房价有的城市涨，有的跌，你没见过的18个房价潜力大的城市名单

我家住在黑龙江的二线小城市，在深圳工作，想给父母买一套养老房，应该在老家买？还是在深圳买？

养老房，除了考虑居住之外，还要考虑资产的保值增值。这个资产能够跑赢通货膨胀，还能，资产对父母的资金支持比较大。

买养老房需要考虑两点，，在哪儿买？第二，如何挑选城市？

北京大学徐远教授，在《城里的房子》一书中给出了挑选城市有8大要素。前4个要素是多数人的共识，后4个要素总是被忽视。

一、挑选城市的4大要素

、城市规模

城市规模是决定房价最重要的决定因素，为什么大城市房价高，小城市房价低？就是因为大城市能够集聚资源，有网络效应。

有些经济活动，比如说第三产业，只有在城市人口超过50万以上的城市才能够发展，比如说旅游、文化创意产业，在小的县城或者农村，这些产业没有市场，自然也没有这样的职业。

第二、人口流入

外来人口越多，房价就越高。以四大城市为例，在过去的十多年北京、上海和深圳人口的净流入非常多，深圳是年轻人的天下，人口大城市当中，平均人口年龄最年轻就是深圳了，大概三十一二岁左右。

可是广州呢，2015年之前广州每年的人口净流入约20万，2015年之后，人口流入的大幅度放缓，每年流入的人口只有不到10万人了。所以同期相比，北京、上海、深圳入口的净流入都比广州流入的人口要多。

没有那么多人带着青春，带着财富进入到城市当中，房价是不会特别高的。这是北上深房价涨幅高，广州涨幅低的重要因素之一。

再比如，佛山、东莞等中小城市，处于港粤大湾区，经济条件好，大量人口流入。人口多了，对房子的需求也多，那么房价自然就上涨，房产保值增值的潜力也更大。

第三、人均收入水平

人均收入水平高的地方，多数都是在大城市。三四线小城市，没有那么多的就业机会，经济发展也不是很好，人均收入水平也高不起来。

以四大城市为例，北京、上海、深圳的收入水平，都明显的比广州要高出20%左右。

第四、土地供应情况

土地供应情况，是决定了住房的供应水平，比如说深圳属于是山区丘陵地带，土地供应就不足，房价就比较贵。

而广州的土地供应量大，需求增长不显著；周边佛山、东莞等城市有效分流广州房地产需求。

二、经常被忽视的4个要素

，儿童数量增速

一个城市的学龄儿童增速越快，这个城市的房价涨幅越快。

比如说，深圳房价长得快，除了以上经济，人口，土地供应的原因外，还有一个重要的原因，就是深圳学龄儿童增速是最快的。

从2000年到2016年，深圳学龄人口增长超过300%，不仅是最快的，而且是第二名厦门的2倍，第三名北京的3倍。

孩子要上学是刚需，上学就得买房落户，买房的人多了，房价涨了的快就很正常。

第二，上市公司的数量

一个地区上市公司的数量，是当地经济活跃的重要指标。我国上公司上市很难，上市公司总体质量很高。

数据显示，2017年A股新上市的公司数目的省份，分别是广东，浙江，江苏，上海之后是北京，福建，山东。这八个城市，也是经济比较活跃的地区。

总体看，这8个城市在A股上市公司的总数，也是的。

第三，财政收入

财政收入为什么重要呢？因为经济好的城市，财政也好。

我国有七个省市财政状况良好，分别是北上广深，浙江，江苏，福建，其他省市的财政都处于赤字状态，也就是入不敷出，就很容易卖地弥补收入，房价增长就会打折扣。

图片来源：徐远《房产财富30讲》

第四，服务业占比

也就是第三产业占经济的比重。研究表明服务业主导的城市发展潜力大，在经济下行的情况下，抗跌性强，比工业主导的城市表现好。在我国经济增速下行，经济转型的大背景下，服务业这一特性尤为重要。

所以想要买房，需要对比以上八大因素，在买房的时候就有很好的考量。

三、18个潜力城市清单

北京大学徐远教授，根据以上8个因素把潜力大的城市分为三类，分别是一线城市，区域核心二线城市，和都市圈次中心城市。

图片来源：徐远《房产财富30讲》

其他的城市，比如郑州、西安、合肥、昆明的潜力也可能很好，毕竟中国是个大国，有14亿人口，但是目前看长期的潜力不是非常确定，到底有多大也不确定，就暂时没有列出来。

只列出了非常确定的、潜力很大的18个城市名单，这个名单随着城市的变化，也会动态调整。