这十座城市限售令到期！房价是涨是跌？

两年前，楼市调控的一道重拳出击，掷地有声，成为本轮调控的关键性节点。

那就是“限售”政策。

出台限售令的城市是厦门，出台的时间节点是2017年3月25日，限售令要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。

此后，有超过50个城市相继跟进。各个地区的限售时间周期不等，多为2至5年，其中2年的占了绝大多数。

2年，不难算出，一大批城市“限售令”下动弹不得的房源，已经正式摆脱枷锁获得入市的自由。

15日，人民网也发表了题为《十城限售令已到期热点城市“解禁”节奏或偏慢》的文章，对此事表示了关注。

十城，百万套房，千万平方米……将会在市场溅起多高的浪花？

限售令，限制住了什么？

我们先来回顾一下本轮调控的节奏，有几个较为重要的时间节点。

2015年的“3·30”住房贷款新政，以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年，是楼市全面火爆的开端；

2016年“9·30”新政，围绕首付款比例、贷款利率不断提升的楼市调控大幕开启，随后调控不断升级，但并未取得十分显著的效果；

2017年3月25日，厦门成为出台限售令的城市，限售令出台之前，3月份厦门二手房成交量约为7000套，而4月份这一数据骤降至3830套。

限售令的效果是立竿见影的：

1、短期内，限售令强制性地限制了房屋的市场流动。不能交易，那么再高的价格也只能是一纸数据。

2、有效地打击投机炒房现象。两年内禁止出售，对于炒房客来说的确是致命性的打击。

在“限售令”到期对房地产市场产生的影响上，其实也存在着两重逻辑：

1、被抑制的投机性需求卷土重来，炒房盛行，再次对市场产生推波助澜的作用，房价上涨。

2、解禁之后，大量房源入市。尤其是在市场预期并不乐观的情况下，业主急于抛售住房，市场供需不均，房价暴跌。

哪一重逻辑更有可能成为现实？接下来参谋长也将全面地为大家分析。

先来看看，哪些城市率先解禁？

作为国内出台限售令的城市，目前，厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青岛、广州（部分）、徐水（保定辖区）、长乐（福建下辖的县级市，后撤市改区）、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。

紧接着即将解冻的城市有济南和西安，此后的5月份和再往后的9、10月份，将会有两波解禁的小高潮。

对这些城市进行简单的分类和梳理，我们会发现它们既包含厦门、青岛这样房地产大热的二线城市，也包含了相当比例的三四线城市。

但是，对于这些城市，我们也并不能一概而论：

1、以厦门、济南为代表的部分二线城市，城市商品住宅的库存量较高，去化压力较大，大量住房解禁的后果是进一步拖长库存消化的周期，给市场带来较大的压力。

2、以西安、重庆为代表的二线城市基本面较好，加之近年来人口持续流入，快速消化着城市库存，限售房入市对这部分城市的影响偏向积极。

3、常州、东莞这样的三四线城市经济活力较强，相较于类城市来说有可能反而更具潜力。

4、剩余的弱三四线城市，需求透支，将面临更大的去化压力。

再来看限售令到期的首批城市近期的市场表现，我们可以发现明显的数据变化：

1、二手房挂牌量涨幅明显。以厦门为例，二手房挂牌量环比上涨12％，较去年8月上涨61％，市场二手房供应量呈持续走高的态势。

2、量增价跌现象普遍出现。我们着重看一二线重点城市，可以发现广州、厦门的均价较去年皆有所下跌，福州的成交均价为近几月来点位。

大量限售房解禁，房价究竟是涨是跌？

在上文中，我们提到限售令到期对房价影响的两重逻辑，一重会导致市场复苏房价上涨，一重则会导致价格下跌。

经过一轮分析，参谋长判断：市场复苏、房价上涨的逻辑不成立。

为什么？因为当前的市场背景下，投机性需求很难卷土重来。我们说，限售令在短期内能够立竿见影的原因就在于其地封锁了炒房的路径。解禁就意味着炒房客东山再起？恐怕不可能。因为落实“房住不炒”口号的办法远不止限售这一条，在重重作用的组合拳下，炒房客再想掀起风浪绝非易事。

而福州、广州、厦门三城在限售令到期的一个月内出现的市场反应也足以证明：在短期内，限售房入市会在部分二线城市造成一定程度的价格下跌。

尤其是，我国的一线城市和部分二线城市的房地产市场，已经正式进入存量市场时代。在上文提到的城市中，广州、青岛、厦门等城市都已经、或即将步入存量市场。

在这样的背景之下，限售房的入市等于直接作用于存量市场，短期内的供应量爆发必然引起房价下跌。

而长期来看，房价所受冲击的程度和持久度则取决于城市对存量市场的消化能力。也就是说，库存较高的城市，房价的下跌可能会持续更久；而那些人口活力较高、库存消化快的城市，经过短暂的市场调整就会重新步入稳健运行、小幅回暖的轨道。

三四线城市呢？

很简单，三四线城市的二手房市场本就冷淡，限售房入市，对成交量和价格的影响聊胜于无。

最后一个问题：限售“到期”后，还会“续约”吗？

参谋长判断：不会。

限售政策，在楼市调控中本就属于辅助性“短效药”，不可长期使用。否则，过度行政化干预会对楼市的长期发展产生不利后果。

况且，当前的房地产市场已然回归平稳理性，即便限售令不再“续约”，其他调控政策也仍在严格执行，已经足以维护已有的调控成果。

限售政策陆续退出，将会是大势所趋。至于对你所在的城市房价影响几何，各位读者可以参考本文分析自行判断.

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