对于2010年 我觉得不算是乐观 也不算悲观

左晖：尊敬的柴博士和陈会长，尊敬的媒体朋友大家早上好，在这么一个新春佳节来临之际，先代表我们公司祝的朋友新年快乐，万事如意，在新的一年里身体健康，平安幸福。

我简单的把我们在2009年看到的情况给大家做一个总结，因为也经常和媒体朋友交流，大家对很多去年的市场和今年的展望，都比较关心。

我简单做了一个PPT，把一些情况跟大家做一个介绍。09年我们做了一些总结，个就是北京住宅新开工的面积和施工面积都在相对的萎缩，我们指的是09年环比08年；09年批准零售住宅的消化率处在高位，交易的量和批准的量一直在比较高的数字，也就是说卖的比新批的要多；第三个，09年北上广深二手房交易量次超过了一手房的交易量。我也说过，如果说中国的二手房市场在1999年发展的话，去年的话应该是整整十年。北上广深二手房交易量超过了一手房的交易量这个是具有标志性的意义；第四个北京的二手房价格有很明显的增长；第五，二手房在商业贷款当中的比例上升比较明显，链家每年有很大的商业按揭引见，在这个按揭的过程当中，我们看到09年比往年相比十个人有当然人在贷款，这个比例在上涨，所以我们对09年的市场做了五点总结。

大家看到，这是04年到09年住宅的施工面积的变化，大家看到05年是北京市住宅疯长的峰值，09年有一定的下降，这是新开工面积的变化情况，我们可以看到09年降幅很大，这是08、09年不同月份的住宅新开工面积变化的趋势，一直到09年四季度的时候才有一定的回升，一手房的开工面积和整体波动的影响还是比较大的。

另外我们看到住宅的消化率，我们说月度的住宅销售面积和住宅批准预售面积比是什么样的，09年6月份达到了一个峰值，批准预售一套，但是这个月销售的两套，直接的结果我们看到09年一年北京商品住宅的库存消化速度快，库存在持续的降低，这是07年到09年整个库存面积变化的趋势。大家看到08年12月份和09年1月份是比较高位的，到09年底消化将近30%左右。

09年北上广深四大城市全面超过了一手房的交易量，北京是次二手房交易量超过了一手房，五个城市二手超过了一手，加上南京和前面说的四个城市。其实这个事情原来也有朋友问，我们的研究结果其实就是和人均的GDP有关系，当人均GDP超过了8000美元之后，二手的交易量一定会超过一手，这是不可避免的趋势，我们看到发达国家比较成熟的二手房市场上二手房和一手房比基本在4：1，这是很明显的趋势。

所以我们想的二手和一手的比，因为中国未来八年时间，人均GDP可以从3000美元到一万美元，我想二手房趋势一定会超过一手房。

我们看到09年北京房地产交易的总量和常住人口的变化，相对保持在比较稳定的数值，09年是比较特殊的情况。我们也可以看到，这是上海的情况，这是深圳的情况，深圳现在相对来说比较高，这是广州的情况，去年也是次二手超过了一手，广州和北京人均GDP差不多。在2008年以前，广州的二手交易量和北京也差不多，大概就是这样的情况。

从下面来看，我们可以看到，09年不管是二手还是一手房价格变化都比较大，我们看到04年到09年一手住宅的平均价格和二手住宅平均价格的情况看到涨幅还是很大的，我们的数据就是这样，一手住宅的价格数据来自于国家的统计，二手房数据来自于我们自己统计的趋势，我们可以看到二手房价格走势的变化，2009年后面两个季度价格变化大，这是我们从市场一线看到的实际的情况。

我们刚才说了商业贷款的情况，中国的房地产按揭从1992年开始有的，当时的建设银行上海分行黄埔支行10月份放出笔按揭贷款，到去年为止17年的时间，按揭市场本身的发育也是快的，同时对房地产市场的影响我们看到是大的，屡次的调控真正对市场产生影响的都是按揭方面的政策，所以我们看到这方面敏感，这个数据我和大家交流一下。

我们看到北京市一年二手房交易的金额，这两个数据是链家自己的数据，最后统计出来的数据略微有一些出入，但是我们拿不到北京市场的数据，链家地产等于说全覆盖，所以我们的数据相对比较有公信力一些，我们看到二手房的按揭09年有爆发性的增长，速度快。

我们也看到下面的三个阶段，一次性付款的有40%，商业贷款的比例还有公积金贷款的比例，07、08、09年，商业贷款的比例从44%、41%到52%，但是我们看到北京一次性付款的比例上跟其他的几个大城市来比是明显高的，深圳一次性付款的比例不到两成，所以我们看到北京的按揭的支持度相对也是比较低的，大概就是这样的情况。公积金的比例跟去年相比有一定的下降，这是按揭的情况。

前面我大概从市场的交易量和价格的走势，从一手、二手的交易量对比，从按揭等方面把我们看到的2009年市场的变化做一个总结。

简单的汇报一下09年链家地产的情况，09年我们自己的收入吃不上超过了17亿，交易金额也超过600亿，有人问我跟万科比怎么样，我们比万科少一些的，我们是做中介的，我们的收入和万科是没有办法比的，但是我们的确交易了600亿的房子。09年链家地产买卖套均总价在115.5万/套，这是比较真实的北京房价的涨幅，12月份接近145万/套，基本就是这样的变化情况。

我们的占有率还是比较稳定的增长，从年初的19%多到24%多，我们的店面也进行了优化，我们公司对店面有一个评级，相对来说比较好的店面的数量在进一步的增加。同时我们在员工福利和社会公益也做了一些贡献。

