定格2018：关于我们“住”的十件大事

2018年，对于很多人来说，都会是很难被忘却的一年。在这一年里，有着太多的收获和失去，以及喧闹和冷寂。

2018年，和房子有关的事儿也很多：新政策有什么影响？房价是涨了还是跌了？哪些城市正变的越来越吸引人……这些问题像根线一样牵动着我们的生活。在一年将要结束的时候回头看看，总结一下那些对我们影响的事件，是对新一年的欢迎。

7月31日，中央政治局召开会议，强调“坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”为房地产市场定下了“严调控”的基调。在这个基调下，房地产市场也进入了降温模式。

其中还提到了要“坚持因城施策，促进供求平衡”。说到这里就不能不提2017年12月中央经济工作会议提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”在会议精神指导下，各地开始推进集体土地租赁住房、公租房等保障性住房的开建与配租，共有产权房和限竞房也相继入市。

2018年以来，北京累计提供人才公租房约82万套。北京、上海、福州等城市也陆续启动了共有产权房摇号，并有一定比列面向符合条件的外地人。

此外，今年召开的十三届人大一次会议也指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。” 住建部在12月24日举办的住房和城乡建设工作会议上也指出:“明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。”

“房住不炒”，让房子回归居住属性，还将会是长期的房地产市场总定位。

今年，“一二线房市降温”成了人们热议的话题。量价齐降，“金九银十”失色的表现，已经成为市场共识。

2018年6月以来，重点城市二手房成交持续走低，11月交易量仅为5月的一半。新房成交同比持续下滑，一二线城市土地成交宗数也明显下滑。成交价格方面，2018年上半年重点城市房价涨跌分化，到下半年则转为一致向下。四季度重点城市二手房成交均价全面下跌。其中，上海和成都的三、四季度环比均为下跌。

到2018年11月，北京房价均价持续下跌3个月，深圳、西安、长沙、重庆持续下跌5个月，成都、济南、青岛持续下跌6个月，上海持续下跌时间最长，达到19个月。此外，2018年北京、上海、天津及厦门四城二手房均价分别同比下跌了3.3%、7.6%、5.9%和6.5%。

2018年，上海、南京、长沙、武汉、杭州、成都、西安等多地推出了“买房摇号”政策，刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。

由于一些城市对新房采取了限价政策，使一二手房市场出现了房价倒挂现象，一手房行情显得非常火爆。以成都的滨江和城小区为例，该小区出现了400多套房源43000多人排号的局面，因为房源的毛坯备案价只有7000元/平米，带装修均价为10500元/平米。而周边二手房的毛坯房均价已经达到了20000元/平米。一二手房倒挂幅度超过10000元/平米。

但这种局面并没有维持多久，成都、杭州就出现了摇号人数大幅下降和中签率上升的情况，主要原因就是房价预期的下行导致了刚需人群的观望。随着新房的不断入市，这些城市的房企会承受一定的销售压力，买方市场的特点会更加明显。房价倒挂红利的减小也使投资摇号购房需求随之减少，更有利于刚需购房。

棚改政策不搞“一刀切”

由于关系到民生安居，棚改政策一直备受瞩目。2015年，住建部曾提出“要引导棚改居民选择货币化安置方式。”在经历了三年的推进落实后，2018年的棚改政策迎来了转变。

10月，国务院常务会议对棚改发声要求严格把好棚改范围和标准，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。住建部也强调：“各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，严禁违规支出，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。”

棚改政策的货币化安置和实物安置本身就各有利弊。“给房”还是“给钱”，说到底还是要根据地方住房供求情况而定。2015年至今，房地产市场环境经历了巨大变化。对于商品房库存不足，房价上涨压力大的地方，更多采用新建棚改安置房的方式；对于商品房库存压力较大的地方，可能会继续推进棚改货币化政策。

总而言之，棚改政策更加科学灵活了，根据当地的实际情况采用最适合的方式将是主流，棚改对三四线城市房价上涨的影响作用也会减弱。

8月3日，深圳市政府通过深圳政府在线正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。这标志着深圳二次房改正式拉开序幕。

