取消限购后，三四线楼市将如何变化？

最近的房地产圈太安静了，以至于12月18日山东菏泽取消限售政策一出，就被刷屏了。

起因是这样的，山东菏泽前天下午发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消去年调控时曾作出的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。去年11月6日才出台的限售政策，从时间上来看，也就才刚刚满一年就绷不住了。

此事一出，网上立即有一些声音，认为这是三四线城市调控放松的信号，甚至以为二线城市或许离放松不远了，那么，事实真是如此么？咱们往下看。

首先，咱们来说说菏泽这个地儿。位于山东的一个四线城市，即便在山东本省，人均GDP也是落后的，限售的时候没人关注，取消“限售”倒是刷了一把存在感。那么之前“限售”的时候，菏泽的房价又有何变化呢？

2016年：二手房平均单价：4588元／㎡

2017年：二手房均价：5733元／m

2018年：二手房均价：6581元／m

很明显，限售并没有使房价下跌，毕竟三四线的房地产市场还是以新房占主导，人家真想买房都去买新盘了，限售本来对于这个地方影响也不大，限售了价格还在涨也从侧面印证这事儿。

那么为什么要这么着急取消限售呢？我认为有两方面原因，一是，我统计了一下菏泽城区目前在售和待售的项目，差不多有100余个，可见，去库存的压力还是不小的；另外，菏泽这么个四线城市，2018年卖地高达444亿，排名33，同比上涨高达62％，疯狂卖地背后，仍旧会叠加更多的库存压力。

其次，我们来分析一下之前这一轮三四线城市房价暴涨的原因。不外乎有三，是，在一二线城市严控购房和贷款需求后，炒房客纷纷转换阵地，大量热钱涌向三四线城市的结果。第二是，棚改货币化制造出来的本地需求，棚改拆除现有住房再以货币化补贴拆迁者，拉升购房需求从而带动了房价上涨。第三是，城镇化进程导致的需求，比如农村人口进城置业，还有少数大城市无法负担高房价的“漂族”返乡置业。

那么，在菏泽这样的城市，外来流动人口有限，又没有长期产业规划利好因素支撑，总人口873万人，棚改户却占到了人口总数的近2成。长远来看，必然是供大于求的，这样来看，答案就显而易见了。

昨天下午，山东省住建厅似乎已经做出了对此前网上质疑该政策没备案的解释，同时菏泽市住建局也作出了相关回应：近年来，受转让期限规定的影响，不少棚改货币化补偿的市民因购买存量房不能办理过户，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。而菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

那菏泽取消“限售”政策如果继续执行，会有哪些影响呢？目前的限购限售政策为史上最严，共有90个城市发布了限售政策，其中包括了大部分热点城市，虽然菏泽整体房价不高近几年却在持续上涨中，也是为数不多的均价在万元以内的地级市，但如果菏泽取消“限售”继续执行，对于市场的影响还是比较大的，不排除后期会有效仿和跟进的其他同类三四线城市。

在以菏泽为先例的三四线城市调控放松之后，这些城市楼市会出现小阳春，但是我认为时间是短暂的。因为在经历过2015年这波去库存之后，三四线城市房价已经翻番，在没有二手房市场支持的城市，明显就是价格的提前透支，所以即便是取消“限售”，那么在本地购买需求有限的前提下，有了前车之鉴的投资客们，还有多少人愿意再去赌一把呢？

房地产是否放松，我觉得大家还是要重点关注这两个方面，一是限购政策是否放松，二是大型银行的房贷利率是否下调。相比昨天菏泽取消“限售”这事儿，我觉得同样在昨天但是热度并不高的“深圳四大行首套房贷利率下调”则更值得给大家说说。

北上广深一直是中国楼市的风向标，在今年的5月初，北京的中农工建四大行齐齐将首套贷款利率调整到基准利率的1.1倍，随后少数中小银行首套房贷款利率上浮比例甚至达到20％-30％。此前首套是按1.05倍执行的。

而从目前“深圳商业银行房贷利率情况”显示：中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行首套房贷利率上浮10％，利率为5.39％。此前，深圳四大行首套房贷利率都是上浮15％，只有个别小银行利率松动。可以说，此次调整虽然只是回到了上半年的水平，即首套贷款利率仍上浮10％，但是对于此前严格的信贷政策来讲，确实是一则值得购房者深度关注的利好消息。

大家都知道，银行下调利率就意味着给购房者“减负”，购房成本也就会下降。那么为何深圳的大银行会在这个时候选择下调首套贷款利率呢？

从目前来看，明年房地产政策基调大概率仍是不会放松的，但是像菏泽这种三四线城市可能执行“因城施策”的措施，但是如果明年经济下行压力继续加大，单靠基建可能无法有效对冲下行压力。因此，在“房住不炒”的大前提下，地产政策可能会转向某些边际宽松，比如首套贷款利率等。

现在实体经济正处于寒冬期，而不良率很低的房贷业务对于银行来说确实非常具有吸引力。实体经济压力大，银行出于风险考虑，企业贷款的选择更加困难。而为了冲业绩，不排除向更加优质的住房按揭贷款倾斜，通过调整部分城市贷款利率，以更加优惠的政策促使购房者买房及贷款。

以此看来，我认为，明年仍然是适合刚需买房的好时机，因为一线城市的限购并不会放松，而明年仍将有不少新房项目入市，在整体去化不理想的前提下，刚需购房者可以坐下来仔细挑选。另外，如果其他城市首套房贷利率有所调整的话，将直接利好刚需购房者，所以，如果您是刚需首套，明年好好看看选个适合自己的上车吧，自住真的没毛病。

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