“空置税”，“房地产税”，卖房炒股的“大时代”是否已来

近期房地产市场最热门的无疑就是关于“两税”的热议了。在3月5日总理的政府工作报告首度提出“稳步”推进房地产税立法之后，一周之后的3月12日，香港特区政府也宣布，“住房空置税”已起草完成，将于下一个提交立法会讨论。

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香港房价过高，居住负担过重，多年以来已经成为阻碍香港经济发展的巨大毒瘤。近年来，中国大陆的房价经历了几轮暴涨之后，许多城市，尤其是北京、上海、以及深圳，房价与居住开销占收入中的比例，已经朝着香港的方向发展。如果不加以扼制的话，北上深都会成为“香港”。

图片来源：Numbeo，华尔街见闻，全球城市中心城区房价，“北上‘港’深”稳居前四，伦敦纽约新加坡相比黯然失色

而房价过高带来的其他产业衰弊，会长远地影响中国的核心竞争力的形成。“制造业立国”、“创新立国”都将成为空话。

因此，对房地产市场下手，实在刻不容缓。

一、香港：“空置税”已在路上

昨日，香港政府称已经大致完成空置税草拟法案，准备下月提交立法会讨论。

香港一手楼空置税于2018年6月由香港政府提出，具体内容是：

将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200％，即相当于两年的租金，且大约相等于楼价的5％。

差饷租值是指，假设住宅在指定的估价依据日期空置出租时，估计可取得的合理年租计算出的数值。

香港《经济日报》称，近年来香港空置一手住宅单位数目近年来大大增加，开发商“捂盘惜售”的行为明显。有部分开发商以俗称“左手交右手”的形式，采用内部转让，将现楼新盘单位转售予旗下不同的关联公司。

按照空置税的规定，如果开发商在6个月以内租出可获豁免，但单位买卖双方不能是关联公司，否则等于发展商“左手交右手”，不被视为真正易手成交，不会获得豁免。

在去年6月宣布推出空置税的新闻发布会上，香港特区行政长官林郑月娥表示，房屋政策新措施不是为了遏制房价，而是为了达成三个目标：

1.令资助出售单位更可负担，

2.增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应，以及

3.促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

当时，香港财政司长陈茂波也在同一个新闻发布会上表示，香港不排除对外资征收资本利得税，现在不是对二手房征收空置税的合适时机，因为二手房空置率很低。一手房空置税可以令新单位及时有效去到市场，目的跟二手房空置税不一样。

从去年6月提出空置税的概念，到目前完成起草，准备提交立法会讨论，可谓是进展迅速。如此迅速进展的背后，其实与大中华地区关于房地产税的布局是一脉相承的。近期“粤港澳大湾区”规划出台，香港纳入中国大中华地区的布局框架，拟打造科技与创新中心，那么扼制地产霸权是势在必行的。

而与香港“空置税”遥相呼应的是，国内两会期间提出的“房地产税”。

二、中国：房地产税“稳步”推进

几天前的政府工作报告，明确提出“稳步推进房地产税立法”，这是继2014年和2018年之后，第三次提及房地产税立法。而3月8日，人大表示，将落实制定房地产税法，确保如期完成。

中国选择在2019年推进房地产税立法，可以说节奏踩得很准。

当下，在大多数一二线城市，土地资源开发力度过大，新增土地资源严重不足，不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。

同时，随着减税降负成为常态，从中央到地方，财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源，就成为当务之急，房地产税恰好是备选答案之一。

由此来看，房地产税的到来，是为地方政府开辟新的税源，并非是为降房价而来。除此之外，技术与前期准备工作的逐步落实，也为开征房地产税提供了可行性。

过去，各地信息犹如孤岛。理论上，一个人在每个城市都买一两套房子，而在系统里却只能查到当地的一套房子。如果住房信息都能联网，那么谁在囤房，谁在炒房，将会一目了然。

尤其对于公职人员来说，能否解释清除这些房子的来源，就显得至关重要。虽然“以人查房”不会面向所有人开启，但至少在相关监管部门那里，这些信息将会一目了然。

从2017到2019年，不动产统一登记、住房信息联网、70年产权续期修法问题都已明确解决，国地税合并已经迈出步伐。开征房地产税已无技术障碍。

于是，技术上的准备工作完成，而客观上也有增加新的税源的需求，此外，对于全民炒房的热情以及房价持续上涨导致中国经济多年来积累的“内热”，也需要一剂釜底抽薪的降火良药。

多重因素和合理作用下，房地产税，千呼万唤“终”出来。

那么，房地产税开征之后，对我们老百姓（603883）以及中国经济会有什么影响呢？

三、开征房地产税的影响

1.打击炒房

中国楼市经历了2009、2011、2016三轮暴涨，全民买房的热情已经达到顶峰。且伴随着一线城市房子与就学挂钩，房子已经远远脱离了居住和安家的基本功能。成为了金融炒作的标的。

