“不许降价”文件再出，因城施策进行得怎么样了？

“因城施策”是个颇有意思的词，这个词给了地方政府更大的“自由裁量权”，也给了五花八门的楼市政策解释的空间和存在的可能。

某种程度上它也让楼市局势变得更加扑朔迷离，让普通群众摸不着头脑：分明范围内的放松已成趋势，突然间又冒出个苏州紧急收紧，这被解释为“因城施策”；于是乎各大媒体、意见领袖纷纷高呼这就是重要信号，国家必不可能让你房价这么嚣张地涨，另一边突然一份红头文件又明确规定不让房价下跌……这也被解释为“因城施策”。

因城施策，让楼市变得有些魔幻。

因城施策，到底进行得怎么样了？

三四线城市“因城施策”关键词：托底

最近成为焦点的新闻事件，莫过于湖北恩施“不让房价下跌”的红头文件了。

这份文件名为名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，发布方为恩施市房地产协会，如果用大白话翻译文件内容，其实就一句话：

“有些开发商近期降价幅度太大，扰乱市场秩序，建议房企先自查，否则将强制整改。”

恩施市如何定义“大幅降价”呢？参谋长看了完整文件，发现文件给出了4条详细标准：

1.开盘价比备案价低800-1200元；

2.实际销售价比预售价低300-500元；

3.楼盘售价比去年同期低200-500元；

4.成交价格在4000-4500元。

那么恩施的房价整体处于一个怎样的水平呢？

就恩施市区的房价数据来看，2018年房屋均价为6166元／㎡，2019年以来的数据显示，1月恩施住宅均价约为6630元，2月约为6572元，3月约为6484元，整体呈现微降趋势。

结合整体的房价水平再来看文件中关于“大幅降价”的标准，会发现：

如果说房屋成交均价在4000-4500元，那降幅大概已经达到了30％左右，这个程度确实已经比较高了；

如果说比去年同期低200-500元，那么降幅还不到10％，在参谋长看来算不上“大幅降价”标准；

至于前两条的“开盘价低于备案价”、“实际售价低于预售价”，参谋长认为不是降价幅度的问题，而是从市场运行角度来说确实有不合规范和扰乱市场、损害购房者权益之嫌。

无论是“降价未遂”还是“不让房价下跌”，从去年开始类似新闻我们听过不少。

2018年11月，安徽砀山发生例“降价未遂”事件，某楼盘降价后被约谈，预售许可证被停办，4家合作银行被处罚；

今年2月，江苏邳州市房地产商会也曾就降价给出过相关文件，并称“对于以地价扰乱市场的房企，房地产商会将建议政府相关职能部门，按照近期成交价格为依据批复下次该盘的备案价”；

3月，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企下发一份“停止特价房销售”的通知，要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批，3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。

把这些事件整理在一起，我们有这样一种感受：本应受市场规律左右的“价格”，却要由白纸红字的文件来强行规定，实在略显荒谬。但是反过来想，既然多数人拥护用“限价”手段抑制高价，那么用同样的手段托住底价，似乎也没什么不妥。毕竟楼市特殊，政策干预是怎么也绕不开的因素。

但是，“限价”的结果总体是购房者喜闻乐见的，“托底”却更值得警醒。

为何？

1.需要政策来托底，说明市场的下滑已经不可阻挡。正如恩施的房价数据显示的那样，2019年当地房价一路下行。

2.限定底价，注定不是长久之计。硬撑着不让房价降，有悖市场正常运行的轨迹，长此以往“有价无市”就是最终结局。

经常有粉丝会留言提问：你说三四线楼市不能碰，县城更是能脱手尽早脱手，可是为什么我们这里的房价好像还在涨？”

你需要考虑两点：

1.小城市的楼市，总是反射弧较长。从历史趋势来看也是如此，从前的每一个周期，无论是涨是跌，基本都是是一二线已经走完一波行情，小城市才有所反应。

2.你所在的小城市，上涨动力是真的存在，还是虚假繁荣？恩施的房价尽管缓慢在跌，但仍然保持着6500左右的均价，但市场既然已经开始出现4500左右的甩卖行为，你还会认为6500不是泡沫吗？

所谓“不涨不跌才是真稳定”，此话听起来有一定道理，但这些需要用红头文件来托底的城市，要长期不跌，太难了。

二线城市“因城施策”关键词：灭火

这一部分的代表性城市是苏州，参谋长在此前的文章中已经做过详尽的分析，在此不过多论述。

不止是苏州，东莞近日发布了新的土拍规则，要求土地拍卖报价达到上限后，将不再简单采取“价高者得”的方式，而是使用“终次报价”规则，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则，确定竞得人。

报价的不一定能拿到地，这使得企业拿地会更加理性，也能更加体现拿地的公平性，为热度过高的土地市场降降温。

类似的热门城市还有合肥、西安等等。

对于此类城市，笔者的总体态度是：看好；总体建议是：想上车的无需犹豫。

一线城市“因城施策”关键词：整秩

整秩，调整秩序的意思。

实际上，盘点了一圈，笔者发现到头来一线城市的楼市，倒成了最无趣、最无话可聊的楼市了。

为什么？

因为走到现在，一线城市的房价几乎已经触及了天花板。这个天花板并不是指市场的天花板，如果只在市场的作用力下，一线城市成为下一个香港也极有可能。这个天花板是政策的天花板。

此外，“房地产”三个字，在一线城市的发展蓝图中的地位，势必要被削弱，而且这种削弱会是一种主动行为。

看北京，限竞房已经成为新入市住宅中的主力；

看深圳，保障房体系的建设会在未来几年被重点推进……

对于一线城市来说，相较于楼市的“涨跌”，它们的重点更在于楼市的“成熟”、“规范”……长效机制。

仔细想想，“因城施策”作为一个政策词汇，被反复地解读、分析，是因为没有哪个房地产市场受政策的左右如此之大。

换言之，读懂一个“城”到底施了什么“策”，也就读懂了它的楼市。

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