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未来两年的房价,只可能有一种走势

房天下北京二手房网 2019-05-23 14:31:53  来源:大胡子说房 |

中国的玄学有四门:《老子》、《庄子》、《周易》和《房价》。

在一个十三亿九千万人口的经济体中,每一个人的情绪与决策,都能影响着价格的走势,房价的变化,成了中国最难以捉摸,也最爱捉摸的话题。

既然谁都猜不透,我们不妨做一些大胆的猜想与推演,来对未来的楼市,进行一些有趣的思考。

一.从城镇化看房产支撑力

2018年,中国城镇化率达到了59.58%。这看上去是一个不错的数字,六成人民都住进了城里。

殊不知,今天美国的城镇化率已经达到了83%左右,韩国同样为83%,而日本则是94%。

而我们60%的水平呢,大概就相当于美日50年代,和韩国80年代的水平。

毫无疑问,在我们从发展中国家向发达国家迈进的过程中,城镇化还有巨大的提升空间。

每一个国家经济的繁荣发展,都离不开城镇化的稳步提高。

道理很简单,把人向产业先进的地方推,把人向人群密集的地方推。产业先进,意味着生产效率提高;人群密集,意味着有更多互相学习与合作的机会。

未来中国的发展,城镇化必然是方向,也是政策,更是经济引擎。

去年末,国家发改委专门发布一则“督察通知”:《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》,其对城镇化的重视程度可见一斑。

那么,通过城镇化来创造的购房需求有多少呢?我们来看一些热点城市。

目前大学生择业主要转向经济发达地区发展,特大城市的就业机会、福利资源、医疗、教育和基础设施建设都非常好。

无论是深圳广州,还是西安杭州,每年都会吸引几十万的人口纷至沓来。这些人若想真正留在这座城市,住房一定是不折不扣的刚需,而每个人的家庭,便是隐藏在背后的强大购买力。

拿深圳来说,据房天下统计,深圳的商品房套数2017末只有128万套,而想获得这些房子的人每年都增加几十万。如此供不应求的市场一直在持续,按市场经济规律,价格根本没有大幅下降的基本面。

上一批进城的人还没买房,下一批就来了。

城镇化带来的购买力和购买意愿,和城镇化稳步推进的现实趋势,完全可以支撑现在的一二线城市楼市。

二.存量过剩,如何支撑?

看到城市里密密麻麻的商品房,不少人会蹦出一个很直观的想法,这么多房子,盖了给鬼住吗?

的确,据36氪数据,中国套户比已达到1.13,每户有1套多房。城市的房子需求再大,供给也大呀,怎么能说支撑的住呢?

这里就要好好研究一下,这个1.13到底包括哪些房子?

我们就以城镇的房子来说。

首先,即便是现在,中国仍有大量的分配住房。

在97年23号文件出台以前,中国的房子以单位房、安置房等福利性住房为主。一方面是计划经济留下的传统,另一方面也是对历史的低工资的一种补偿。

这些房产无论是领导房还是干部房,放现在基本属于“老破小”行列。诸多老户型老配套,肯定满足不了现代日益增长的生活需求的。

再者,就是大量的城中村自建房和棚户存量房。

住房条件差、危旧情况严重是这些房子的代表形容词,想要实现小康生活,是绝对不会选择这类房产的。现在买城中村小产权房的人,基本都是赌拆迁的,很少有人想不开会买来自住,这部分房子,也不属于需求。

最后,就是镇区的房子。

据中金数据显示,2017年末,中国城镇住房套数总共为2.7亿套,其中,城区1.59亿套,镇区1.15亿套。也就是说,中国有43%的住房都是镇区住房,就是那些不在城市里的房子。

而现在的人喜欢往哪跑呢?显然是经济发达的城市,其就业机会、福利资源、医疗教育和基础设施,没有一项是不吸引人的。

假设你从鹤岗的十八线村落高考及第,念完大学后通过人才引进取得了某大城市的户口,你就算可以买10套房子都不会想回到镇区去生活,何况,你真的可以买10套。

所以,与其说是城镇化,不如说是“城市化”,镇区的房产,逐渐被人们所遗忘,尤其,是年轻人。他们宁愿背上房贷在市区“先上车”,也不愿意全款多套在镇区“当地主”。

这么算下来,城市的真实套户比,根本不可能达到1.13。况且,这里还没剔除无数的一户多套家庭。

总的来说,满足我国城镇化居民美好生活的存量住房,并不多,城镇化支撑房价需求的基本面,依然存在。

三.红利还能持续多久?

