2009年北京租赁市场量升价稳涨 租售比不断拉大

房天下讯 2009年北京市租赁市场表现相对平淡，但是租赁高峰来的早。受到今年严峻的就业形势的影响，往年正月十五过后才出现的返京潮，今年提前了一周。春节假期一过，大量外地求职人群已陆续进京，前往各大人才招聘会寻找工作机会。据北京中原三级市场研究部的数据显示，2009年2月北京市中高档商品房租赁成交量环比1月翻了一番多。租赁热持续到3月份。

4-5月租赁热潮减退，市场需求相对减弱，成交量持续下降，但是由于市场中新增租赁需求及因工作而换房的需求仍然存在，因此并没有出现大的波动。

6-9月，进入毕业生租房及为孩子就近租房的高峰期，受到新增需求的刺激和房屋集中到期换房热的双重作用，租赁市场成交量逐月攀升，出现连续上涨；

10-12月，北京市租赁市场逐渐进入了淡季，市场需求开始减退，在没有新增租赁需求填充的情况下，成交量出现了不同程度的下滑。

图1 2009年北京市中高档二手商品房月成交量环比走势图

数据来源：北京中原三级市场研究部

需求季节变化 租金稳中有升

09上半年北京市中高档二手商品房租金相对较为平稳，2月份租赁高峰提前来临，市场成交量上涨，带动租金出现上涨，但涨幅较小。主要原因，受到08年经济危机的持续作用影响，许多租赁客户都是新增租赁需求，如外地来京求职人群等，且经济收入基本无变化，因此，租金走势较为平缓。

09下半年北京市中高档二手商品房租金逐月攀升，主要原因，每年的6月底、7月初是高校毕业生们陆续离校进入社会找工作的时期，毕业生租房的现象在本月有着明显的增加。另外，到了年中，换房人群开始增加，还有一些的学子进京报班准备各类考试等，市场需求明显上涨，带动租金上涨。

8-9月，暑假马上就要结束，新的一学期来临，房周边掀起了一轮租房热潮，主要是一些家长为了照顾孩子而就近租房。8月份，全市租赁市场求租量环比上涨了18.9%，而各大高校及中周边求租量平均上涨了25.1%，租金价格开始出现上浮。目前房周边的一套住房，业主所报租价平均上涨了100-300元不等。

10-12月，受买卖市场房价不断攀升的影响，部分准购房者转入租赁市场，但是租赁淡季逐渐来临，因此租金走势平稳，稳步上涨。

图2 2009年北京市中高档二手商品房租金走势图

数据来源：北京中原三级市场研究部

需求结构微调 一、三居成交上涨

据北京中原三级市场研究部统计数据显示，09年北京市中高档二手商品房各居室租赁仍以一、二居小户型为主，其中一、二居室租赁分别占成交总量的40.35%、38.62%，三居和三居以上大户型占比分别为17.54%和3.49%。此外，与08年相比，一居室和三居及以上大户型的租赁成交占比有所上升，主要原因，一是小户型面积小，租价低，而且租赁相对方便；而三居及以上大户型则给一些因经济条件等原因需要与别人合租的客户提供了方便。在户型面积方面，一居室面积多集中在50平米左右，二居室面积多集中在70-90平米，三居室和三居以上大户型面积分别集中在140-160平米和180-200平米。

图3 2009年北京市中高档二手商品房各居室租赁成交占比图

数据来源：北京中原三级市场研究部

租金低位徘徊 泡沫隐忧渐显

据北京中原三级市场研究部统计数据显示，2009年北京市中高档二手商品房租售比与2008年呈现截然不同的态势。2008年北京市受奥运会举办和经济危机的双重影响，二手房价格在上半年表现平稳、下半年出现了下跌，而租赁价格上半年持续攀升，下半年经济危机后下跌，但租金降幅要远低于房价降幅，因此全年租售比不断缩小。

2009年北京市二手房买卖市场异常火爆，成交量的井喷带动了中高档二手商品房价格的持续大幅攀升，而租赁价格除随季节性租赁需求变动影响外，表现较为平稳，没有出现大的波动，因此租售比不断扩大。据北京中原三级市场研究部数据显示，2009年底北京市中高档二手商品房的租售比已经由年初的1：335扩大至1：412，一方面说明了北京市房价上涨过快，向楼市传递出一种警惕信号，房价存在泡沫性；另一方面，对于一些靠出租房来获取租金的者而言，租金也在不断减小。

图4 08、09年北京市租售比走势图

数据来源：北京中原三级市场研究部

五大城市均上涨 北京位居第三

据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2009年京、沪、深、穗、津五大城市中高档二手商品房租售比均呈现上涨。而相比来看，09年底上海市二手房租售比1：501，为目前租售比城市；其次为深圳市，09年底二手房租售比达1：428，位居第二；09年底北京市租售比高达1：401，位居第三；天津和广州位居其后。

图5 2009年五大城市租售比走势图

数据来源：北京中原三级市场研究部