺软件园也发展起来了，虽然已经在五环外，但距离当时的北京城区边界只有5公里，再往外跨一步就到了，就很容易把北京的现成资源引导过来。

其发展路径是中关村（西北四环内）-五道口（西北五环内）-西二旗-西北旺（西北五环外）。

北京发展路径

现在西北旺的发展也基本饱和了，所以继续往西北方向的永丰发展互联网高科技产业，就成了顺理成章的事了。

你别看现在西北旺那边虽然生活设施还不如望京成熟，乍一看那些小饭店小宾馆有点low，但因为已经聚集了大量互联网企业，提供了大量高薪工作岗位，这些码农基于懒惰的人性，也会希望在这附近安家，所以这一带的生活娱乐设施也会不断完善，未来教育和医疗资源同样会慢慢倾斜过来。

可同样在五环外，为啥东南五环外的亦庄相对就没发展那么好呢？

也是因为历史原因，北京历来北富南穷，南五环内的发展不如西北五环内发展得好，所以亦庄在吸收北京中心城区资源时，就有点力不从心。

上海浦东的开发也遵循这一逻辑。

和浦西只有一江之隔，所以上世纪90年代，浦东沿江地区最快发展起来，然后再不断往东南方向拓展，发展路径是陆家嘴—＞花木—＞张江—＞黄楼（迪士尼），一点点把农田给征服的。

浦东发展路径

当年把浦东机场造在离市区超级远的东海边，现在看来非常有远见，既给浦东的城市空间拓展预留了充足的余地，又避免了飞机起落扰民问题，同时还给机场本身的后续扩展预留了充足的空间，使浦东机场未来有可能发展成全世界吞吐量的机场。

但上海也有规划设计太过超前的“败笔”，那就是临港新城。距离中心城区超过40公里，一路上都是农田，在把市区的资源、资产和人口导流过去的时候，就显得事倍功半，力不从心。

深圳也一样，从最接近香港的罗湖开始发展，一路向西，到福田、再到南山，一直到海没路走了，再往北到宝安、光明，现在又在进一步外溢到东莞临深片区。

深圳发展路径

深圳的优势就是整个城市都是在短短40年时间里从零开始快速长出来的，没有历史包袱，所以深圳的城市布局相比北上广更合理。

但深圳的弱点也正是由于城市发育太快，导致土地严重紧缺。

所以你要问我对深汕特别合作区怎么看，我是持保留态度的，深圳资源对惠州的外溢辐射才刚刚起来，哪能一下子就跳过硕大的惠州，直接跑汕尾去呢？

这个道理，我在以前分析雄安新区的时候也多次提到过。

在所有新区新城中，我觉得广州珠江新城是非常成功的一个典范，既把广州的老城区和新城区进行了明显的功能区分，又和老城区有机统一，形成一个完整的毫无隔离感的广州城。无论是整体规划还是经济表现，天河区不仅在广州独占鳌头，放眼全球也极具竞争力，珠江新城＋金融城不仅现在，未来30年甚至50年，恐怕也依然会是广州的城市中心，这和深圳的多中心城市格局完全不同。

广州珠江新城

在二线城市里，像成都天府新区，南京江北新区，杭州江东新区、郑州郑东新区、武汉东湖新区都是沿着现有主城区已经扩展到的边缘地带，继续向外延伸出去，所以逐渐和主城区连成一体，成为新的城市中心是必然的。

相反，城市现在其实还没发展到那么大，就在离市区太过遥远的地方完全另起炉灶建一个新城，这就很尴尬了。

我之前文章提到过的天津滨海新区就是典型。

还有宁波杭州湾新区也是如此，在距离宁波主城区边缘40公里开外的杭州湾边上打造一个新城市。虽然政府设计的出发点很好，打造又一个“大湾区”，和西岸的杭州，北岸的上海遥相呼应，互为犄角，但问题是这地方两头不着调——宁波的资源输送过来的成本很高，而新区对岸的犄角，其实并非上海，而是嘉兴，距离上海主城区还有十万八千里，上海的资源根本辐射不过来。

宁波杭州湾新区

记住，所谓“发展”，是“先发后展”。

对个人来说，“发”就是先得把中小学的基础教育打扎实了，“展”就是到了大学阶段，开始对某些专业进行深入研究。进入职场后也是如此，先要把基本功打扎实了（“发”），再寻找自己最感兴趣和最擅长的细分领域重点突破，获得成就（“展”）。

对城市来说，“发”就是以城市最初的原点为中心，向四面八方扩张，形成一个规模上能称之为“城市”的建筑聚集区，而“展”则是在城市已经形成基本面貌的基础上，人为对某一个方向进行定向突破，伸展城市半径。

像1990年的上海，在进一步“展”的战略抉择上，最终在往南北两翼（闵行、宝山）重点突破和往东（浦东）另起炉灶之间，选择了后者。

现在这些新城新区，其实都是希望城市能进一步“展”，但“展”离不开“发”，否则就成了无源之水，无本之木。

最后说个段子。

我家附近步行10的地方，有一个5A级写字楼，每次力嫂和我散步经过，她都会YY：“如果以后在这里上班就好了”。

正所谓“钱多事少离家近”，堪称职场人追求的梦想。

划重点：“离家近”。

投资就是投人性，理解人，你才能理解赚钱的奥秘。

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