房价下跌，这些人却还打算继续加杠杆买房

     这一轮楼市调控自2016年3月份的沪深开始，爆发是在当年的930，随后的2017年和2018年也出现了两轮大规模调控。

       从2018年下半年开始，重点城市的房地产降温明显，新房基本滞涨，二手房普遍回调，北京上海和深圳这三个城市二手房价格相比高点，均回落10%以上。而成交量的回落更为明显，在一线城市，大规模调控首先挤压的是投资炒房需求，其次是首套房的购房需求，最后是换房改善性需求。

当前刚需仍然基本处于观望状态，有数据显示，在北京地区的住宅成交中，首套房占比从2017年的44%降至目前的15%左右。而对于部分有房一族来说，房价滞涨，却也帮助他们打开了另一扇门。我的一位朋友，家里原先是北京郊区的，动迁获得了4套房，经过了十余年的腾挪，目前名下已经有了7套房。这一年多以来，这几套房的市值有所缩水，但他并不担心，主要有以下几点逻辑：

一是目前的租金收入已经可以覆盖房贷，杠杆基本为零。

二是北京的资产流动性很好，只要想卖，总归卖得出去。

三是量价齐跌，房地产多空双方的力量对比也发生了明显变化，当前空军明显占了上风。但他认为楼市真正的空军并不是刚需，并不是租房者，而是像他这样的有房一族。他们手中没房子的，没筹码，只能寄希望于宏观调控，被动等待。而有房一族一旦集中卖房，房价瞬间就会崩掉。但目前的调控显然并不想有房一族，这个真正的隐形空军爆发出来。

      对于杠杆，有房一族与普通刚需也不一样，他们会习惯性维持一定比例的负债。这位朋友也是如此，现在房子的现金流已经为正，他虽然没有打算购置更多的房产，但仍然打算通过以旧换新，以小换大的方式加杠杆。的购房时机一般是在调整期，在熊市，这一点也只有买卖过多套房的人体会最深。

      调整期的房地产市场，无论是新房还是二手房，笋盘多，可挑房源多，总体是买方市场。买方市场一旦形成，楼市就会趋于透明，开发商要卖房子，中介要赚，这就决定他们都不大会利用信息不对称来坑购房者。

牛市只能想一件事，早点筹到首付，早点上车，根本没机会挑房子，遗憾是大概率会出现的。务实的人不应该活在新闻里，而是去多多看房。说是这么说，但历次调整敢于在熊市出手买房的人仍然是少数，大多数人习惯于追涨杀跌，总想抄个价。

       对于未来的房地产，有人继续看跌，有人认为会大幅反弹，未来三年五年甚至八年，调控都不会出现明显的松动，目的是将房价维持在微跌或微涨的状态，同时维持住收入涨幅，十年甚至十五年后，房地产泡沫会随着房价收入比的合理回归而逐渐消除。这是一个大工程，需要的是坚持，在盛松成看来，虽然市场主导房地产，但中国房地产的两大关键因素：货币和土地都是可以进行调控的，只要应对得当就可以。很显然，对于未来相当长的时间，房价都很难出现明显的涨跌幅。

买房暴富的时代已经结束了，也许未来房价还会跌，但对于刚需来说，过分关注短期的涨跌不现实，也没必要。刚需真正需要关注的是自己买房是为了什么？完美的房子是靠钱堆出来的，套房基本上都做不到完美，而且应该清楚如何根据自己当前最迫切的需求来挑选房子。