央行调查：大家都不愿买房了？

来源：房地产洞察（ID：fdc920）

作者：房姐

近来，中部小城房价大涨的恩施稍有下跌，就被当地的房地产协会下发了“止跌令”，虽然后来官方放话“不算数”。西部大都市房价大涨，5月房价再次领跑的西安市，因扛不住压力“限购了”。两座城市，一大一小，一个“止跌”，一个“限涨”，戏剧性的同时出现在了2019年的6月中旬。

年初的“小阳春”，似乎已经渐行渐远了。2019年即将过去一半了，下半年房价该怎么走？已经是越来越有点蒙了。

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央行调查：大家都不愿意买房了

6月20日，央行公布了《2019年第二季度城镇储户问卷调查报告》，中国人民银行在50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，对于房价相关的调查结果却是：大家都不准备买房了。

央行调查报告中城镇储户对下季度房价预期看法的数据显示：2019年第二季度统计数据，对下季度房价预期“上涨”的居民有28.20％，相比于季度的25.80％是有所上升，但同比2018年二季36.50％的居民“预期上涨”，可以说是有着很明显的回落。

数据来源：央行《2018年2季度—2019年2季度城镇储户问卷调查报告》；整理：房地产内参（ID：fdc920）

与此同时预期下跌的却显得比较平和。想想也是，预期看跌的也就始终是那部分人，整天喊着暴跌啊，崩盘什么的。可这么多年来也没见得有啥大跌，闪崩什么的，反倒是到处都在听说房价又上涨了。

央行这次调查的另一组数据显示：有计划下个季度出手买房意愿的居民占比为21.0％，较一季度的21.5％略有下滑。同去年同期来看，有计划买房想法的居民人数下跌2个百分点。

数据来源：央行《2018年2季度—2019年2季度城镇储户问卷调查报告》；整理：房地产内参（ID：fdc920）

整体来看，过去的一年多以来，不看好房地产市场的人是越来越多，计划买房的人数越来越少。

当然，调查归调查，统计机构、统计口径、被统计的样本群体的不同会导致统计数据结果有所不同。调查数据不能代表一切，但一切的问题都可以在调查数据中显现。

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6月18日，恒大地产研究院副院长夏磊发文《房地产投资拐点已现》，表示：预计未来房地产市场每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点，全年投资增速为7-8％。

文章从房地产投资的领先指标（拿地）、实物和价格因素（建安和土地）、成本结构等维度入手，分析了当前房地产投资为何如此强劲？拐点又为何已现？

1、拿地，领先期6-9个月

文章提到土地是房地产开发的原材料，有了土地能景象房地产开发。

一方面，只有先获得了土地使用权和开工许可后，才能动工搞建设。

另一方面，拿地的钱作为房地产开发费用的大头支出，一般是由分期计入的，购买土地的资金也就会滞后于拿地，通俗点就是先拿地后付钱。从水平来看，拿地要较投资早6-9个月。

2、当前房地产投资为何如此强劲？

2018年拿地高峰后开工。文中数据指出：自2015年2月，300城住宅用地成交面积同比下降52％后不断回升，在2018年5月达到32％的增长高点，创2014年以来新高。拿的这些地一般都在随后的半年内集中开工。

施工带动投资大幅提速。文中数据指出：2019年1季度房地产投资累计增速为11.8％，较2018年全年高出2.3个百分点；其中，实际投资增速7.9％，较2018年全年高出4.0个百分点。投资增速的主要因为，施工加快了。

建安支出和土地支出提速。文中表示：1-4月，除去土地出让金后的建安支出同比增长5.5％，较2018年提高8.7个百分点，建安投资由降转升。同时，1-4月土地购置费同比增长29.7％，主要因为2018年土地成交价款增速较高，滞后表现在土地投资支出上。

3、房地产投资拐点已现

拿地见顶回落已经一年，决定了当下就是投资拐点。

300城宅地成交建面累计增速，从2018年5月32％的高位回落到2019年5月降至5％。

银保监会整治违规资金，在资金端制约房地产投资。

5月17日，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，针对银行机构、非银机构，列明多项房地产相关整治要点，严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为，预计房企到位资金增速将持续回落。

建安支出拐点临近，土地支出增速将继续回落。

对于建安支出，一方面，施工增速拐点临近，主要由于拿地见顶回落的滞后传导效应逐渐显现；

另一方面，单位建安成本增速大概率也即将见顶，主要由于销售均价增速在2018年末见顶、2019年初以来回落；

对于土地购置，前期土地成交价款增速持续回落的传导效应将继续作用，后续土地支出甚至可能出现负增长。

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银行停止放贷？

6月20日，界面·财联社消息称：

厦门市多家银行已经停止了住房按揭贷款；

苏州市多家银行已经停止放贷，少部分银行还可受理贷款，但不能承诺放款时间；

东莞市全市银行首套房利率上浮10-15％左右，其中有4家商业银行停止房贷业务；

武汉市房贷利率统一调整到首套上浮20％，二套上浮25％。

从央行调查结果，对房地产市场的不那么看好，买房意愿的下滑，到“拐点论”的出现。结合西安市的针对性打压，房地产市场稍一火热就被泼冷水。

加之年初的年度政府工作报告上，下调增长预期，与当下国际关系的紧张形势，宏观经济在二季度反弹似乎已经有点吃力，下半年能否触底反弹，我们还是先等等即将到来的二季度经济数据吧。

至于房价还能不能涨，具体到哪个城市，哪个片区，真的不知道，也不能空口无凭瞎说。打压的这么狠，想涨也不容易，想大涨更是不允许。

但，对于刚需来说，稍微留意一下目标城市或区域发展状况，还是不要犹豫。不差钱的，一二线重点城市，只要别跟风瞎折腾，好地段最为关键。手头紧的，常住人口在300—500万人口且同时满足这三点的问题不大。1、大城市周边的卫星城市，市中心驱车两为半径；2、高铁沿线城市，能实现一日游那种；3交通运输能承载得起大城市的产业转移。

文章仅代表作者个人观点