楼市出现三大下跌征兆，专家称，2019年或是刚需买房最佳时机

地产老年网红任志强，在博鳌房地产论坛作主题发言时直言不讳地指出，买房要赶紧，明年你有钱也可能也买不到房！他还表示，“我倒不觉得房地产会崩盘，毕竟城市化的需求还存在，消费的欲望和改善性需求还大量存在。”

无需赘言，明眼人都能判断得出来任志强话中有话，他最终想表达的其实还是，房价会继续上涨，尤其是一二线城市，人口不断增长，购房需求远大于住房供给。加之现在摇号买房政策已成常态，限价又极大约束了开发商的利润，开发商拿地积极性大打折扣，明后年一方面“摇”不到房子，另一方面开发商也建不出来那么多房子供我们“摇”。

事实真的如此吗？未来房价真的会像任志强所预测的那般继续上涨吗？说实话，透过楼市最近发生的3件大事，奇哥觉得任志强这二十几年辛苦在大众心目中树立的“预言帝”形象可能要坍塌了，无论是从地产商态度转变，还是中央对楼市调控祭出的新政策，抑或是购房者、媒体、专家对楼市态度的逆转都证明了，明年房价下跌的趋势已经成立：

一、炒房客销声匿迹，专家指出99%的城市房子不值得买入！

现在说“炒房暴富的年代已经过去了，妄图买房躺着赚钱的春秋大梦被彻底击碎了”，相信已经很少有人会再反驳！知名房地产专家鹏程更一针见血地指正到：现在推荐你买这个城市，买那个城市的，你一定要谨慎。房价过去三年时间已经翻番了，现如今99%的城市的房子不值得买入了。

事实的确如此，君不见近3个月以来，媒体已经不再报道“万人抢房”的新闻了，究其根本原因是相比于三个月前这种扑街的新闻，现在几乎没有了。就连很多二三线城市推出的优质地块新盘，去化率也很难达到60%，房地产已经彻底进入买方市场。毫无疑问，见风使舵的炒房客的热情也随着楼市的降温逐渐消退了。

不仅如此，现在各地的购房大军除大部分持观望态度以外，即便选择在这个时间节点入市的也都从“抢着买”华丽升级为“挑着买”了。仅仅几个月，消费者态度发生了大逆转，释放的信号非常明确：房地产正加速回归居住属性，已经不值得投资了。

二、地产巨头万科“低头认输”，中小地产商危机将至！

当任志强还在殷勤鼓吹房价会继续上涨的时候，很多专家和地产商的态度已经有180度大转变，其中代表性的就是曾经的“地产之王”万科。三天前，万科董事局主席郁亮首次提到，中国房地产的转折点到了，万科未来三年也会以“活下去”为首要目的。郁亮一席话引来了无数人对地产行业的重新审视，其中多数人看到的是房地产大势已去，危机将至。

刘晓博认为，限价、摇号等新政之下，房地产越来越像一个超级鸟笼，未来地方或会限制房价每年的涨幅，在这种情况下，开发商在某个具体项目上被迫亏损，或者为地方楼市调控做出牺牲，成为大概率事件。小开发商项目少，腾挪的空间也小，很可能因为一两个项目要“做牺牲”，整个企业就“牺牲”了。对于中小开发商来说，市场的确非常危险，甚至不可预测。

任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，就会造成摧残。过去房地产迎来大繁荣时，的确一些虾兵蟹将也能赚到钱，但是随着行业越来越规范，门槛越来越高，一些不入流的中小地产商自然会被淘汰出局，房地产的乱象或将得到极大改善，乱象少了对房价当然是极大利空。

三、老美加息如约而至，中国楼市或迎来重磅利空！

美联储加息，全球市场上蹿下跳。奇哥注意到，在美联储如期加息25个基点后，巴林、沙特、阿联酋央行相继宣布将基准利率提高25个基点。此外，经济学家预测，印尼。菲律宾等或采取加息手段，应对美联储持续收紧的货币政策。

北京时间27日早间，香港金管局上调贴现窗基本利率25个基点，至2.50%。香港的银行汇丰银行上调最优惠利率，这是香港自2006年以来首次上调“最优惠利率”，被认为：“延续了10年的超低息时代结束了”。

这对香港楼市会有何影响呢？专家认为，随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪，预计未来一年房价会出现15%的回调。财经专家刘晓博认为，房价下跌10%完全有可能，港府也希望看到房价微跌，来给安抚中下阶层的情绪。

那么国内的房价会如何走呢？刘晓博认为，北上深房价看香港，房价看北上深。所以，如果香港楼市崩溃，影响将极其巨大。而对买房者极其不利，央行加息或“变相加息”购房成本都会大大增加，尤其是已购房者，即便年初的基准利率已经确定，倘若央行加息，也将有可能带动明年的基准利率上调，从而导致每个月房贷月供的提升。

如果家庭收入没有增加，而需要还房贷的钱更多了，无疑就要让购房者日常的生活品质下降了。对于后来的购房者同样如此，现在利率已经处于较高水平，倘若央行再加息操作，购房需求会暴减，这种影响是性的，继而房价将出现显著下跌。

那么总结来看，2019年的房价到底会如何发展呢？某业内人士说，我敢打赌明年三四线一大把跌的不像样子，这波房价很可能是三四五先“崩盘”继而影响一二线横盘。普通刚需买房应高度重视这些变化，选对了时机或能节省一大笔资金。

对于老杨的话，奇哥高度赞同。首先，购房热情的逐渐消退说明楼市已经进入到了常规的降温程序，在这种情况下市场的降温速度会超出很多人的预料。举个例子，在房地产火热的时候，可能1万套房子开发商只需要一个月就能卖完，但是在市场极寒时期，开发商可能需要消化一年；

其次，加息和房产税是压垮楼市的2座大山，只要任何一个降临，中国楼市必将“兵败如山倒”，当下这两座大山都有即将压顶之势，可想而知房价还能撑多久；

再者，从目前中央和住建部释放的信号来看，这轮调控即使到2019年也很难松绑。任志强说过，只要保持目前的调控不松，未来房价下跌的城市会越来越多；很多城市的地产商也会越来越艰难。

最后，国家正在酝酿取消预售制，这预示着中国过去二三十年的开发商空手套白狼的游戏该结束了。独立经济学家马光远更认为，取消预售制是对房价回归合理的有效措施之一，应该鼓励。

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【附】28重点监测城市名单：北京、上海、深圳、厦门、广州、杭州、南京、天津、福州、苏州、青岛、珠海、武汉、石家庄、济南、郑州、东莞、成都、无锡、大连、南昌、重庆、西安、昆明、长沙、南宁、沈阳、长春等。

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