09年周边二手房价涨幅40% 2010年预期仍高

房天下讯 2009年，是一个“”频出的一年，自5月份广渠路10号地以10.22亿溢价240%被拍下后，几乎每个月都要上演一两次高价拿地的“神话”，区域“”记录一次次被刷新，楼面价一次次创下新高，随之而来的，成为区域存量房产重新确立价格的标准，二手房业主纷纷提价，需求仍趋之若鹜。那么，到2010年，周边这些高价房还有上涨空间吗？房产价格是否会被重新评估？“链家地产”根据2009年八大典型周边二手房市场特点，盘点和总结如下。

首先，周边区域具备多项利好条件，未来房价空间仍大

据“链家地产”统计数据分析，一个区域开通前后二手房价提升幅度至少在15%左右，而区域重大规划将迅速拉近区域与周边房价高位区域的距离，预计根据区域不同将在3—15%左右不等。“链家地产”认为，2009年的溢价幅度基本都在200—400%左右，之所以远远高于其实价格，除了反应出开发商对后市的预期之外，区域的市政规划及其他重大利好条件也是重要的溢价参考指标，因此，绝大多数周边都有着重大的利好条件（详情参见表4-1）。

而对于区域二手房来说，对未来房价上涨空间最重要的标杆性参照指标就是区域、区域规划或通车，因此，周边二手房经历2009年上涨以后，未来涨势空间仍大。

其次，周边区域未来优越度指标大幅改善，将影响房价的空间相对较大

一个区域房产的地位，往往与区域本身的优越度指数有关。据“链家地产”统计数据分析，影响房价预期的区域优越度指数主要包括交通发达程度、生活配套的成熟度、商业配套的成熟度、以及需求热切度（供需比）。这些指标的优越度越高，区域房价的空间也就越高。而各周边区域当前的基本优越指标有高有低，有的已经达到较高的指数，而未来随着通车、南城改造、新城规划等城市建设的逐步落实，这些受到综合利好条件影响的区域，优越指标也将大幅改善，随之而来的，房价上涨空间也将增大（各周边区域当前优越度指数及未来上涨空间预测详情见表4—2）

表4-2：各周边区域当前优越度指数及未来上涨空间预测

第三，2009年周边二手房价格年度涨幅为平均水平1.12倍，未来上涨空间仍高

据“链家地产”统计数据分析，2009年周边二手房价格年度涨幅超过40%，是平均价格涨幅的1.12倍以上。这也从一定程度上反应了周边二手房相对一般市场而言，更为高涨的价格意愿和预期。而各周边二手房价虽然均上涨快速，但是楼面价与区域二手房价之间的比值却有高有低（详情请参见图4-1）。

“链家地产”认为，作为区域价格的标杆，其最终价格与楼面价有直接关系，也与该对地块规划方向有关。但是，一般来讲，最终项目的房产售价通常比楼面价高出较大幅度，例如，2005年8月份著名的清河毛纺厂地块的楼面价为3650元/平米左右，当时周边成熟的二手楼盘价格一般也不会超过5500元/平米，因此很多人对于此楼面价过高的并不过分看好；而当前该地块上建起的橡树湾项目二手楼盘价格已经达到23000—25000元/平米，并且一直处于区域领涨的标杆姿态，甚至可以说很多楼盘的提价与该项目的相对高价位有着直接关系。这里面固然有整个房产市场上行趋势的大影响，同时也有拿地之初涵盖的对区域卫星城定位的预期等。

综上，“链家地产”认为，尽管当前周边房价已到达相对高位，但是鉴于本身将带来的“楼王”价格，将成为区域房价的示范标杆；例如，2009年12月30日下午，7块地同时拍卖，岁末再次上演抢地狂潮；另一方面，一个区域出现，也从各个侧面昭示了区域未来各个方面的提升空间，从而带动区域价格进一步向高位冲刺。