下半年，楼市的六大猜想

2019上半年行将结束，你是否还有很多投资目标还没实现呢？别急，你看完这篇文章后或许会有更清晰的规划。

上半年亮点不算太多，基本是延续去年的形势（比如大国博弈卷土重来），如果要盘点的话，A股的春季行情，央行的定向宽松和美联储降息转折，算是对咱们影响比较大的几个。

那下半年呢？首先还是经济增速下行的压力。这种趋势现在看来还会持续一段时间，世界银行业也下调了全球的增速预期。不过即使这样，中国的增速依然可观，现在咱们面临的问题是：调结构、稳预期，而不是保增长。其次那就是分化，不仅仅是楼市，股市也是一样，想要涨，还得资金面和主力板块轮番着来。

有人说：为何没有楼市呢？其实我所谈到的这些都与楼市息息相关。所以废话不多说，直接进入主题。

六件大事

1、调杠杆会更加严厉。高杠杆是加剧经济金融风险积累的根源。2019年一季度中国非金融部门总杠杆率为248.8％，较2018年底上升5.1％，上升幅度较大。居民部门杠杆率为54.3％，较2018年底上升1.1个百分点。

宏观杠杆率的公式是：债务／GDP。虽然大幅上升之中也有GDP增速下滑、季节性等客观因素影响，但居民杠杆依然在上升是不争的事实。

虽然势头得到初步控制，但是控制过度势必会伤及经济。但同时也不能过于放松，否则债务扩张会难以控制，宏观杠杆进一步上升，增加风险。

从目前来看，降杠杆VS保增长，国家更偏向于前者，至于增长，更多的是保证预期稳定就行。所以从这点来看，未来大环境已经不允许楼市有任何“激情的夏天”了，过过“小阳春”即可。

2、因城施策时代已经到来。近期有不少粉丝留言说当地的贷款利率大涨，或者某某楼盘大跌等等，其实这就是因城施策的结果。

为什么这么说？来看几个例子：

5月，苏州对工业园区、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”：新房须取得房产证3年后方可转让，园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

6月，西安针对从市外迁入户籍的居民家庭实施限购：从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。

这就是因城施策的典型体现。未来这种现象在会遍地开花，所以到时候某某地方为何房贷利率上浮了那么多，某某地方怎么又限购了，把它当成常态化就行。

既然调控政策正在分化，那么市场也必然会跟着分化。

3、分化趋势愈加明显。当前，中国有上海、北京、深莞惠等10个2000万人以上，以及多个1000万-2000万人的大都市圈，这些都市圈以6.7％的土地集聚约33％的常住人口，创造约54％的GDP。

看到这我想大家已经知道我想说什么了，没错！那就是都市圈与其他城市房价的分化。这种分化不仅包括上面提到的调控政策，还包括房价、人口流动、房屋和土地供应等一系列因素。

我们都知道楼市长期看人口，都市圈的逐渐成型意味着人口格局正在变化，所以楼市分化也就很正常了。当然也有的都市圈人口正在流出，但是是个别少数。但只要城镇化还在继续，这种趋势就不会停止。

4、房贷利率或上调。现在全球不都是在降息吗？前不久回购利率和SHIBOR也下跌了，市场的钱便宜了，为何房贷利率会上调呢？

要知道，国内楼市终究和国内宏观环境紧密相关，央妈没有降息，基准利率没下来，房贷利率就不可能下降。刚刚上面也提到了，咱们宁可牺牲一些增长，也不能让杠杆重新抬头，6月13日第十一届陆家嘴论坛上，央行书记、银保监会主席郭树清的表态中，就说得很清楚。

目前杭州、南京、成都等二线城市已经陆续上调了首套房房贷利率，下半年会有更多的城市加入上调房贷利率大军，享受基准利率已然成为奢望。

5、部分城市或量价齐跌。房价高是因为地价高，但从1至5月份房地产开发和销售情况来看，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。

2019年1—5月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2％，土地成交价款同比下降35.6％。说白了就是开发商拿地积极性不高了，土地价格上不去了。也正因为此，任泽平抛出了楼市的“拐点论”。

随着开发商融资的收紧，以及房贷利率逐步上调预期，下半年二三线城市可能会出现一定程度量价齐跌的情况。其实今年3月份一线城市的二手房成交量已经开始逐月下滑，就是一个信号。

6、降价抛售。如果你能读懂前文，我想这点就不难理解。为何未来楼市会出现这种情况，还是分化和量价齐跌的结果。

比如今年3月江西赣县限制特价房价，6月湖北恩施对降价行为提出预警，并确定良性的降价幅度比例区间。

下半年小城市的这种限价或许会更频繁，但这不是限涨价，而是限跌价。

总结

高房价无非就是供地少，货币超发，杠杆高，需求大，纵观国外其实也差不多，但当下中国的情况似乎远比国外要复杂得多，比如土地财政，国民观念等。总的来说未来房价普涨的局面已经不可能，机会更多集中在中心城市，假如你有买房打算，不妨多考虑点这些因素吧。

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