论坛：金融风暴下中国房地产经纪公司的挑战与应对

论坛主持嘉宾：

中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生。

对话嘉宾：

我爱我家房地产经纪董事长兼CEO刘田先生，21世纪不动产中国总部副董事长卢航先生，北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖先生，上海汉宇地产顾问公司董事总经理施宏睿先生，北京美联房地产经纪有限公司副总经理黎剑龙先生，北京麦田房地产经纪有限公司董事总经理肖基昌先生。

中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长 柴强

主持人 柴强：我想提三个问题，一个问题是目前各位对未来房地产市场的判断或者看法，集中在房价、成交量两个大因素自己来感觉。在座的既是，更是房地产市场一线工作者，判断会更专业。第二个问题，在现在的形势下，我们遇到的挑战有哪些，当然大家遇到的问题都不一样，同样的冬天感受不一样。第三个问题是我们怎么来迎接下一个美好的季节到来。

导读：

我爱我家房地产经纪董事长兼CEO 刘田 明年至少有20%到30%的增长

21世纪不动产中国总部副董事长 卢航 我们天天研究的是 准确的抄到反弹

北京链家房地产经纪有限公司董事长 左晖 开发商不会让房子“烂”在手里 力度将加大

上海汉宇地产顾问公司董事总经理 施宏睿 希望价格稳定促使成交量的释放

北京美联房地产经纪有限公司副总经理 黎剑龙 一二月成交量肯定会小 三月之后会有稳定上涨

上海华燕集团总裁 胡炯 有量必有价 只要有交易量价格一定会稳定起来

北京麦田房地产经纪有限公司董事总经理 肖基昌 价微跌量微涨 市场理性回归

明年至少有20%到30%的增长

我爱我家房地产经纪董事长兼CEO 刘田

我国房地产经纪公司来讲，现在听起来跟一手房没有关系，但是我们也不可避免被一手房的形势深刻的影响，影响两方面，一个是一手房价下跌和成交量的快速萎缩带来整体观望情绪，作为一个买房人来说，买一手房也是买，二手房也是买，整体都会有影响。另外一手房市场萎缩也给我们二手经纪公司一些机会，在二手房经纪机构参与到一手房销售里，在座的公司可能都取得了不少的进步，对我们的影响还是这么两个方面。

说到明年的市场，还是不能单说二手房市场的情况，因为它跟一手房市场成交量息息相关，首先我们看到的是今年第四季度二手房的放量反弹。我们主要在华北、华东各个城市，每个城市二手房买卖成交量每个月都有20%以上的上涨，我想通过国家救市的措施导致普通住房和初次购房的释放已经在市场上显示出很大的威力。现在成交量大的都是小户型的房子，对于初次购房或者小户型房子的需求量已经被释放。

就明年来讲，这部分需求仍然比较旺盛，从中小户型房子来说，明年会有持续的增长，当然不会像07年那么，当然明年至少有个20%到30%的增长是没有问题。另一方面，我相信在未来时间里，我们应对改善住房的政策方面会有比较大的突破，这会带动第二波需求的上涨，就是改善型、中大户型需求量的释放，我相信明年市场上还会有一波交易量的上涨。我对明年市场是审慎乐观，比今年会好。

我们天天研究的是 准确的抄到反弹

21世纪不动产中国总部副董事长 卢航

经纪公司与开发商看的角度不一样，经纪公司对房价并不关心，关心的是交易量，对于房价上走下走并不是关心，但是又很敏感，敏感的原因是你经纪公司想把量做出来，这某种意义会触动房价的走势，总体的判断跟大家都比较一致，很难有人会敢说明年房价会大幅度反弹。从我们自己的感觉来讲，市场变化也给我们经纪公司带来了一些没有想到的情况，大家知道的时候，经纪公司基本是卖二手房，存量房，现在基本的中介公司都介入新楼盘的销售，刚开始，尤其是21世纪来讲并不是主动来做这事情。

我们销售一个楼盘很重视产品的规划、设计、创意，现在比较多变的情况下，发现很多的方案说起来很好听，吃起来不好吃。什么意思呢？我的产品怎么定位呢？定位了半天是否能够销售出去，销售不出去那么开发商会找各种渠道，或者开始与二手公司来联动销售房子。很多中介公司介入后销售确实不错。这样使得很多中介机构，一手销售量占业务的比重越来越大。另外一个角度，因为一手业务越来越大，我们就更多考虑一手二手之间房价的关系，07年很明显，基本很多楼盘开发商很有信心，把房价往上拉，二手房在很多地方往下走，而现在各个城市出现了不同情况，有一些地方一手房继续走高，二手房相对比较低，这样二手房销量跟着一手走。但是在北京很多地方，现在很多开发商因为自己的战略考虑，把价格压下来，压的比二手价格还要低。经纪公司要考虑这样一个情况，经纪公司要迅速使房东把市场价格预期调整到目前的市场情况上来。

