楼市大变局！三大特征揭示中国房地产进入“白银时代”！

3月26日，万科发布2018年财报，其中在致股东的公开信中提到中国目前的房地产市场还是白银时代，对于白银时代万科这样介绍：当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

怎么看待万科对目前楼市的论述？

我们都知道，万科时不时会创造出一些有意思的名词，2012年万科首次提出了“行业已进入白银时代”，2018年郁亮喊出“活下去”的口号，显然，如果单看字眼，你肯定会觉得他们对中国楼市先是谨慎看好，然后是看淡，说句真话，如果有个房企老板告诉你“活下去”你真可能觉得楼市要崩盘了！

我的看法是，用“活下去”来形容像万科这样的巨型房企现状，太过于危言耸听，但是用”白银时代”形容当前中国楼市还是比较确切的。

2018年，也就是万科喊出“活下去”口号的时候，万科却还不断扩张：2018年万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%。去年全年实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%。

这就说明，郁亮之所以喊出“活下去”，主要是为了提高员工“危机感”的一种管理手段，这与前几年任正非时不时地提到“狼来了”道理差不多。但是任正非的“狼来了”和郁亮的“活下去”，前者主要是出于竞争的需要，后者主要是生存环境的判断。

确实在2018年那次秋季例会墙上挂出“活下去”几个大字时，我也笑了。日前，富力地产董事长李思廉被问及如何评价万科“活下去”时也说，“万科说活下去是开玩笑，是提醒我们活下去。”

或许是因为影响太大，在3月26日的业绩推介会上，万科董事会主席郁亮改口说“活下去”是对自己说的，同时重提白银时代。

相对于“活下去”的说法，“白银时代”的看法要比之前正面很多，对于“白银时代”的理解就像万科在这次财报中谈到的“白银也是贵金属。

中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大”，换句话说就是中国房地产市场依然有潜力，房价依然有上涨的空间，但是“那个行业整体快速扩张的时代已经结束了”（黄金时代）。

也就是未来房价会分化，结构性上涨，表现为人口不断流入的一二城市房价依然有上涨的空间和潜力，人口不断流出的三四线城市房价则明显看淡。

为什么？

万科财报也谈到1、“从人口总量的角度看，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90 后比 80 后人口少 3,100 万，00 后又比 90 后少 4,100 万。”2、“90 后甚至 00 后逐渐成为购房、租房的主流群体”。两点合在一起表达一个意思，那就是中国买房人口的增量空间有限，那么增量有限的情况下，只能依靠存量，存量的人口买哪里的房子？当然是能够提供就业、资源、医疗的一二线城市，所以这里的房子依然会涨。

大家必须要明白，中国正在进入三个存量时代，一是货币存量，二是住房存量，三是人口存量，个表明印钞增速的放慢，第二个是住宅土地供应不断变少，第三个是人口总量增速放慢，我们都说，房价涨不涨关键在于人口和资金，那么在三个存量特征下，哪些城市容易获得资金，哪些城市容易获得人口增量？当然是一二线城市。哪些城市容易失去人口和资金？当然是三四线城市以及大部分县城、村镇。

我这里有个真实的案例，我在老家小镇上有一套房子，前几年还时不时在街上看见有人员走动，现在是荒无人烟，一片寂静，原来的房子还可以以高价卖出去，现在即使是降低都不一定有人愿意买。确实，中国楼市未来就是这样一状况，用郁亮的话说就是白银时代！