个人住房贷款利率还有上涨空间，房贷利率继续上涨或仍是大趋势

         近1年来银行个人房贷利率一路水涨船高，北京、上海等一线城市首套房贷利率普遍维持基准利率上浮5%以上水平，一些国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10%、二套房贷利率上浮20%的政策。目前，深圳地区首套房贷利率普遍为基准利率上浮15%，二套房贷为基准利率上浮20%。这表明我国一线城市银行个人房贷已进入新一轮上涨通道。

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         由此可推测，银行个人房贷在一、二线重点城市恐仍有继续走高的空间，但三、四线城市个人房贷跟着上涨的动力不足。未来一段时间，一、二线城市与三、四线城市银行个人房贷利率将出现不同程度的分化。原因主要有四方面。

       首先，上周召开的中共中央政治局会议在部署下半年经济工作任务时，要求下决心解决好房地产市场问题，继续坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。 这表明楼市调控将进一步趋严，在这种政策背景下，银行房贷政策会配合会议精神要求，除了压缩房贷规模之外，最有可能采取的措施就是用提高房贷利率的价格杠杆手段，来抑制市场对银行房贷过多、过快的需求，实现房贷供给偏紧的金融调控目标。

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        其次，要坚持“房住不炒”，调控成效不出来，调控措施是不会收兵的。今年1至6月，房地产调控政策发布次数约200次，7月31日，深圳市发布楼市调控新政策，暂停企事业法人单位购房；居民家庭新购买的一二手住房3年内限售；购房人离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于七成。   这一系列信号表明，楼市调控不会放松，甚至可能继续加码，且今年上半年房价略有抬头，房地产市场调控将持续。预计下半年会加大整治市场秩序的力度，相关部门会对房企、代理商、中介、个人和供应商等的房地产交易行为进行严厉管控，房贷增速有进一步下行空间，这也会加剧个人房贷利率的上行。

        再次，资管新规颁布实施之后及最近银行领域掀起的整治八大领域市场乱象，其中将表外业务并表是一项重要内容，银行大量的表外非标业务转为表内信贷业务，必然增加银行信贷规模，使不少银行机构的信贷规模空间被大大压缩，这也将在无形中挤占银行房贷投放规模，使银行机构房贷额度趋紧，供给出现短缺。而在供给短缺、需求旺盛的情况下，银行机构唯有通过提高房贷利率这种价格杠杆手段来实现。

         最后，房地产市场有较强的地域性特征，不同城市和区域之间差异化较大，银行总行会根据具体情况，要求不同省份、不同地区所属分支机构实施不同的房贷利率上浮政策。也就是说，未来一段时间，不同区域房贷利率会有不同走向。在一些热点的一二线城市，随着房地产调控深入和措施升级，加上涌入人口带来购房刚需的增长，房贷需求也将较快增长，而贷款投放额度相对有限，银行有动力通过上调房贷利率来增加自身和更好地防范风险。

         而在一些三、四线城市，银行资金相对充裕，房贷利率可能会保持平稳，但受棚改货币化政策影响交易较活跃的三四线城市，房价上涨明显，这些城市和房价处于高位的一线城市，房贷利率有上调可能。

         此外，一些房地产市场交易活跃度不高的城市，房贷利率有一定下调空间。很明显，少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关，一些银行信贷规模充裕，可能还会将个人按揭房贷业务作为下一步信贷业务拓展的重心。  由此，购房刚需族或住房改善型居民应准确把握中央在楼市调控上的宏观政策变化及银行个人房贷利率调整的趋势，根据自身所在地区来作出及时购房或延迟购房的决策，做到心中有底，牢牢掌握购房主动权，抓住购房时机，尽量减少自身财务损失。

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