北京楼市一月成交大幅下挫 楼市“拐点”或再现

时隔2008年的楼市“拐点”才过去一年多,持续“高烧”了大半年的北京楼市就在新年的寒冬中开始降温。由于受去年年底陆续出台的楼市调控政策影响,北京地区一月份的商品房成交量出现大幅下挫。人们在思考难道楼市“拐点”再现？

期房成交量跌价格仍坚挺

根据北京市房地产交易管理网的数据显示,今年1月份,全市期房住宅签约总量为8732套,日均签约282套,环比去年12月份下滑46.99%;签约面积共计905494平米,平均每套户型签约面积为104.00平米。1月份商品住宅期房全市签约6463套,日均签约量为208套,环比下挫42.54%;现房日均签约73套,环比下降43.41%。

而在期房成交量大幅萎缩的同时,市场上的期房可售住宅套也开始增加,截至1月31日,重新回到6万套库存量的水平,较去年12月末的59404套增长2027套。而需求锐减正是导致库存回升的主要原因。

不过,虽然期房的成交量大幅下跌,但北京地区新开盘的项目价格却仍然居高不下。在记者走访位于西四环的新盘四季汇项目时,销售人员即表示其开盘价也要三万元。而此前位于东三环外大望路的万科蓝山项目均价就是3.5万元/每平米。（北京东部地区房价较西部为高）

二手房市场量价齐跌

虽然北京地区的期房成交量已经大跌4成,但和取消营业税优惠的二手房相比却仍是小巫见大巫。

根据北京房地产交易管理网的统计数据显示,2010年1月份,北京二手房网签总成交量为14005套,其中住宅仅为12726套,分别下跌了65%、67%,日均住宅套数更是明显地从1267套下跌到了400套,这是2009年3月来,成交量首次跌下2万套。北京链家市场研究部的监测也显示,北京二手房需求量在一月份环比去年12月下降了40%,在12月占据市场30%的恐慌性需求已经基本离市。

对于这种情况,业内有表示,主要原因还是受营业税征收年限2年变5年的影响,许多人为了规避新政带来的交易成本增加,促成了2009年年底的二手房交易“井喷”行情,严重透支了今年年初的交易份额。但从全年的情况来看,依旧存在的刚性需求也会促使二手房成交量逐步回升。

而随着一月京城二手房楼市的整体低迷,以往一直坚挺的二手豪宅市场亦不尽如人意。据北京中原三级市场研究部的统计数据显示,从2009年三月以来,北京市存量豪宅（300万元以上的房产）月成交占比走势逐月上升,其中3月份的占比为9.39%,9月占比上涨至22.14%,二手楼市成交的12月占比高达25.9%。而进入2010年的一月,截至20日,北京存量豪宅的交易量较12月同期下浮40.3%,是自去年下半年交易量逐月上涨以来的首次下浮。

值得一提的是,在京城二手房成交量大降近七成之后,一直苦苦支撑的二手房价格终于从亦庄开始瓦解。根据中原地产等中介公司的数据,目前亦庄二手房价格比2009年12月普遍下降了2%-5%左右,带动北京地区二手房的整体成交均价也出现3%左右的下跌。

多方原因导致成交量“腰斩”

对于1月份北京楼市成交量的大幅萎缩,业内人士分析,除受2009年销售火爆释放过多需求以及传统淡季影响外,还在于近期的调控政策,而央行收紧信贷更是使得各方都产生了很浓的观望情绪,开发商推盘减少也间接影响了楼市的成交量。

并且,随着海南国际旅游岛规划的推出,大量一线城市的资金从北京、上海等地撤出,进一步拖累了北京市场的商品房成交量。富力地产的销售报告就显示,其1月份的销售来自11个城市,尤其以海南的销售最为瞩目,受惠于“国际旅游岛”利好政策刺激,海南富力项目1月售出2.6万平方米,较前一个月急增逾5倍至5.2亿元。

而在1月21日,在北京市保障性住房建设情况发布会上,北京市住建委副主任王成国表示,北京市委市政府采取了加大保障性住房建设等一系列政策,来遏制房地产市场价格快速上涨的势头,政策性住房在北京的住宅建设中将占“半壁江山”。并且,北京市政府此前还表示,将在春季前夕出台一系列的楼市调控政策。

而随着北京楼市调控措施的进一步出台,保障性住房的加速建设,2010年的北京房价肯定不会出现2009年那样上涨的局面,而由于2月份春节的影响,成交量的恢复很可能要等到三月份以后才会出现。