这里的房产红利，是普通人最适用的致富机会

到了今天，等到很多人的房产投资意识觉醒，才发现这一波机会已经过去。一方面，楼市进入下半场，普涨时代已经过去，只有部分高价值城市才具备投资价值。另一方面房价大涨，限购重重，投资房产的门槛已经很高。

现在普通老百姓想要通过投资房产实现财富的大幅，好的选择已经不多。今天，我要给大家分享一个在当下这种楼市环境下，针对手上资金不多的普通老百姓也有投资房产赚钱机会的城市，那就是粤港澳大湾区下的惠州。

一.这3个现象，将颠覆你对惠州的认知

在很多人的印象中，惠州是一个存在感不强的三线城市，按理说应该是人口都往深圳跑，房地产市场应该是炒房的多，刚需的少。但事实真的是这样吗？

1.惠州楼市已冷？错，成交量又创新高

由于严格限价，惠州房价从2017年开始就涨幅不大，并没有像大部分三四线城市一样出现房价暴涨。再加上2018年下半年楼市普遍降温，让人有一种惠州楼市成交已经陷入低迷的感觉。

然而2018年，惠州楼市向大家证明了自己仍然是魅力无穷的。2018年，惠州一手商品房，均价11200元/平方米，销量高达17.6万套，成交面积直接同比大涨两成达到1700万平方米，创下惠州近10年的成交高峰。

由于大环境的降温，惠州楼市肯定也会受影响。但春节过后，惠州楼市就呈现回暖迹象。今年的第7周，也就是春节后的周，成交量只有991套，而到了第10周已经上升到2136套。尤其是第8周粤港澳大湾区规划纲要的出台，更加是火上添油，直接引爆了惠州的楼市。根据当地现场的销售反应，一个人一天要接待十几批看房的人，市场反馈突然大升温。

2.惠州楼市面向整个大湾区东岸2500万人

很多人判断惠州楼市的购买需求强不强，会拿惠州本地的470万人口来衡量，但是这从根本上就错了，惠州本地人的需求只是它楼市购买力的一部分。

2018年惠州购房者中，现居地为深圳的占比59%，东莞占12%，惠州本地购买者只占了21%。有8成的购房者都是来自外地，尤其是深圳占比高达6成，为什么会这样？

因为惠州不仅是作为深圳后花园的环深城市，承接着大量深圳的外溢居住需求，还是粤港澳大湾区9市中重要一员。它面向的购房群体，不仅仅是当地的470万人，还有深圳、东莞，整个大湾区东岸2500万人的潜在需求。而随着大湾区规划的推动，大湾区城市融合得越来越紧密，惠阳面临的将会是整个大湾区7000万人的居住需求，乃至整个广东省的潜在购买力。

3.惠州全是投资客？这里是刚需大本营！

刚才提到惠州只有1/5的房子是惠州本地人买的，那其它的那些房子，尤其是挨着深圳的惠阳、大亚湾，它们的房子难道都是深圳炒房客买的？我告诉你，大错特错。

昨天周一，我们团队刚好考察完惠阳回来深圳。回来的时候是一早从惠州南站坐高铁回来的，结果一早离高铁站一两公里的路上整个路就被塞得水泄不通。同事们问出租车司机为什么会这么塞，你们猜他是怎么说的，“跟你们一样啊，都是周末在这里住，工作日回去深圳上班的人”。

进到惠州南站，你会发现和一般的高铁站完全不一样。一般去到高铁站，你看到的人群一定大部分都是很多拿着大包小包行李的人，那些都是走长途的人。但是惠州南站几乎没有这种人，都是轻装上阵，也就背个书包，几乎全部人都在深圳下车，几乎都是一早回到深圳上班的人。

这两个城市紧紧挨着，再加上深圳本来就小，所以紧挨着深圳的惠阳到深圳是更加方便。从惠阳白云新城板块出发，到惠州南站坐高铁，在深圳北站下高铁，然后坐地铁到南山，全程也就2个，高铁上的时间只用了半个左右。等以后惠阳和深圳地铁14号线开通，深惠的往来会更快捷，通过14号线从惠阳到深圳福田中心的岗厦北，1通达完全没有问题。

对于在深圳龙岗、坪山上班的人来说就更方便了，很多人直接就住在惠阳，每天开车到龙岗或者坪山上班，通勤时间只需要半个，比你住在深圳的人上班都快。

所以你去到惠阳你就会发现，哪有那么多炒房，刚需才是大部分。很多人对惠州的理解是，这是一个炒房圣地，大家都买来投资，后期根本就没有人住。可事实是，通了高铁就已经是这种入住情况，那如果后期真的通了地铁了呢？你们可以参考目前两个跨城通地铁的城市，一个广州和佛山，一个是上海和昆山。去调查下，这些地方是当地人住得多，还是广州上海人住得多。

