2010年存量房市场需求旺盛 房价难下跌

房价，没有哪一年比今年的两会更受到国人关注。而温总理在本届政府工作报告中的关键语“要促进房地产市场平稳健康发展。”则为今年楼市定下了这样的一个基调。其中，作为占据房地产交易“半壁江山“的存量房市场而言，其房价的走势不难从以下几个重要因素进行判断。

鑫尊地产市场推广部总监 龚靖

土地供应政策不会改变

作为市政税收的重要来源，相关部门降低土地拍卖价格或放弃这一近似“割肉”行为的可能性微乎其微。而由土地拍卖价格逐年上涨引起的“蝴蝶效应”，势必将带动周边存量房价格上涨。以09年为例，周边存量房的房价格涨幅均超过40%。虽然今年对土地招拍挂进行了一定调整，比如采用暗标的形式，但在京城土地拍卖价格同比逐年翻番上涨的基础上，周边存量房价降低的可能性仅存在于幻想之中。

供求关系难有大改变

决定房价是否上涨的另一关键因素，是由供求关系决定的。无论是前两年的1：6还是去年的1：3，只要供需比例没有倒置，决定价格的主动权就始终会掌握在供应者一方。

“本身没有买房能力，就不要来埋怨政府、社会和开发商。”两会上有代表的这种说法虽然感觉雷人，但从市场经济的角度来看，并非没有道理。而合理的解决方案是，有条件的群体购买商品房，中等条件的人选择政策性住房(如市新政的条：2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上)。而租房则是不具备购房条件的人。这与温总理在本届政府工作报告强调的“要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”基本吻合。

需求旺盛

除自住需求之外，房产就象“禁果”一样始终充满着诱惑力。与股市一直低迷徘徊相比，房的风险几乎可以忽略为零。而现有渠道的匮乏，以及通货膨胀的日渐凸现，都促使更多的人将目光投入楼市。

限贷作用有限

作为抑制房价的所谓“利器”，贷款方式的收紧功效，随着市场多年适应能力的增强，其作用有如重拳击棉花般并不被市场所看好。比如最近出台的商贷与公积金对“二套住房”的先后收紧，面对的却是采用全款购房占比达40%，二套房贷选择公积金不足1%的现实。

大户型非普宅成“命门”

不过，尽管有以上的分析，但存量房价并非铁板一块，其中仍然有所谓的“命门”可乘。比如，大户型及非普通住宅存在小幅的可能性。主要的判断条件有两点。首先，对于现在的市场及营业税政策来说，9成以上的房源为了能够享受按照全额缴纳1%的个税而选择全额缴纳营业税；其次，限外令的回复也将使得市场出现需求减少的现象，大户型及非普通住宅一定幅度的将会吸引很多改善性需求入市。

根据以上的分析以及凭借鑫尊地产以往的交易经验不难判断，2010年北京总体的存量房价，不涨都难。

（来源：鑫尊地产）