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楼市再传大消息,北京、天津出手了!

房天下北京二手房网 2019-01-15 16:13:09  来源:鸣金网 天天说钱|
[提要]最近几天,楼市又出现了一些重要新动向,涉及北京、广州和天津三大中心城市,值得大家高度关注。1月9日,“北京市规划和自然资源委员会”在官网上公布了一份“国有建设用地使用权出让预申请公告”,宣布即将拍卖朝阳区孙河乡的两块土地。更准确的数字在这里:北京2018年全年供地79宗,成交72宗。

最近几天,楼市又出现了一些重要新动向,涉及北京、广州和天津三大中心城市,值得大家高度关注。

先看北京。

1月9日,“北京市规划和自然资源委员会”在官网上公布了一份“国有建设用地使用权出让预申请公告”,宣布即将拍卖朝阳区孙河乡的两块土地。

值得注意的是,这两块土地均属“二类居住用地”,而且根据公告“本次出让宗地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品住房,商品住房不设定住宅销售限价”。

这是什么意思?难道楼市调控最严厉的北京,取消了“商品房限价”?

其实不然。

拍卖公告宣布“这两块土地建设的房子,不设定销售限价”,恰恰意味着“销售限价”仍然广泛存在,只是这两块土地例外。

北京为什么要这样搞?其实看看下面这个表格,就明白了:

这是2018年卖地收入最多的20个城市的排名。第一名是杭州,出乎很多人的预料,其实2017年杭州就非常猛。上海第二,同比增长了30%。北京只位居第三,下降了40%。

更准确的数字在这里:北京2018年全年供地79宗,成交72宗。成交建设用地面积约489.4万平方米,同比上年下降38.33%;土地成交额约1682.92亿元,同比上年下降39.81%。2018年,北京土地转让中的“流拍率”达到10%,创2012年以来最高水平,接近2017年的3倍。

总之,2018年北京的土地不好卖了。难道北京财政缺钱吗?其实不然,北京“地方一般预算收入”仅次于上海,几乎是广州的3倍。即便没有卖地收入,北京也不差钱。

但土地出让面积减少,会让未来北京的住宅变得更加稀缺,“补库存”难以顺利完成,会导致未来出现“房价上涨”的巨大压力。

所以,北京必须增加土地供应,让开发商愿意买地、建房子。去年四季度以来,开发商在北京土拍市场进入了“袖手旁观”的状态,因为限价太严格、附加条件太多,没有钱可赚。

最近还有媒体兴高采烈地宣布,根据他们的研究,在北京拿地的开发商有多少比例的注定要亏损。这是好事吗?想想农产品、鸡蛋、猪肉的价格周期就会明白,“谷贱伤农”的第二年,一定是粮价的大幅反弹。楼市也是如此。

仔细看一下北京新拍卖的两块地,就会发现:第一,位置不错,配套成熟(上图红圈位置)。第二,容积率非常低,在1.1倍到1.5倍左右。这些土地很有可能被开发成低密度豪宅,未来售价可能创出北京的“天价”。

在我看来,北京恐怕更需要3倍以上容积率的刚需住宅,而不是这样低密度豪宅。当然,这是另外一个话题了。

天津的新闻更具震撼力!

上图是“滨海新区土地发展中心”1月10日发布的一份公告,创造了很多项“全国第一”。

公告说:天津招商泰达投资有限公司受让的津滨开(挂)2012-13、14、15、16号地块位于天津经济技术开发区第二大街以南、北海路以东。经批准,取消上述地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租”条款,将自持租赁住宅调整为可售住宅。

土地出让之后,“自持、租赁性质”还可以调整为“可售住宅”,这在全国还是第一例。这里面隐含两个第一,一个是性质改变,一个是在鼓励租赁的时代,租赁向“可售住宅”的转变。

因此,有人称之为“过去10年来,房地产调控最震撼的一次松绑”。

其实,这个评价夸张了。这仍然是“因城施策”背景下,地方政府做出的一项“符合本地经济状况”的决定,并不能让当地房价出现大幅反弹。

最近几年,天津经济在高歌猛进之后,进入了调整期。其中滨海新区,则面临着双倍的困难。一方面,是增长模式必须转变,“起吊机经济”时代终结了;另一方面,雄安新区出现了,滨海新区需要重新定位,于家堡、响螺湾的“中国华尔街之梦”也必须调整。

在这种情况下,滨海新区还需要那么多“租赁住房”吗?关键是,这些租赁住房是“重资产”,会沉淀大量资金,对于泰达来说是巨大的负担。泰达,是滨海新区重要的“城市运营商”,国企性质。这些房子可以出售之后,可以加快国有资产的周转,对于滨海新区的发展有积极的作用。

滨海新区的这项“楼市新政”告诉我们,楼市政策随时可能变化,土地性质、住房性质,你看似很难改变的东西,都可以变。但有一点是不变的:楼市对经济太重要了,必须稳定向好。看懂这一点,对于你配置资产至关重要。

再看看广州发生了什么。

1月11日下午,广州市发改委等部门在广州市新闻中心召开新闻发布会,公布了广州新一轮迁入户政策。

下面是今天出版的“广州日报”概括的“新政”的主要变化:

一、不再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件。二、就引进人才入户条件进行了较大幅度调整。(1)放宽引进人才入户的年龄限制,学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁;(2)将来穗创业、就业普通高校毕业生接收和入户分离,简化普通高校应届毕业生入户办理流程,不再需要跑多个部门,只需直接到公安部门办理入户;(3)制定“引进技术技能人才职业目录”,以大力引进广州市产业发展急需的技术技能人才;(4)明确具体条件,为创新创业人才、产业急需人才开辟入户渠道;(5)对于引进人才入户申报方式进行了重大改革,开放个人申报渠道,实现审批服务便民化。

这是进入2019年之后,又一个“降低人才引进门槛”的案例。

此前,海口市宣布:专科毕业生、高级工,都可以作为人才落户,除了未成年子女、配偶可以随迁之外,父母也可以随迁。以人才方式落户海口之后,可以马上享受跟本地居民一样的购房资格,也就是说,如果你愿意举家迁居海口,可以一下子最多获得5张海口的“房票”(夫妻、子女、父母)。

通过降低“人才引进的门槛”,增加楼市的“合法、合理需求”,这是我此前多次预言的2019年将发生的事情。现在进入2019年才12天,已经有两个省会城市这样做了。

中心城市“抢人才”力度加大,甚至变成“抢人口”,将产生巨大的虹吸作用,很多三四五线城市,人口增长将逐步中止,慢慢沦为人口流失型城市。

尽早在“有人口显著增量的、高级的城市”买房子,还是中国楼市的基本逻辑。

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