我们从02年Q一到09年Q四这是我们店面的变化，蓝色线是我们业绩的变化，红色线是交易金额的变化，大概就是这样的情况，链家地产大家都比较熟悉了，我们是在2001年12月12日成立的，开始看到的片子是我们八周年的片子。前三年我们在北京做了30间店，05、06年我们做了300间店，从07年到现在大概接近200间店，我们自己也在经历房地产的波动，我们的店面峰的时候是496家，08年年初的时候，后来关到420家，我们也是经历了市场的波动。

大家可以看到，交易增长还是比较快的，这是我们链家地产买卖套均总价变化的趋势，大家可以看到这个波动还是大的，是最后两个月价格的涨幅，09年11月和12月价格涨幅还是比较快的，实际上09年7月份的时候交易量在降低，市场也在平稳，为什么最后一个季度市场反弹，应该和税费的政策有大的关系，我们现在看到的就是这样的情况。

这是我们占有率的情况，我们也不是想跟大家汇报占有率，但是这里面有一个趋势，北京从07年的8月份开始做网签，但是市场上当时并没有强制做网签，当时看到的数据是不准的，09年1月份开始强制做网签，每笔交易都要进行网上的签约，所以现在的走势都可以在网上查出来。

首先我们看到，从09年4季度来看，这个数据我们会持续跟踪下去，上面的红线更有意义一些，是委托中介的比例，网签上有一部分委托中介，一部分是自行成交的，委托中介的从50%到最后的超过70%，这是很明显的变化的趋势，这也是我们很欣慰的看到的一点。但是在里面，没有委托中介的27%里面，实际上我们看到其实有一部分是通过中介达成关系的，有一些中小公司的门店走网签手续的时候还是按照个人成交去走的手续，所以实际上应该比这个数字高一些。跟上海广州恩差不多，这也是一线城市比较普遍的情况。

大家可以看到，一些大的中介公司，我们开了不说门店，人也越来越多，但是在2009年北京前7名网签公司来看，我们的占有率没有大的变化，这个变化并不是大。这个也是很正常的，其实当市场好的时候，中小门店的经营公司扩张速度远远超过大公司的扩张速度，我们自己公司店面可以数出来的，到底北京有多少家门店我们也说不清楚，我们没有做的区域也没有人数，有的在写字楼里面的店面也数不到，大概就是这样，实际的情况比这个可能更低一些，但是相对是差不多，我们自己的占有率略微提升了一些，大概4个百分点的情况。

我们去年也对店面进行了改造，原来中介很多店面大家感觉就是进去以后刷刷墙，一张桌子，两张椅子就可以了，我们重点还是在文化的改造上，最起码客户进来之后，可以更多的传递出舒适的体验。现在的链家地产店面都是这样的，通过网络可以查询一些情况。

我们自己的实践也可以跟大家汇报一下，这个行业大家知道，可以解决很多就业人口的行业，今天北京我自己估计，经理概7万人左右，大概在总体人口的千分之五，这些人是什么人呢？80%以上是大专学历的，基本上从大门出来就到我们这里工作了，他们基本是找不到工作的大学生，我们公司招聘基本都是5月份去，很多没有地方去的就来我们这里来了，但是这些人，我们社会保障体系还关照不到这些人，很多员工来自于外地，家里原来也是农村的，所以我们自己内部从前几年开始做了一个事情，我们内部的员工把自己的工资捐出一部分，内部有一个理事会专门管这个事情，我们累计的互助金大概在200万左右，我们自己内部的员工，或者自己员工的亲属救助，本着这个原则发放，我们现在也想把这个事情做的更好，更大一些，理事会的小孩不容易，他们拿出自己的业余时间做这个事情，我们这个理事会的负责人每年都要换，这些孩子一辈子没有见到过这么多生老病死的事情，我们一直在交流这个事情，他说一生没有想到这么多的不幸，所以他们的心理压力大，我们链家地产自己做了一些实践，也想把这个事情在公司内部帮助需要帮助的人。

我们看到07年市场住宅的交易总量实际上低于04、05、06年的，只不过这两年平均下来，从2004年之后，每年的交易总量是比较均衡的，大概在23-27万套之间，这是北京市每年1750万人口比较正常的需求量，所以我们认为相对来说是比较合理的值。有一些我们自己觉得调控的本身一定要注意每年的总量平稳，只要总量平稳，价格就不会有太大的波动，每年的需求这是么多。

那么我们对2010年的预计，自己觉得不算是乐观，也不算悲观，我个人认为我们公司的认识以林总发布的为主，林总也在跟我交代这个事情，我认为25万套还是有一定的纰漏的，但是大家看到还是不错的数字，同比下降幅度还是比较大的。所以我们大概预算了2010年北京交易总量在27万套左右，二手房的交易量在14.5万左右，我自己认为二手房的趋势还会超过一手房。

我们在2010年跟很多的银行在谈，希望这块有更多的产品和技术保证，希望签约这块更可控一些，同时希望我们的经纪人员达标率达到90%，我们自己有一个测评，我们给消费者提供比较稳定、可靠的服务。

我想我们第二季度的时候会和大家有一个交流，我们希望有一个更大的IT系统的建立的计划，我们希望通过一个新系统的建设确保这个行业效率的提升和服务质量的稳定，这是我们希望在2010年主要做的事情。

最后我预祝大家虎年快乐，虎虎生威，谢谢大家！

（数据来源：北京链家地产市场研究部，仅供参考）

（文章来源：链家地产）