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房地产税将有大动作?潘石屹称此税一出,房价立马降,能否成真?

房天下北京二手房网 2019-01-31 18:02:17  来源:楼事纪 |
[提要]长期以来,房地产市场复杂多变,楼市自然也就有着不少的悬念,房地产税就是其中之一。在房地产市场发展过程中,任何一点关于房地产税的消息都会成为购房者关注的焦点。为什么购房者很期待房地产税这把靴子可以快点落下呢?笔者认为,这主要就是基于房地产税的出台对于房价可能产生的利空作用。因此,笔者认为,房地产税这把

长期以来,房地产市场复杂多变,楼市自然也就有着不少的悬念,房地产税就是其中之一。在房地产市场发展过程中,任何一点关于房地产税的消息都会成为购房者关注的焦点。在笔者看来,房地产税就如同一只眼看着快要落下来但依然没有落下来的靴子一般,还没有买房的希望依靠房地产税把房价拉下来,而多套房拥有者则更加担心持有成本是否会因此大幅增加。

其实,购房者对于房地产税已经并不陌生,从2011年开始,上海和重庆就已经进行了试点,至今已经快八年了,但由于涉及面比较小,影响自然也就比较低。不过,笔者认为,房地产税这只靴子是早晚都要落下的,全国范围内推广或许越来越近了。今天,我们就从4个方面来大体了解一下房地产税的方方面面。

第一,不妨先看一看关于房地产税的一些最新消息。

首先,措辞发生转变,释放重要信号。众所周知,房地产税是房地产长效机制的重要组成部分之一,如今针对房地产长效机制的相关政策性表述已从“加快建立”过渡到了“稳妥实施”,短短四个字的变化却透露出了重要信号,一定程度上意味着方案已经初步形成,房地产税的脚步自然也就更加近了。

其次,权威专家表态,或有实质进展。北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文表示,房地产税法或将于2019年提交全国人大常委会进行审议。在笔者看来,房地产税出台的早晚最终还是要取决于房地产税立法的进程。毕竟,早在2017年,房地产税就已经确定了立法先行的原则。因此,一旦提交了人大审议,也就意味着房地产税的出台或将迈出实质性的一步。

第二,关于房地产税,购房者关心的问题主要有两个。

一方面,房地产税会怎么征收。中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞表示,应该统一制定免征面积,人均40平-60平,然后各地方根据实际情况采取因城施策的方式,确定出本地家庭免征额。除此之外,中国社科院也曾发布文章,房地产税应该只针对交易住房征收,不交易住房暂不征收。一旦发生交易,就计算全部住房面积。

笔者认为,以上只是比较权威的建议,虽然一定程度上可以代表房地产税出台的趋势,但房地产税最终怎么征收还得依靠时间给出答案。但万变不离其宗,要么主要根据面积征收,要么主要根据房子价值征收。同时,笔者认为,对于首套刚需征收的可能性较低。

另一方面,房地产税对房价的影响。为什么购房者很期待房地产税这把靴子可以快点落下呢?笔者认为,这主要就是基于房地产税的出台对于房价可能产生的利空作用。不过,利空到底有多大,目前也是业内争论的焦点。比如,房地产大佬潘石屹早在五年前就说过,一旦房地产税开征,房价必然就会下跌。经济学者马光远则多次表示房地产税对降低房价的作用有限,他认为,区区1%或2%的税费并不能降低房价。那么,房地产税到底能不能降低房价呢?

第三,房地产税能不能降房价,需要看出台的具体目的。

首先,遏制投机炒房的需要。房地产税出台是通过对持有环节征税,可以降低楼市热度,压缩不理性资金入场,同时一定程度上也可以减少空置房的大量出现。其次,可供开发的土地资源有限,土地财政早晚都会遇到瓶颈期,所以并不是长久之计,房地产税或将取代土地收入成为未来地方财政收入的重要来源。第三,可以稳定预期和稳定房价。笔者认为,房地产税虽然可以起到平抑房价的作用,但大幅拉低房价的作用有限,除非是与其他调控政策共同发挥利空房价的作用。或许,对于一套自住房拥有者来说,受到房地产税的影响比较小,多套房拥有者可能并不会很在乎对他们来说或许只是微不足道的税费,所以受影响较大的主要是中产以及囤房客。

第四,对于下一阶段的房地产税,购房者应该重点关注以下四点。

01,相关草案。截至目前,距离2019年3月5日还有一个多月的时间,如果按照时间表来推算,房地产税或有取得实质性进展的可能,比如房地产税的草案提请审议等等,购房者可以跟进了解相关动态。去年3月份,全国人大发言人张业遂曾表示,房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,目前正加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请审议的准备工作。

02,发布时间。作为房地产长效机制的重要组成部分,房地产税因其复杂性,与住房租赁、共有产权等长效机制相比略显滞后,近期房地产税消息再次频频出现,或许意味着相关草案的神秘面纱或有揭开的可能。笔者认为,距离2020年全面落实税收法定原则只剩2年时间,如果按照这个时间节点来看,房地产税出台的步伐只会越来越快。

03,出台时机。房地产税在楼市上升期推出的概率要远远高于楼市下行期。房地产税本身就有利空房价的作用,如果选择在楼市下行期出台,很大程度上不利于房价的稳定。因此,笔者认为,房地产税这把杀手锏极有可能会选择在楼市上升期的适当时机出台,从而影响购房者的心理,起到降温作用。

04,心态问题。笔者想说的是,影响房价的因素比较复杂,如果往大了说,有经济大环境、货币政策、土地价格等,如果往小了说,有楼盘本身的地段、购房者的能力等。所以说,购房者没必要将房价下跌的全部希望寄托在房地产税上面,面对房地产税,购房者最好的心态就是不奢望也不低估,静观其变。

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【附】28重点监测城市名单:北京上海深圳厦门广州杭州南京天津福州苏州青岛珠海武汉石家庄济南郑州东莞成都无锡大连南昌重庆西安昆明长沙南宁沈阳长春太原等。

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