既然城镇化这么猛,房价在未来几年,还有可能再翻一倍或几倍的可能性吗?

我们不妨先看看过去10年,房地产是典型的增量市场,处处充满着各种红利,这其中有我们熟知的80后一代刚需的人口红利,也有我们不容忽视的货币量大幅增长。

这些红利都推动了房价的上涨,可是现在的情况不一样了。

人口方面,90后逐渐取代80后成为买房的主力军,1.75亿的90后比2.28亿的80后少了5千万,刚性需求也就没有过去那么旺盛。

货币方面,也有一个值得注意的信号。

2017年4月,M2同比增长9.84%,30年来首次跌破两位数。且往后的2年,M2增速一直都在10%以下。

而从2008到2017,M2增速从来都是十几个点

而2017,正是房价进入严厉调控的时候,往前的10年,也正是房价暴涨的时候。

M2增速和房价的正相关性的不言而喻。

两者相互作用,相互影响。

一方面,广义货币增加产生的财富效应,会催热更多的人来买房,买房的人多了直接推高了房价。

就好比你感受到钱越来越多,总想去干点什么,看着房价的日益上涨,觉得没有什么消费比买房更合适了。

另一方面,房子也可以看作为抵押物,住房贷款同样派生出一部分广义货币。

就好比你准备买一套100万的房子,自己拿了20万“钱”作首付,银行贷款80万分期,这80万贷款肯定不是从别人账户里扣,那么M2就增加了80万。

那么,我们可以推断,在M2没有明显变化之前,下一轮的房价行情就不会到来,M2低发的持续,意味着房价横盘期的持续。

四.住建部怎么又开始点名?

虽说可以从M2中窥见一些端倪,但M2同样也有着相当大的非连续性,短期的剧烈波动是很正常的事情。

比如09年和15年的“突然袭击”,都是来得猝不及防。即使现在M2一直在低位,也保不准央妈会有什么其他操作。

但还有一个数据,不是说用什么政策就能一时半会改变的,那就是杠杆率。

高而稳定的杠杆率水平并不会对经济造成多大影响,但增长迅速的杠杆率,通常意味着一国经济的高风险。

杠杆率增加过快,往往是经济危机的直接导火索。

这一推断在1985-1989年的日本经济、1993-1997年的泰国和马来西亚经济、2003-2007年的美国经济等都得到了实现。

中国在房价高涨的那一段时间,也面临着同样的问题。

2008-2016年,我国宏观杠杆率增加迅速,8年间共上升99个百分点,平均每年上升超过12个百分点。

不过还好,2017年和2018年,房价开始得到调控,杠杆率也随之放缓,可能到来的经济危机,也被扼杀在摇篮之中。

2017年全年,宏观杠杆率微涨3.8个百分点,2018年更是有所回落。

但是,我国的居民杠杆率却一直保持上升。

不论哪个口径,2008-2018的居民杠杆率,都在以年均超过3.5个点的速度上涨。

10年间,居民杠杆率从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%,10年间上涨了35个百分点,增速与美国2000-2007年间相当。

如果再不加控制,谁也不敢保证中国不会迎来一轮危机。

而控制居民杠杆率最好的方法,也是控制房价。

一方面,房价上涨猛烈的时候容易引起居民举债买房。另一方面,在相同首付比例要求的情况下,房价更高需要举借的债务越多。所以,房价稳,居民杠杆也才能稳。

这也就不难理解,佛山、苏州、大连和南宁刚冒个泡,就又被住建部点名了。

五.大胡子的几个结论

1.一二线城市有城镇化趋势的强力支撑,楼市长期还是会处于一个上行的状态,所谓的北上广深房价回到2015年水平,恐怕不太现实。

2.像过去几年那种房价半年翻倍,两年三倍的情况可能性不大了。无论是M2降速、人口红利减少,居民杠杆率提升,还是房住不炒的政策导向,都不允许房价再过快上涨了。

3.综上所述,未来2到3年,楼市的走向或许只有一个字,稳!

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