政府工作报告蕴含楼市信号 2010年楼市难出大波动

十一届三次会议今天在北京开幕，国务院总理温家宝在会上作政府工作报告。对于此份年度施政纲领，温总理曾密集召开座谈会征求各界意见，可说是备足功课。

作为年度政府“施政纲领”的《政府工作报告》从纲领层次解决了如何在后金融危机时代，保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式，在报告中保持政策的连续性和稳定性，调整优化经济结构等被屡次强调，透露出2010年中国施政的一些关键指向。

北京中原市场研究部就很多人关心的报告中与楼上相关的政策，做简单分析：

国务院总理温家宝３月５日在十一届三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

温家宝说：

一是继续大规模实施保障性安居工程。财政拟安排保障性住房专项补助资金６３２亿元，比上年增加８１亿元。建设保障性住房３００万套，各类棚户区改造住房２８０万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。

中原三级市场研究部认为：提高保障性住房供应的继续增加，使得中低收入人群的住房问题明显缓解，与政府报告的关注民生原则温和，温总理的报告可以看出在2010年实际执行中中低收入人群的住房问题将得到很大的缓解。楼市的改革方向可能类似于香港及新加坡的商品房市场与保障性住房分别发展的现象。

二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。

（来源：中原地产）

北京中原三级市场研究部认为：

这一条可以划分为

1:继续支持居民自住性住房消费

本次提及支持自住行住房消费，相比以前的政策支持自住及改善性住房需求，政策明显相对收紧，这一改变在一些政策最近对国11条的地方解读上已经可以看出，对于第二套房贷款不计算改善性全部需要执行首付4成的规定。其次这一政策的确定也使得套房购房的需求依然稳定，楼市不会出现太大的波动。

2: 增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。

这一政策可以说主要解决各地目前商品房供应短缺的情况，以北京。上海、深圳为例，商品房供应在09年全年的透支消耗的情况下，目前都出现供应结构性短缺的情况，北京甚至出现了首次跌下9万套商品房存量的现象。加快商品房的土地供应及建设有利于增加市场供应，缓解房价上涨的压力。

3: 规范发展二手房市场

二手房市场越来越成为各大城市主要的楼市消费市场，在09年北京、上海、深圳、广州多地，二手房成交量远高于商品房成交量。但是二手房市场依然明显存在一些税收及交易环节的问题，而且二手房交易环节的高税费也已经影响了在2010年初的发展，在新政中有可能减少二手房的交易税费。发展二手房交易。

4: 倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。

80后已经成为现在楼市的主要消费人群，09年价格的飞涨使得很多年轻人透支进入楼市消费，这不仅炒热了房价，也使得本来应该属于梯级消费的房产市场，仅买卖火热，而租赁冷淡。以北京为例，现在一套200万的商品房月租赁价格仅在3000左右，年率不到银行存款。

报告总首次提及盘活租赁市场，倡导住房租赁消费，也是倡导房产理性消费。有利于缓解房价上涨的压力。

（来源：中原地产）

三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

中原三级市场研究部认为：

政策依然很严格，对于投机性依然在2010年的打压力度将明显加大。加大对圈地不建、、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，这一政策的具体影响需要根据各地执行部门的执行力度看，但是从政府报告中可以看出，一系列对投机的打压将使得2010年房产市场已经不可避免的将进入调整。部分大城市的房价甚至有可能出现向下10%左右的调整。

但是从温总理报告中对于楼市及经济的发展规划中，可以看出，信贷政策虽然部分收紧，但促进09年楼市的根本并没有改变。是以2010年房地产市场的可能性都小。报告没有出现更紧缩政策，但是从增加供应角度出台了一系列的政策，从长远看有利于市场向房价平稳的方向发展。

（来源：中原地产）