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房价上涨、居民杠杆率攀升,未来50%的住房要靠保障房?

房天下北京二手房网 2019-06-17 15:48:01  来源:时代财经 |

在日前举行第十一届陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清指出,近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。

这不是郭树清第一次提到居民杠杆。在2018年“两会”期间,郭树清就表示,除了企业和政府部门的杠杆率需要降低外,居民部门杠杆率也是风险的来源之一,需要降低。

“居民杠杆率攀升的主要推手,是近年来快速上涨的房价。”辽宁省社科院副院长梁启东在接受时代财经采访时表示,随着快速城镇化带来的购房需求逐步释放,个人住房的抵押贷款也在迅速增加,相应的,房价进一步上涨,杠杆率也继续攀升。

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和房价密切相关

业内一般用居民债务和GDP之比来衡量居民杠杆率。按照国际货币基金组织的规定,当一个国家和地区的居民杠杆率低于10%时,增加债务将有利于经济增长;当比值超过30%时,那么该国中期经济增长将会受到影响,若超过65%,则会影响到国家的金融稳定。

根据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示,截至2017年末,中国住户部门杠杆率为49%,这一数据虽然低于国际平均水平62.1%,但高于新兴市场经济体的平均水平39.8%,也远高于影响中期经济增长的30%。

不仅如此,近年来中国居民杠杆率呈现加速上升趋势。据国家金融实验室《中国去杠杆进程》系列报告指出,中国居民杠杆率从1993的8.3%上升到了2008年的17.9%,年均增长不到1%;而在2008年至2018年之间的十年里,中国居民杠杆率攀升至49%,年均增幅达到3.53%。

居民杠杆率攀升的背后,是近年来居民房贷规模在快速增加。

中国人民银行数据显示,从2012至2018年,居民住房贷款余额从8.1万亿元增至25.75万亿元。并且在2012~2016年,中国居民消费性贷款中,居民住房贷款一直在七成以上,占主体地位。

到了2018年,虽然楼市调控政策已超过200次,但这些政策并没有降低居民房贷规模。据中农工交建等五大银行年报数据显示,截至2018年末,工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行个人住房贷款占个人贷款比例分别为81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。

“可以说,高杠杠率是房价持续上涨的结果,加上部分投资者希望靠炒房致富,短期内频繁换手,进一步助推了杠杆率攀升。”广东体制改革研究会副会长、广州市社科院研究员彭澎在接受时代财经采访时强调。

实际上,近十年来,中国居民债务水平与房价紧密相关。

例如,2009年,中国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,在一系列促进房地产市场发展的政策刺激下,房地产市场价格止跌回升,居民债务也随之增长。据《中国金融稳定报告(2018)》数据,2009年,中国住户部门债务余额8.2万亿元,同比增速达到43.3%,其中个人住房贷款余额4.4万亿元,同比增速达47.9%。

不过,到了2010年,国家加大房地产市场调控力度,住户部门债务和个人房贷增速也随之出现下降。

此外,梁启东向时代财经指出:“一些地方政府此前为了增加土地出让收入,也在积极炒房,希望房价越高越好,这也加剧了居民杠杆。”

这意味着,一些土地财政依赖度越高的城市,以及近年来房价涨幅过快的城市,居民杠杆率也就更高。多位专家指出,目前房价过快上涨的厦门、合肥、郑州等都存在着不小的债务隐患。

同时,中国社会科学院金融研究所研究员尹中立指出,受棚改货币化政策影响,过去三年多时间里,三四线城市住房交易杠杆大幅度上升。而在三四线购房群体中,有相当比例是农民工,他们工作不稳定,收入受到经济环境的影响较大,在经济下行的情况下,这些按揭贷款断供的风险将上升。

加大保障房力度

业内普遍认为,房地产是中国国民经济的支柱产业之一,随着居民杠杆率加速攀升,需要警惕高杠杆带来的房地产泡沫和金融风险问题。

据广东建设职业技术学院专家黄伟彪等人研究,发生于1986~1991年的日本经济危机,1991~1997年的东南亚金融危机,以及2001~2008年的美国次贷危机,共同原因都是过度杠杆化。

上述文章指出,以东南亚金融危机为例,1986~1994年,通过各种渠道流向东南亚各国股市和房地产的银行贷款所占比例越来越大,巨额信贷资金流入的结果是房地产价格急剧上涨,其中,印尼房价上涨约4倍,马来西亚、菲律宾和泰国的房价上涨约3倍。在过度扩张的银行信贷推动下,房地产投资偏大,商品房空置率上升,各类银行不良资产日益膨胀,在经济上不可避免地积聚了大量的泡沫。

梁启东表示,对中国而言,建立在房地产债务基础上的“大厦”不牢固,这是一种短期行为,一旦居民偿债能力下降,难以支撑高房价,或开发商资金链断裂,都将影响地方财政风险,更严重的是,“随着近十年来,中国积极对接国际市场,能否避免下一波金融危机都很难说”。

其实,近年来快速攀升的居民杠杆率,早已引起决策层的重视。

例如,2018年1月,在全国银行业监督管理工作会议上,银监会强调要努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长。

同年3月,银保监会副主席王兆星提出要努力抑制居民杠杆率,遏制房地产泡沫化。随后,中央提出“结构性去杠杆”,明确在控制总杠杆率的前提下,分部门、分债务类型去杠杆。

可以肯定的是,随着分部门、分类型去杠杆的持续推进,居民杠杆率有望降低。

而为了进一步降低居民杠杆,梁启东建议健全资本市场,保障中产以上群体有合理且有效的投资渠道,避免过多资金流入房地产市场。

彭澎则指出,“地方政府一方面希望土地出让带来财政收入保障,房价上涨带来GDP增长,另一方面,也要考虑城市营运成本,吸引人才居留,与中央调控政策协调,防止金融风险。”在这种两难境地下,他认为,地方政府一定取得平衡。

此外,梁启东认为,应加大保障房力度,完善租赁市场,落实租购同权,通过多渠道的供给方式,为中低收入居民家庭提供住房保障,“西方发达国家住房自有率也只有50%~60%,要实现居者有其屋,完全靠市场化解决不了问题,中国至少有一半住房要靠政府。”

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