我一直强调一个观点，我认为哪个城市好，不代表这个城市哪里都好。很多事情分2/8法则，投资一个城市也一定如此。当前的惠州投资有机会，但也有坑。

二 大湾区下的惠州，有机会，也有坑

1.大湾区纲要出台，机会之下的鱼龙混杂

大湾区的规划纲要一出台，整个惠州楼市的外地投资客激增，各地，连远到甘肃、东北的朋友都跑来投资房产。很多开发商为了吸引中介带客买房，甚至大幅度提高，趁这一波大热浪潮，宁愿付多一点都要将手上不好的房子趁机出货。结果就是那些中介打了鸡血一样拉客，管你楼盘好不好，反正让你买就对了。铺天盖地的宣传下，大部分人都会中招买错房。

2.明白这两点，就明白惠州投资机会在哪

（1）大湾区规划

由于地理位置上的接壤和深圳土地面积小的缺陷，惠州天然就是深圳的开发区和产业卫星城。深圳将产业转移到大湾区的腹地，让惠州得到制造业的发展，深圳自己则在核心研发、科技创新和金融领域继续深耕，高效分工合作。

另一方面，在粤港澳大湾区9+2城市定位中，惠州的定位是生态担当，是一个宜居宜住的山水城市，对于大湾区其它城市的居住、旅居、养老需求都有不错的承接能力。

通过大湾区的城市规划，很明显可以看出来，惠州作为深圳的产业、人口承接地，必然是靠近深圳、和深圳能发生更紧密交通连接的区域能得到更大的发展机会。

（2）都市圈发展

2月19号，国家发改委出了一份《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确提出以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1通勤圈为基本范围，加快培育发展现代化都市圈。到2022年，都市圈同城化取得明显进展。

而深莞恵就是一个以深圳为核心的都市圈，惠州作为其中一员，也是都市圈培育过程中的受益者。其实深惠间的同城化早就已经开始，惠州机场已经规划成为深圳的第二机场，对接深圳东部的航空需求。

而深圳惠州间的跨城地铁14号线也早就由深圳提出来，只是由于惠州城区人口没达标，惠州段的地铁仍未敲定，但通到深惠边界上的深圳段14号线已经开工在建。而且在都市圈指导意见上提到：在有条件地区编制都市圈轨道交通规划，推动城市轨道交通融合。对于既有需求，又有规划设计基础的深惠14号线来说，惠州特批提前开建14号地铁线不是件难事。

当然，都市圈给惠州带来的最重要的改变，还是深圳的居住外溢。

都市圈的一个重要作用就是非核心功能的疏解，其中也包括人口的疏解。大城市的人口疏解早就已经发生在北京和上海。2017年，北京和上海首次人口负增长，原因当然不是人口流失这么简单，而是将非核心产业和相应的人口疏解出去，将城市的经济调整为高质量的经济结构。

而深圳同样会有这一天，甚至因为深圳的地少人多密度高，2000平方公里不到的土地承载了1250万的常住人口，实际上深圳的常住人口是有2000万，哪怕按照官方1250万的人口，深圳的人口密度已经达到6200人/平方公里，是北京的4.7倍，上海的1.6倍，广州的3.1倍。

这么多的外来人口，这么少的地，这么高的人口密度，必然会导致一个问题，那就是深圳的房子供不应求，所以为什么过去3年这一波房价大涨，是深圳首先启动的，北京上海的房价上涨都比深圳晚了近大半年。

深圳人多地少，房子供不应求，一方面会推动深圳自身房价的上涨，另一方面导致大量无力在深圳购房的人将不得不在更便宜的深圳周边买房。未来，深圳至少有好几百万人口是居住在深圳周边城市。而惠州就是一个重要的承接城市。

纵观整个中国，能得到粤港澳大湾区这种战略支撑，要打造世界第四大湾区的大湾区城市群其实就是我们房产投资的机会。

三.投资惠州必须做到这3点才能赚钱

1.持有5年以上

穷人和富人的区别就在于，穷人只会回避风险，在回避风险的过程中错失机会，而富人主动管理风险，通过分析和研究将投资风险降到，将利益化。

2.以刚需的标准来投资

首先，离深圳近不近方不方便啦；其次，离地铁线远不远啦？再次，小区或周边有没有好的学校啦？这几个问题，如果你能解决，你的房子挣钱转手就不会出现大问题。

3.充分了解市场信息

惠州的市场很火但也很乱，很多非专业人士根本了解不到。