楼市回暖信号明显，投资仍被死死按住，但刚需不能再等了

       一季度结束，不少机构相继发布了楼市的一些数据，中指院的百城房价指数显示，3月份100城新建住宅平均价格为14759元/平米，环比上涨0.24%，涨幅比2月份扩大了0.14个百分点，同比2018年3月份则是上涨了4.43%。同时更具参考价值的百城住宅价格中位数价格为9168元/平米，环比上涨0.3%，同比上涨7.17%。

       一些重点城市的房地产也是复苏较为明显。

       3月份北京二手房网签量超过1.6万套，是近10个月以来的值。而价格层面，二手房挂牌价同比上涨了4.95%，虽然议价空间仍然总体维持在3%左右，但挂牌价的上涨已经一定程度上对冲了议价空间。

       同样，在上海，3月份二手房网签量大概在2.6万套，对比去年3月份的1.73万套是明显放大，环比2019年2月份的0.98万套更是可以称得上是井喷式增长。

        中指数据也显示，一季度一线城市商品住宅成交面积132万平米，同比增长了29%。与成交明显放大相比，价格也有所上涨。一季度北京二手房成交均价分别为60267元/平米、59972元/平米、61370元平米。一季度深圳二手房成交均价分别为58628元/平米、52653元/平米、56718元/平米。一季度上海二手房成交均价分别为46234元/平米、46362元/平米、48104元/平米。

       我们之所以这么关注二手房市场，是因为一线城市二手房成交量最能反映楼市走向。上一轮楼市轮动周期从2016年开始，从一线城市开始轮动，到2018年传导至三四线城市。目前这一轮轮动已经结束，新一轮轮动又开始了，起点仍然是一线城市，信号则是成交量的明显放大。

       导致这一轮回暖的主要原因仍然是货币。事实上，货币自从2018年下半年开始就已经加快流入楼市的步伐，我们从近期各大商业银行密集披露的2018年报可以看出。2018年商业银行总体对公信贷增长乏力，央行一直希望信贷能够支持中小实体，出台了定向降准的措施，但从年报来看，中小微企业的贷款反而出现了下滑，比如招行小微企业贷款规模同比下降了13%以上。在调整期，银行更看重稳健的业务，比如住房按揭、个人贷款、信用卡等零售业务。

       信用卡自不必说，从已经公布年报的多家银行来看，交易额增长最为明显，其中平安银行增长更是激增了76%以上。在个人房贷方面，工商银行2018年房贷余额增长了6500亿，增幅达到了16%，其他股份制银行房贷余额增长规模则在11%-22%之间。

       楼市调控整体格局不变，但这并不妨碍房贷利率缓慢下行，因为高层已经给2018年楼市定性：住房的成交面积增速放缓、成交价格平稳、市场预期趋于理性。这些定性意味着楼市继续加码已无必要，给予市场更多的自主权稳住楼市的意图十分明显。而在货币层面，就是房贷利率下行和放贷周期的缩短。

       从终端市场反馈来看，北京某大行朝阳区支行抵押登记后3个工作日即可放款，审核也更为宽松，400万以内的贷款，不论单位性质，工资流水统统不需要提交。，当前北京地区的住房按揭放款周期大多在7个工作日甚至更短，相比一个月前的一个月的放款周期，已经大为缩短。

      在房贷利率上，国有大行和股份制银行，北京地区基本仍维持首套房上浮10%，但部分外资行已经能做到上浮5%。

      经过了近两年的调整，目前一线楼市预期相当平稳，最为明显的是购房者对于房价继续下行不抱太多希望，在信贷趋于宽松的大环境下，有购房需求的人，入市是最正常不过的选择。

       而且这两年的调控也给了一部分人时间换空间的机会，有些人补齐了社保年限，也是本轮成交量放大的原因之一。当前不少城市开始减少了二手房交易的税费，这也在一定程度上加快了二手房的流通。

        当前新房价格下跌也是真的，执行了较长时间的限价策略也在实际操作中有所松动，更重要的是，对开发商来说，房贷宽松，预期回暖，限价策略松动，都构成新房的利好。只不过当前新房价格的下跌，特别是一线城市不能代表楼市走向，以北京为例，这些新房都是之前在严苛条件下拿的地，盖的限竞房，地段品相都不好，还不如去淘二手房。由此也助推了二手房成交量爆发。

        在一线城市的房地产信号意义上，二手房向来比新房重要得多。二手房量先行，价随后，这是楼市触底回暖的标志性信号。随着时间的推移，更多二线城市也加入了回暖的行列，比如重庆、郑州、成都、西安等城市，特别是重庆，其楼市回暖速度比业内预期要早不少。

        还是那句话，投资仍然被死死按住，但真正需要房子的人，基本不要指望更低的价格了，入市窗口期已经打开。