居民的买房需求已经脱离“首置”和“改善”这两大基本需求，而演变成“有了钱就买房”，“没钱就要挣钱去买房”，进而升级到“为了买房不惜一切手段”。房价的持续暴涨，已经造成了一定的居民心理畸形。没房子的人，希望通过买一套房子来实现人生阶层的晋升。

中国人炒房的内心病态已经有十几年了，不是一朝一夕可以缓解。虽然习“房住不炒”的定调从2017年10月就推出，但我们看到的是，2018年，某些城市的房价还是经历了一次中等规模的“赶顶”；而在新房与二手房价格倒挂的格局下，如果没有“新房限售”的禁令在，这一波炒作会更加疯狂。

至于导致中国人炒房心态的根源，说到底只有一个：由于买房子永远不会亏，所以自然是越多越好，有了钱就买房。

将来，一旦房地产税开征，名下房产过多的人定然会成为征税的主要对象，那么人们在“闭眼买买买”之前，就会有所考虑。

2.定向压制资产性收入，鼓励工作以及创业

房价过高，以及高房价带来的生活成本过高，人才流入金融与地产行业，已经严重阻碍中国核心竞争力的形成。

在北上广深等一线城市，有许多公／婆，坐拥十几到几十套房产，随便出租几套就能有月入五六万，碾压绝大多数苦逼的打工族。这样的现象既影响了社会的公平性，也削弱了人才前往一线城市发展以及定居的信念。

而更有甚者，打着创业的名号去做非法集资的圈钱勾当，造成居民财富的损失，带来严重的社会问题。而对于不得不在一线城市打拼的居民，或已在一线城市扎根的“新移民”，“被迫创业”反而沦为成了为了买房而不得不采取的暴富手段。

3.鼓励卖房炒股！

中国居民资产配置中房地产占比过重。据统计，中国居民平均有一半以上的资产配置在房地产（54％），而20％为存款。两者加总占比接近四分之三。存款放在银行，而银行所提供贷款的主要去向，最终还是房地产企业。所以与其说房地产“绑架”了中国政府和中国经济，还不如说房地产“绑架”了中国居民。

相比而言，美国居民配置在地产的比例为25％，存款为10％，两者共同占比仅为三分之一。相反，养老金、企业股权、非公司企业股权、以及共同基金等，则加在一起超过了一半（54％），可见美国居民的资产配置，是以股票等权益类资产为主的。

与美国相比更夸张的是日本和韩国。由于日本与韩国房地产市场经历了长期的萧条，因而居民的资产配置中，几乎没有房地产的比例。且两国由于长期开行负利率，所以老百姓宁可持币在手。从下面两张图中看到，日本和韩国居民持有货币和短期存款的比例特别高。

当然，不论是中国居民“一股脑”地把资产配置在房子，还是日韩那种对房子“避而远之”，都不是最均衡的方式。随着中国地产的开发，房子越建越多，而人口城市化速度减缓，楼市的大拐点迟早是会来临的。

而对将来而言，中国居民提高权益类资产的配资比例，也是必然会发生的事情。

开征房地产税，对降低居民将资产配置到房地产的“买买买”的狂热度，是非常有利的。不过，既然前面已经提到，中国有四分之三的财产都直接或间接地流向地产，因而房价下跌是任何人都承受不起的。

房地产税的开征，将更加注重结构的调节，而非打压房价。

说白了，开征房地产税不是让人们卖房炒股票，而是让人们不要再一有钱就买房子了。搁置存量，着眼增量，一直是中国经济改革发展的智慧。

四、结语

随着近期很多城市限购限售政策的放开，以及某些此前房价出现下滑的地区成交回暖，本轮地产周期似乎已经走出低谷。而伴随着对买房子的狂热情绪的降温，人们的认知也开始变得理性和冷静。

最近网上有人比较了上海2016年“社保5年限购”政策推出以来，被政策赶着走的几个家庭最近三年的起伏。有的选择回了老家，有的选择在“环沪”购买（例如昆山），而有的则继续在上海过租房的生活。

随后上海的房价开始暴涨，这些被政策当在外面的人看似失掉了一次暴富乃至人生翻身的机会，但如果他们在那次暴涨中被大势逼迫，买了房；那么多年的积蓄会被首付消耗掉，而贷款又会透支未来现金流，等于为自己套上了沉重的枷锁。

最终，不论买房也好，不买房也好，都是自己的选择。本不属于自己的人生，不是用一下“六个钱包”，加一次杠杆，就能勉强来的。而反过来，只要真诚对待自己，真心面对生活，生活就不会亏待你，国家的政策也不会亏待你。对于有房子的人来说，是继续持有房产等待，还是卖房炒股，也是一个自己的选择的问题。

最近很流行的一句话：这么多年，我们国家的地产政策永远都在保护那部分有最真实的居住需求的人。至于房地产税，我们也同样相信，它一定不会伤害那些有最真实居住需求的人。

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