楼市剥掉伪装！100个城市在2010-2016年房价一分没涨

今年的楼市，可以用四个字来形容：跌宕起伏。

1-2月份，正值寒冬，楼盘去化率跌破30%，多个热门城市土地流拍率维持在20%以上，房企资金面越来越紧张，债务违约事件屡见不鲜，部分购房杠杆较高的城市，也传出了炒房客弃房断供的消息。

3-5月份，楼市正式复苏，尤其以长三角、珠三角城市群最为典型，地王重现，购房者信心高涨，部分城市拿着全款甚至都买不到房子，限价楼盘成为“香饽饽”。

进入6月份，调控预期愈加强烈，房企融资额创出2017年以来值，苏州、合肥、东莞、西安连续出手，针对限售、限购、公积金、土拍做出更加严格的限制。

数据显示，2018年5月以来，300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落，2019年5月降至5%。

分城市能级看，一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月和5月回落，一直持续到现在，各线城市投资均已出现见顶迹象，印证了房地产投资拐点已现。

从这个角度来看，楼市已经剥掉了“伪装”。

为什么说是“伪装”呢？在2016-2018三年内，各城市房价轮动上涨，普涨式的炒作，成为这个时期楼市的典型特征，更容易让人产生一种幻象：房价似乎会永远涨下去。

6月24日，中泰证券宏观分析师梁中华在2019年中期报告中指出，2016年四季度开始收紧大城市调控，大城市房地产从2017年二季度后开始呈现调整；而小城市一直在进行棚改货币化刺激，直到去年下半年政策微调。

但地产看似总量稳定的背后，也蕴藏着下行风险，尤其是小城市。梁中华称，他观察了100个城市，房价在2010-2016年间几乎一分未涨，主要原因在于城镇化需求增加同时，供给也增加，各地都在做新城开发。

目前绝大部分城市的房价收入比超过15倍，也就是说，一对夫妻买一套100平米的房子，需要15年的全部可支配收入，如果平时花去一半，就需要至30年。

按专家的观点，在2016年之前，其实绝大部分城市房价一直很平稳，这就是过去三年楼市的“伪装”，直到今年才真正被剥掉了。

基于此，笔者认为，未来楼市将会具备两种典型特征。

首先，“虚胖”的城市会露出本来“面目”。

什么叫“虚胖”？指的就是那些在2016年之前房价萎靡不振，2016年之后突然大涨的城市，它们在短短三年内并没有充分的人口流入，也缺乏完善的就业机会，仅仅是靠棚改货币化安置、区位优势概念、新城区建设来拉动楼市的景气度，因此，在短短几年的“好光景”之后，长期走熊将不可避免。

具体而言，中西部的地市和县城，非核心城市群周边的三线以下城市，常住人口小于50万，去化周期长达20个月以上，潜在土地供应达两年以上的城市，均包括在内。

其次，高杠杆购房者的压力会加剧。

有机构剖析了我国居民的资产负债表，发现有6成居民资产直接或间接配置到了房地产相关领域，这样做有利也有弊，比如，2017年房产增值是居民可支配收入增幅的2倍，2018年达到了3倍。

简而言之，在以前，房价涨得越快，高杠杆购房者越受益。

以后就不同了，一旦房价进入“稳中有降”的趋势，高杠杆的投机客会个受到冲击。

一方面，是持续增加的高额月供压力，另一方面，是房产市值缩水带来的亏损压力，再考虑到房产税、空置税等未来可能落地的不利因素，可以预见的是，靠房产就能“躺赚”的年代，一去不复返了。