三四线城市已是强弩之末？专家：产业和人口是硬伤，前景堪忧

房子是商品，但同时又不是普通商品，因此很多人买不起这无可厚非，毕竟全世界没有任何一个国家能实现人人买得起房的大同境界。但过去是一二线城市普通人买不起，随着近两年房地产的井喷发展，狂飙突进，现在连三四线城市也买不起了，房价早已和普通人的工资收入严重脱节，这就非常不正常了。毕竟房子是用来住人的，价格高高在上，普通人动辄需要工作30年、40年才能买得起，这是房地产发展的畸形。

很多人吐槽，过去是一二线高攀不起，三四线不想委身，现在情况大不同了，连三四线也高攀不起了。仅仅两三年的时间，本来三四线城市三四千、四五千的楼盘到处可见，随时都有现房销售，谁知道自15年开始来了个“货币化安置”政策，开发商更是玩起了“涨价去库存”游戏，现在连名不见经传的三四线城市都已经进入万元门槛了。不仅如此，买房还要考抢、靠关系、靠递“茶水费”才能实现，简直荒谬。

在奇哥看来，这一轮三四线城市逆势火爆，迎来补涨主要有三方面原因：首先，自16年开始，以“房住不炒”的调控大幕拉开之后，一二线城市全面收紧，调控重压之下，购房门槛迅速提高，热钱无处可去纷纷外溢，顺流而下全部一窝蜂地涌入到了调控宽松甚至是调控空白的三四线城市，一发不可收拾。奇哥说过，但凡炒房投资客扎堆的地方，房地产市场泡沫都会被迅速吹大，房子都到抢的地步了，房价也自然不能独善其身。因此我们看到，整个2017年，主要热点城市都偃旗息鼓的环境下，三四线极其周边城市却迎来了爆发；

其次，棚改新模式，货币化补偿政策是三四线楼市迎来狂欢的罪魁祸首。对于“棚改推高三四线城市房价”的说法，虽然住建部回应“这只是联想”，但并不能掩盖货币化安置推动三四线城市房地产快速发展，推动房价上涨的事实。首先，以当地人的人均收入是不可能在短时间形成巨大购买力的，正是因为“拆迁补房”改为了“拆迁补钱”，当地居民才有了购买力和购房需求，更有了利用银行高杠杆的机会，本来拆一套补一套，但是新的棚改模式下，拆一套所补偿的资金却让“想靠房子发财的人”，敢高负债买三套。购房需求就是这样被引爆的，房价就是这么涨起来的。

再者，开发商也正是看到了这种难得的收割机会，所以本来只布局一二线城市的地产商也蜂拥而至，拼命圈地，以周转模式卖房收钱。其中最典型的就是碧桂园，整个2017年在一二线全面限购的背景下，凭借三四线城市75%的销售额来源，成功冲顶房地产销售宝座。此外，政策高压与土地成本不得不让开发商暂时避开一二线城市，绕道三四线城市寻求补仓。君不见，2017年万科、融创、绿地、保利、恒大、碧桂园等一大批地产商，在三四线城市拿地数量和所花金额都远超一二线城市，且拿地溢价率达到200%，甚至是300%的情况，屡见不鲜。

一大堆品牌房企齐聚三四线城市，对于三四线城市房屋品质自然是大有裨益，但是不可否认的是，这些地产商不同于本土小企业，一方面他们的拿地建房销售周期大大缩减了，另一方面这些企业品牌都自带溢价，品质是提高了，但是价格也涨上去了，最终还是要购房者掏更多的钱买单，表现在房价上自然是大幅上涨。

然而，三四线城市这一波热浪能持续多久已经引发了行业人士的关注。业内专家普遍认为三四线城市不是“金矿”，而是甜蜜的陷阱，对于投资炒房客如此，对于不惜高溢价布局的地产商更如此。

眼看着三四线城市成为炒房投资重灾区，专家们和国家媒体都曾多次发出预警，其中新华社更是直接发表标题为《莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地》的文章，释放危机信号。

新城控股副总裁欧阳捷更是一针见血地指出，除四个环一线城市周边的三四线城市稍有潜力外，其它更多的三四线城市并不值得投资，因为这里没有更好的产业发展机会和庞大的人口吸引力，因此无论外界政策如何刺激，这里的市场都不会火爆，就算真的火了也会摔下去，聪明人千万要远离。

被誉为地产界仅次于任志强的“第二预言帝”宝能地产总裁余英，更是在今年8月份博鳌房地产论坛上直言不讳到，今年年底到明年开会之前，可能有些地区情况要很严重，或发展到“要救市”的恶劣程度。有些在三四线城市投资房子和土地的，我建议大家赶紧卖，落袋为安，如果投资的，赶紧把它卖了，把钱收在手上。

而经济学家钟伟更是毫不留情地指出，由于三四线城市产业和人口的硬伤，大部分三四线城市人口会随着时间流逝不断外流，这些城市前景极其堪忧。当前楼市暴跌最为严重的环京燕郊，或许就是三四线城市未来的真实写照。

事实上，两年多来，奇哥也一直在文章中苦口婆心地劝说大家，投资买房一定要避开三四线城市，这里绝非想象中的投资圣地，今天大家的确看到了房价上涨，房产，但是难变现的尴尬局面也要看到。

两年来三四线城市的确去库存效果显著，但是奇哥想说，这些库存并没有“被消化”，它们只是从开发商的手上搬到了炒房投资客的手上，房子还是原来的房子，兜兜转转一圈不仅居住属性没能实现，而且还撬走了银行的优质杠杆。这些资金本来在实体制造业完全可以大有所为。

最近又一个新信号显示，三四线城市这次真的已是强弩之末，败局已定了，这次结果或比所有人想象的更严重！这个信号就是国常会宣布，未来三年“要针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策”，货币化安置要迎来大变天了，依靠“棚改新模式”拉动发展的三四线房价这次真的要凉凉了，这次不仅炒房投资客要遭殃，连一众跟风而来的品牌房企也要重蹈5年前的覆辙了。

正如前文所说，三四线城市此轮房价补涨虽然有三大原因，但是棚改货币化安置才是中坚力量，才是房价上涨的“元凶”，如今国常会一声令下，三四线房价上涨的“元凶”要被踩刹车了，意味着房价下跌预期就已经形成了。

有专家预测，不出半年，绝大多数依靠棚改拉动发展起来的三四线城市势必会迎来退烧，到明年三季度，有些房价虚高，泡沫巨大的三四线城市或将出现房价“腰斩”暴跌的先例。撑不起的房价，最后摔在地上也是情理之中的事情。