这个因素，将主导楼市的下一个二十年

在过去的二十年里，如果说中国楼市行情是全球最牛行情，一定很少有人反对。

看整体的市场发展趋势，中国房地产几乎打破了“没有只涨不跌的市场”这条颠扑不破的真理，一路开挂到了2019年。

但是，一一盘点，我们会发现过去二十年让中国房价走出“只涨不跌”的大行情的利好因素，正在逐一退出历史舞台：

两位数的经济增速，

傲视全球的人口红利，

宽松的货币政策，

大规模的棚改计划……

这也是为什么当大潮退去，大家纷纷认为中国楼市已经来到了下半场。

如果说还有什么因素能持续地为市场的下一个二十年释放利好，那一定是城镇化。

有人甚至把城镇化看作中国房地产市场的最后一道红利，细细想来不无道理。

一、我国的城镇化，到了什么水平？

根据国家统计局公布的整体数据，2018年常住人口城镇化率为59.58％，户籍人口城镇化率为43.37％，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。

两项数据已经非常接近《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60％左右，户籍人口城镇化率达到45％左右的目标。

城镇化率接近60％，到底是怎样的一个水平？我们可以拿国际标准做一个对比。

1.中国的城镇化率，略高于世界平均水平。

根据2017年的数据，中国的城镇化率为58.5％，世界平均水平为54.8％。

2.中国的城镇化率仍明显落后于发达国家。

国际公认的高度城镇化水平为70％，而美、英、德、法、日等发达国家的城镇化水平都达到80％以上，日本甚至超过了90％。

为什么说城镇化还将为楼市持续释放20年红利？

2016年，国务院发布了《关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，明确了2020年前让一亿人进城的任务单；

去年十月，发改委再次督查“一亿人进城”计划的落实情况，并且大刀阔斧地对城市的落户标准做出调整。

从这两个动作我们就能看出，无论是作为经济建设的助推器，还是楼市的助推器，城镇化这个重要武器所受的重视度是极高的。

而且，其实这个数字远远不止一亿。

根据联合国的预测，中国的城镇化率会在2030年达到70％，如果换算成人口，那么这个数字将超过1.9亿。而到2050年，我国的城镇化水平会达到80％。

也就是说，城镇化，在未来十年里给中国楼市带来的红利是两亿新增人口。并且，这个趋势还将在接下来的20年里保持延续。

由此看来，城镇化将主导楼市未来的20年，这个说法并不夸张。

二、城镇化的“潜力股”在哪里？

目前，各省市也已经陆续公布了自己的城镇化数据，根据城镇化率高低依次排名如下：

我们可以发现，

1.北京、上海、天津、广东城镇化率超70％，已经进入城镇化的后半程。

进入城镇化的后半程，会发生什么？从发达国家的经验来看，城镇化率超过70％时，将进入10-20年左右的“横盘”阶段，城镇化率增长缓慢甚至出现略微下降。这一点从增速数据中可以得到印证，2018年北京的城镇化率没有发生任何改变，上海和天津的增速也很低。

2.“潜力股”在哪里？

还有一个极为重要的指标是城镇化率的增长速度。城镇化率处于同一水平的地区，增长较快的，就具有更强的发展动力。

我们将城镇化率在60-70％之间的省市视作第二梯队的话，可以明显看出，重庆的增速傲视群雄，而辽宁、山东、内蒙的表现则不尽如人意。

再看剩余的省市，四川省、河南省属于第三梯队中城镇化速度最快的地区，而宁夏、云南、广西则相对动力不足。

说到底，城镇化的本质还是人口流动。这个小小的数据背后，是人口流动方向的改变，也是中国城市格局的变幻。

三、未来怎么走？

当下的中国，有几大趋势已经在发生，这些趋势之所以不容忽视，是因为它们就是我们预测城镇化未来的重要趋势。

1.中部城市将迎来城镇化的爆发期。

“用工荒”是近年来屡屡被提及的一个现象，以长三角和珠三角最为显著。要知道，在2000年到2010年的这十年里，中国城市增量人口的分布特征可以简单概括为“一江春水向东流”，城市人口的流动主方向为从中西部向东部流动。

而最近的十年出现了怎样的变化？

2010年至2019年，尽管城市人口的东移趋势没有太大变化，但中西部的热点城市开始出现明显的人口回流现象。

未来十年城镇化又将如何发展？

参谋长预测，城镇化的东西梯度格局将被打破，“多中心”将成为城镇化的新格局。再具体到不同区域的话，东部地区的城镇化率将稳步上升，中部地区的各大城市将迎来爆发期。但参谋长并不看好东北地区，未来十年，东北省市的城镇化增速极有可能垫底。

2.小型城市和县城能否迎来转机？

参谋长此前写过一篇文章，对县城楼市提出了预警，各位读者可以参考《坐标十八线小县城，现在除了卖房还能做什么？》进行回顾。

有人可能要问，既然以农民工为代表的一些群体开始回流至中西部城市，那么小型城市乃至县城，是不是并不像你所说的那样危险？

参谋长的回答仍然是否定的。

小城镇的天花板无法突破，也许会有一定数量的农民为县城楼市提供需求支撑，但无法阻止年轻人口和高学历人群向大城市流动。也就是说，虽然城镇化在推进，但三四五六线城市的人口流出也在加速。

概括起来，参谋长想给出两条实操性的建议：

1.中部地区的粉丝朋友无需焦虑，对于中部地区的中心城市来说，你们很有可能正在城镇化的利好下迎来的十年，房价大有潜力。

2.十八线城市的粉丝不建议持有多套房，若要投资，建议考虑离你最近的中心城市。

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