2009北京二手房市场年度分析报告 消费行为篇

2009年二手房被迫购买特征明显，2010年将在四方面趋于改善

2009年，二手房交易市场价量的显著走高，对需求造成的购房压力显而易见，这些压力也将直接作用到购房行为上，使各项购房特征逐一显示出新的变化或特征，同时，也从一定程度上昭示出2010年购房行为的变化趋势。而进一步来看，这种初现端倪的购房行为趋势变化，将影响甚至左右后期的交易市场。“链家地产”特对2009年购房行为各项指标盘点及预测如下：

购房需求类型盘点：购房人群“年轻化”，初次置业人群比例上升一成

预测：2010年购房人群仍将进一步“年轻化”

据“链家地产”专项调研数据统计分析，2009年二手房成交中，初次置业人群比例达到70%左右，这相比2008年的六成左右的比例上涨了10%。

而从不同年龄层次的购房比例来看，则明显趋于“年轻化”，这主要表现在：35岁以下各年龄档位的购房比例均有明显提升，总占比达到62%，相比2008年涨幅为5%左右（具体详情请参见图5-1）；年轻人购二手房的总成交量更是翻了近三倍；购房人群的“年轻化”显然也是初次置业人群占比增加的直接原因。

“链家地产”认为，初次置业人群增多导致二手房购房人群趋于年轻化主要在于两个层次原因：首先，去年整个市场的需求观望积攒了大量的出次置业需求；其次，新房市场价格高企，而初次置业需求购买能力相对较低，因此更容易涌入房产总价相对较低的二手房市场。因此，二手房市场新增初次置业需求远郊其他类型置业人群为高，占据了主流地位。

而2010年，购房人群年年轻化趋势将近一步明显，这主要是因为：首先，近几年房价上涨对需求的警醒作用，让年轻人以买房作为重大消费支出的观念相对更强；其次，家庭所培养出来的“投入回报”意识也相对更强，“透支买房”成为绝大多数人的想法；此外，北京房产市场化十年的特殊历史时期，让享受国家分配房产人群的下一代恰好到了适婚年龄，也就造成了众多父母资助年轻人购房的现象。

购房付款方式盘点：贷款比例增加7.5%被迫购房趋势更加明显

预测：2010年公积金贷款比例或将回升

据“链家地产”统计数据分析，2009年贷款购房比例进一步增加，达到69.5%左右，相比2008年上涨7.5%左右，被迫购房趋势更加明显。“链家地产”认为，今年的被迫购房趋势加重主要在于：一方面，房价上涨加快，支付能力相应减弱导致贷款增加；另一方面，恐慌性购房导致被迫购房人群增加。

值得注意的是，尽管整体贷款购房比例是在增加，而公积金贷款比例却呈下降趋势，2009年占比15%左右，相比2008年下降3%左右（具体详情请参见图5-2）。也就是说，2009年，只有商业贷款这一购房付款方式的比例在增加。“链家地产”认为，今年商业贷款优惠措施力度较大，使其与公积金贷款相比，指出成本上的劣势已经相对模糊，而其贷款额度相对更大的，却与房价日益上涨的情况下，更加趋于被动的需求相契合，因此，需求选择商业贷款的意愿和动力也就更大。

“链家地产”认为，鉴于房价已到达相对高位，2010年整体贷款比例很难下降；而在已明确地遏制房价大环境下，商业贷款政策进一步紧缩也将成为必然，购房人群商贷意愿也将有所降低；相应之下，公积金贷款比例将有所回升。

各年龄层次购房面积盘点：30岁以下80后群体青睐中小户型

预测：未来政策仍将引导年轻人选择小户型

据“链家地产”统计数据分析，2009年，20—30岁的80后人群在90平米以下二手房中的购房比例，已 过40%左右；而90—140平米、140平米以上中、大户型中，则以30-39岁的70后人群购房比例，分别为35%、43%（具体详情请参见图5-3）。“链家地产”认为，2010年，营业税政策恢复后，对2-5年非普通住宅交易成本增加，间接地说，140平米以上次新房非普通住宅交易成本都在增大，而国家宏观调控打击、保护和鼓励初次置业和消费群体的政策基调已经十分明显，因此以年轻人为主的自住群体仍将集中选择小户型。

各年龄层购买能力盘点：150万以下中低档房80后需求比例，200万以上中高档房70后需求

预测：2010年中高价位房产的需求将以中年人为主

据“链家地产”统计数据分析，在90万以下、90—150万中低档位房产中，30岁以下80后群体的需求购买比例分别达到42%、45%之高；而在200—300万、300万以上的中高档房产中，则是30—40岁的70后群体需求购买比例占据主流，分别达到45%、40%；同时，40—50岁中年人在高档房中接近20%的购房比例同样不可小觑（具体详情请参见图5-4）。“链家地产”认为，从一定程度上说，70后人群的购房支付能力最强，而80后相对最弱；2010年，一旦金融政策紧缩，70后相对40岁以上中年人来说，购买力和持有力相对较弱的特点将凸现出来，因此，2010年中高价位房产的需求将以中年人为主；或将分化成逐渐转移到35岁以上群体。

综上，“链家地产”认为，2009年的购房需求已经相当紧绷，贷款群体比例越来越高，同时，年轻人置业比例越来越高，这对于未来房产市场而言，从一定程度上来说，持有者的抗风险能力有所减弱，因此，未来政策的制定，除鼓励初次置业刚性需求外，对于持有一套房产的自住者，也可考虑给予一定优惠措施。

（数据来源：北京链家地产市场研究部，仅供参考）

（文章来源：链家地产）