《意见》规定，在2018-2035年内，政策性住房的供应将占整个市场供应量的60%，商品房仅占40%。深圳作为一线城市，房产政策具有标杆效应。此次房改对深圳的商品房市场会影响也是长期的，短期内很难引起房价的大涨大跌。

深圳的二次房改不仅对其它城市有一定的借鉴意义，还是深圳吸引人才、提升城市竞争力的重要举措。政策性住房的租购价格会非常优惠，对符合条件的人吸引力很大，二次房改的落实无疑为这些人才的安居乐业提供了保障。

12月19日至21日召开的中央经济工作会议指出：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

在“分类指导”和“夯实城市政府主体责任”的精神下，不同城市可以根据市场变化对现有政策进行主动微调，以防市场大起大落。

所以，广州、菏泽、珠海率先对房地产限购“松绑”。 在菏泽放开“限售”之后，广州、珠海等市也陆续发布了一定程度的调控松动政策。

作为长期住房制度的“房住不炒”并不会改变，地方政府根据自身实情的微调，并不会改变楼市的整体从严态势。不过，购房者最终会从政策的灵活性中获益。

10月20日，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》颁布。意见稿延伸到住房方面的影响是：纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出，可按每月1000元标准定额扣除；住房租金则根据纳税人承租住房所在城市的不同，按每月800元到1200元定额扣除。

需要强调的是，纳税人及其配偶不得同时分别享受住房贷款利息专项附加扣除和住房租金专项附加扣除。这意味着，房贷利息和房租只能扣除一项。

12月22日，《个人所得税专项附加扣除暂行办法》下发。无论单身还是已经结婚，购房者只要在国内通过有商业银行或公积金住房贷款的，而且贷款执行的是首套房贷利率，就可以每个月在税前扣除1000元，只能扣20年。

此外，还有子女教育、继续教育、住房租金、赡养老人、大病医疗支出五项的个税抵扣。如果子女教育按两个孩子计算，住房贷款利息和住房租金专项附加扣除不能同时享受的情况下，每年扣除额可达15.44万。减税让人们的可支配收入增加了，消费能力也随之增强。

明年1月1日起实施，这个还是值得期待的。

从2018年至今，已经有超过35个城市发布了40次人才引进政策。各地人才引进政策的频繁发布使得北京、上海和香港也相继加入到城市间的人才竞争中。而在加入到人才引进的城市中，成绩的当属西安。据悉，西安今年的落户人数已经达到73万。

城市间的人才竞争背后是各地在落户、资源、人才优惠政策等方面的博弈。人口的流动为城市的房地产市场提供了新鲜血液，使相关城市的房地产市场随之热度增加。

与一线城市相比，大部分发布人才引进政策的城市房价相对低，同时拥有相对不错的教育、医疗等资源。这些是城市吸引人才的资本，也为年轻人提供了北上广深之外的选项。

万科在2018秋季内部例会上，打出了红底白字的标语“活下去”，迅速火遍微信朋友圈，也引起了人们对今年房企生存现状的关注。

2018年的房企生存状况呈现出明显的分化。梯队龙头公司净利润总额和业绩增长率处于高位，梯队之外的部分企业就会经常与“降速”、“降薪”、“裁员”、“瘦身”等词频繁联系在一起。在这种分化态势下，一个行业共识是住房短缺的时代基本结束，房市也开始进入买方市场。

但各大房企也没闲着，而是开始了转型之路。万科开始做多元化服务，碧桂园开始打造产业小镇等。而且多个地产商在今年改名，开展多元化布局。对普通购房者而言，房企转型不失为一件好事，那就是可以提供更多、更优质的服务，从而为购房者创造更多的价值

继2017年末京东宣布房地产业务上线后，2018年，零售业巨头苏宁也上线了“苏宁有房”，以苏宁小店为线下依托，打造二手房交易平台。房地产是衣食住行各大社会消费单元中线上化推进最为缓慢的一个，也引起了行业巨头们的浓厚兴趣。 

2018年非常特别，这一年中的房子开始回归民生，那些与房子有关的事也注定会影响我们很多年。

人们往往说2018年是寒冬，但冬天就要行思坐想，将万物收藏，才能在春天来的时候展翅翱翔。