最近这两个月，大家觉得交易量有一些变化，尤其是上海，我刚看到报表吓我一跳，说二手交易量涨到58%，一看成交了1万多套，后来研究了一下感觉涨到58%没有赚到什么钱，那是一些新的政策，把过户延迟到11月，所以说起来不是58%的增长。总的来说北京、上海、深圳在11月，包括最近几个星期交易量都有所恢复。我们自己来看，明年市场相对来说还是下滑趋势，但不是冰冷，中间会有一些反弹，我们都想着，怎么能够准确的抄到反弹，这是我们天天研究的。

开发商不会让房子“烂”在手里 力度将加大

北京链家房地产经纪有限公司董事长 左晖

我们明年对交易量的想法进行分享一下，今年交易价格在2008年5月，之后连续五个月一直下降，现在下降了16%，我个人觉得价格下降的空间并不是大，从二手房角度看。对于明年的交易价格，我们公司的判断，今年一手房交易量是8万多套，这里面包含2万多套的保障性住房。刚才房天下给大家分享的数字也是这样，现在北京已经批准预售的，还没有售出去，这部分房子在明年对市场的压力很大，开发商肯定不会让房子烂在手里，明年的力度也会大。这两年二手房越来越大，一手房越来越小，我想明年一手房交易量会有一个反弹，肯定会超过今年的数字。二手房明年交易量会稍微少一些。

希望价格稳定促使成交量的释放

上海汉宇地产顾问公司董事总经理 施宏睿

大家好！之前几位嘉宾也说了关于房价和成交价，在我个人的感觉来说，一手跟二手是关联很大的，房价跟成交量更加不能分开的，在座的很清楚，买涨不买跌，如果房价继续跌，成交量会加大这是不现实的想法。有了这个基础，在上海08年的情况，我们丛二手跟房价可以看到一点关系，整个上海在今年二手市场4月做了个高峰，当时成交量达到15000多套，5月后开始下跌，跌到9、10月，成交量才7千套多一点，整个房市成交量下跌，一手成交量从7月份冷下来，7月份下跌也给我们二手房的机会，二手房5月份开始下跌，7月份下跌使二手市场处于相对清淡期。一手房七月份由万科启动说要调价，8月份开始调。本来一手房拉二手房追，追的过程中将价格再拉升，这样才有一手不断涨二手不断跌。二手是个点，不是面。

开发商为了最后一个季度报表大幅度，一减就减30%，大部分客户转战一手，大部分人买一手后，刘总说的对，给了我们一个机会，从这可以看到，一手二手的价格是不分的，因为一手能走二手才能追，今天一手反弹下来，二手价格也要面对现实减下来。我对待明年的看法，虽然整个上海市场在十一月份的报表是上升了58%，因为11月1日才生效，导致11月份的量有一部分推到了11月，出现58%的上涨。以我们经纪公司报表，上涨25%这是对的，58%没有的。但是所谓的成交，一手房成交量在各个领域上是有所突破，在10月、11月，因为出了新政，我们说有了成交量回升价格稳定，二手也出了低价成交。对于往后的价格判断，12月份价格基本会有点稳定，但是量，如果以上海为例，对于11月份来比会有所回升，但是1、2月受到春节的影响，我们无法避免它的下滑，我觉得可能一手房成交可能有一点基础，二手房会过得比较冷。但是明年三四月，上海虽然有金九银十的说法，我个人保持的乐观，三四月才是放量最重要的月份，因为经过春节，购买力将会释放，而明年主要的量跟价是否释放还是要看明年三四月后。

价格越稳定，对于成交量越好，如果价格还是有基数的下调，对于明年的成交量是不容乐观的，我们更多希望价格的稳定促使成交量的释放，这是我对明年的看法。谢谢大家！

一二月成交量肯定会小 三月之后会有稳定上涨

北京美联房地产经纪有限公司副总经理 黎剑龙

我们七、八、九月份的确也看到，包括一手房、二手房的成交，的确在北京市场有所下滑，面对这个市场，其实我们在97年金融风暴里经历过，最关键是信心问题，刚才很多也说了，面对这个信心问题，基本我们公司也采取了比较多的方法，包括我们公司自己内部提升培训，包括面对客户业主的一些服务。对于客户群我们只能采取加强培训，而且我们了解到，能成交的房，从四五月份的高峰期达到下跌40%到50%，才可能成交，客户才会来看房。在七八九月一段时间已经把一些小户型房子消化掉了，面对十月、十一月比较稳定了，我们公司也能达到一些业绩，到了十二月我们也看到，有很多客户了解到中国的政策，也会着市场进行改变，也有很多的看房量。最近我们预计，在明年一二月成交量肯定会成交量小，因为这是长假期。但是面对明年三月份后，我们对于市场比较乐观，起码有个稳定的上涨成交量。

