教授称未来房价每年上涨6%之后12年再翻一番 你还敢投资吗？

如果有人跟你说，有个好项目，6年让你的投资回本，12年能翻一番。你觉得这是一个好项目吗？如果你拿这么一个项目的PPT找投资人，恐怕人家连看都不看，除非你说这是一个公益类的项目，不是说为了赚钱。

其实，等12年的话，银行存款也都翻一番不止了，因为银行的利息还能利滚利呢，更不要说投资基金什么的了。但是，就有这么一个教授，拿出这套理论来，鼓动人们进入楼市投资，他说，未来房价每年涨幅在6%以上，保证12年能翻一番。

当然，从投资的角度上看，我们也要承认，如果持有12年的房屋，估计也有10年的房租收入，但是，同样10年期间还有物业费和取暖费的支出。如果在北京的房租收入差不多能抵得上一半的月供，像固安这样的地方，房租收入可能只能维持物业费了。

但是，投资楼市的问题是风险怎么规避？一个教授能保证未来房价一直上涨？往前看，某某说房价永远上涨，似乎是真理。但是，为什么这个人现在不说话了？对短期的投资者来说，也有不少人赔了个精光。典型的就是2016年买房的这拨人，至今房价已经跌去30%以上，有的地方还腰斩了。谁敢说，房价还能回涨到2017年？

虽然，很多地方的房价还在上涨，但是，这些都是三四线以下的小城市，不管是不是涨价，这些地方都不是让人放心的投资地。这些地方的房价涨不涨都是当地人自己玩玩而已，和一线城市的楼市根本不在一个量级上，所以，你怎么说当地房价再涨，也不能打动的投资者过去买房。等着这阵风潮过去之后，有钱的人每家都买了两三套房了，楼市还有大批房源待售，你说这个房价还能涨吗？不涨就只能降，不降就没人买。

此外，更重要的是政策方面，“房子是住的不是炒的”定位原则，就是要剔除房子的投机功能，让房子回归到居住本质。经济学上所谓的投资属性，是说房屋具有保值增值的资本性质，不是说，房屋可以当成投资品成为市场上的金融工具。

这几年，在楼市发生的悲剧性事件也不少，前些年炒的沸沸扬扬的大棚房、生态农场，让多少人血本无归，今天你可能会说，这本来就是违法建筑。但是，在项目开售的时候，也是被吹呼的安全的很呢，有的项目还有地方政府的背书，你能怀疑这个是违法就建筑，用两三年就要被拆掉？如果人们这么认为，打死也没有人买了。

在秦岭别墅区和石家庄别墅区被拆之后，各地，包括北京也有零零星星的山区别墅被拆，但是，这些被认为安全可靠，甚至有法不责众心理的投资者，还不都是落了个鸡飞蛋打的结果。当然，现在还有很多很多的山区别墅不但没拆，还在出售，更多的小产权房也处于两难境地。但是，通过这两年的动作，现在肯定没有几个人还要投资山区别墅，投资小产权房了。几乎所有的买房人，都说，自己住，便宜就行，管他有没有产权证呢。就是说这些房子的投资功能被政策导向，自动归零了。

在楼市，却是不断有专家教授释放出一些令人惊艳的观点，一些观点能颠覆你对房价和房地产的基本常识。这位教授以纽约为例，说纽约核心区的房价有14万元/米左右，2015年第四季度曼哈顿公寓的平均售价为194.8万美元。而北京只有7~8万元/平米；纽约最贵的房子，达到30万元/平米，而北京最贵的也就是10多万/平米。教授如此推论，按照与发达国家的房价的峰值，中国房价还有非常大的发展空间。

说句实在话，美国人的收入与中国不一样，生活习惯也不同，观念和思想也差距很大。把我们和美国纽约比，可比性实在是不大。纽约市的房价也非常不平衡，曼哈顿的住房是一个高端的豪华住宅区，价格自然很高。如果看住房的话，纽约是美国一个独特的城市。城市中心大部分是中产阶级，居住在郊区更多的是富人，富人更喜欢住在乡下。纽约长岛是富人居住的别墅区。城市居民的住房基本上是高层建筑中的公寓，而曼哈顿是纽约豪华公寓的核心区。当然，曼哈顿的160万人口中有大量的中产阶级家庭。他们负担不起住房，他们每月花300万美元租房子。这个情况，中国人能学吗？如果你让朝阳区CBD 所在地的白领们都去租房住，他们能接受吗？所以说，纽约房价高、曼哈顿房价高，都不是北京也要房价那么高的理由。

教授的意思说，你抱怨中国房价太高，是因为你没有看到过更高的房价？不知道什么是小巫见大巫。但是，中国为什么非要追赶着国外大都市的高房价走？我们经常说，中国用40年的时间走过了发达国家200多年的资本主义发展过程。我们本来说好了在环境保护方面绝不走发达国家先污染再治理的老路，但是，因为这些年一直强调发展速度，也就忽视了污染治理，不得不也走进了雾都孤儿的阴霾之中。

房地产发展方面，我们仅仅利用20年的时间，就把前40年的欠账补齐了。当然，也带了了很多的社会问题、经济问题，甚至伦理道德问题这些都是深刻的教训啊！我们既然已经意识到了，为什么还要毅然决然地赴死？这位教授在解释国家为什么出台调控政策时候说，调控的目的是通过涨房价让老百姓的财富实现快速增长。真是岂有此理，实际上，政府反复调控的原因，是由于房价上涨太快，导致越来越多的中低收入者买不起房，出现了有房者买房、无房者只能望房兴叹的情况。

不容否认，由于楼市自由发展，房屋成为投资品后，随着房价不断上涨，富者恒富，穷者愈穷的两极分化正一步一步地向我们走来，这是我们这个社会不能容忍的。这位教授认为，中国目前是世界第二大经济体，房价太低了与其世界经济地位不一致不行。教授估计，10年后中国将超过美国成为世界。这么看，中国目前的房价并不算高。至少与纽约，东京，香港，芝加哥等城市的房价相比，中国一线城市的房价实在太低，未来上涨的升空间还非常大。不得不说，有这种想法的人还不算少。

但是，你想过吗？国际上的这些大都市，和中国的国情一样吗？他们有能力搞雄安新区吗？他们能让一个首都的市政府迁到副中心吗？美国的一个州能和周边的州搞“四个统一”的规划吗？能说咱们也“京津冀”一体化吧！最简单的是，他们能通过户籍制度来限制大都市人口规模吗？我们知道，除了“京津冀一体化”之外，上海辐射的范围早就扩展到了江苏、浙江甚至整个长三角地区，而大湾区规划，也把香港、澳门和周边三四线城市都纳入整体战略之中。中国有中国的具体情况，有更好的政策优势，我们只能做的更好，而不是跟着别人的垃圾轨迹爬行，别人好的我们学习借鉴，别人不好的，我们也就要批判，不能照单全收。

不过《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》这本书的观点，也不全是让人匪夷所思，其中关于国外很多地方房产税、关于对房价的严格管制的介绍，对我们下一步的房地产发展还是有借鉴意义的。