有量必有价 只要有交易量价格一定会稳定起来

上海华燕集团总裁 胡炯

大家好，我讲一下房价跟交易量的关系以及走势，第二是面对当今的情况，如何面对，如何做。刚刚嘉宾都讲了很多，在预测09年房地产的走势，价格的走势，现在整个国家的形势，国家最近出台的各方面政策一定会拉动一些交易量。有一句话来说，有量必有价，如果没有价有量那是不现实的事情。所以我们觉得，撇开经济适用房这一块，廉租房，是经济适用房这一块对市场的影响，有量必有价，我们认为只要有交易量，价格一定会稳定起来，这是基本的判断。

面对目前的形势的做法，刚刚讲到量和价的关系，我再补充一下，以上海市场为例，因为我们华燕公司在金融服务这一块有业务，07年上海市金融机构按揭贷款发放量1千亿左右，今年截止到11月，650亿，预计全年不会超过750亿，这样的放贷量预示着08年比07年下降了30%左右。从这个量上也能够反映到今年房地产的走势。我们也在预测09年的按揭贷款的发放量，还是这句话，除了经济适用房这一块，整个市场按揭贷款达到或者超过一定水准的话，它也会对稳定房价起很大的作用。

根据目前的情况，目前基本还是发挥市场需求，创新服务手段，创造商业模式。大家都知道，我们在房地产领域里是服务型公司，我们要面对我们的客户，我们做一手房面对的是上游开发商，下游是百姓，做二手房以及做金融配套服务的时候，我们面对的是买卖双方以及金融机构，目前中国的金融机构主要以银行为主，但是我们相信在的将来，按揭贷款肯定不是银行一统天下，目前主要是银行。在这个过程中我也可以简单讲一些数字，还是以上海二手房地产交易数据为例，中原老总没有来，他们是在上海老大。华燕公司提供按揭贷款服务时，高的在1200套左右，低的在700套左右，在交易过程中，不管是谁收取了，不管是谁帮助了签约，不管是帮助了按揭贷款，我们服务机构面对的客户，最起码一套房屋有成交就有两个人，就是买卖双方，如果一万套服务，那么我们最起码面对两万个人，这个数字说明我们是房地产领域的服务企业，针对我们的服务对象我们所提供的这些服务能够被我们的客户所接受，所以在这上下游领域里我们也在研究，在目前市场交易相对低迷的情况下所衍生出来的客户需求，我们感觉这些客户需求能够由我们提供服务，让我们客户能够满足，这对我们来说也是一个能够推动市场的发展，市场有所发展。

我们觉得房地产行业中，不仅仅为开发商服务，对于开发商的产品定位、推广、执行，不光对对于二手房的服务，我们觉得这个理念还有很多很多是有市场需求而是没有人发现的需求。所以我们对于发现的过程中我们花了很大功夫。同时在过程之中我们不断的创新我们服务手段，怎么样把我们的服务点到点的服务到我们的受众。因为我们是服务公司，我们在创建商务模式上也下了比较大的功夫，在08年情况下，华燕公司相对比较好，财务报表相对比较可观。希望在这个领域里能够跟同行一块熬过这个冬天，迎接我们的春天。

价微跌量微涨 市场理性回归

北京麦田房地产经纪有限公司董事总经理 肖基昌

感谢主办方给我们麦田这个机会与大家交流。刚才让我们预测目前的市场，我们观点与前面几位老总的观点比较接近，从战略上我们认为市场明年会是价微跌量微涨，理性回归的市场，我们对09年还是抱有乐观的态度。在这个角度我们有个比较关注的话题，在不同城市，不同城市价格起伏不同，类似北京涨跌周期会比较平缓。09年我觉得比较值得关注的是会有比较小的反弹起伏，大家都可以通过战术来关注这个小反弹，我们也可以比较重点的关注政策的出台，我想持续会有对市场的政策让我们保持关注。对于09年我们对市场抱以乐观，同时强练自己的内功。