3月1日起施行的物权法解释一应如何理解？其中对不动产登记的归属权效力是如何规定的呢？解释一还规定了哪些与不动产有关的内容呢？
>>北京二手不动产出售列表
物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
那是不是没登记就不享有物权了呢？
对此，物权法解释一中的、二条作了说明：
因不动产物权的归属等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理，如果有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
此外，据《人民法院报》，2月23日上午，高人民法院召开新闻发布会上，高人民法院民一庭庭长表示，不动产登记是不动产物权的公示方式，不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或权力对不动产物权的授权或确认，涉不动产登记诉讼的诉讼标的针对的是登记行为的合法性。
根据物权法第二十八条至第三十条以及解释一的第七、八条，还有一些情况即使没有完成不动产登记也享有物权：
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书（包括：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书）或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（3） 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
据《中国国土资源报》，实践中，一些案件出现不当扩大预告登记效力的倾向，为此，《解释一》第四条对预告登记后未经预告登记的权利人同意，不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于：转移不动产权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。
物权法第101条确立了按份共有人优先购买权制度：
“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
物权法解释一对这个“优先购买”从第九条到第十四条作了进一步说明：
（1）共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
（2） “同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
（3） 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
a. 转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日。
b. 转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道终确定的同等条件之日起十五日；无法确定其他按份共有人知道或者应当知道终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
（4） 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。（但如果其他按份共有人未在法定规定期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；或以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效，均不予支持。
（5） 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
（6） 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
物权法一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的
（2）以合理的价格转让
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
对“善意”的认定，解释一第十五条认为，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任；解释一第十八条还说明，法律对不动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
对“合理价格”的认定，解释一第十九条认为，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
解释一十六条和十七条还规定了受让人具有重大过失的两种情况：真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权；受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的。其中，前者包含以下五个情形：
（1）登记簿上存在有效的异议登记；
（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（3）登记簿上已经记载司法机关或者机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
此外，解释一第二十一条规定了两种不予支持受让人取得权的情形：
（1） 转让合同因违反合同法第五十二条规定（规定了五种合同无效的情形）被认定无效；
（2） 转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
更多>相关知识
不动产登记审核?不动产登记程序是什么?
不动产登记操作规范?不动产登记如何查询?
不动产登记查询网?不动产登记程序?
不动产登记局?不动产登记要什么程序?
不动产登记详解:不动产登记包含哪些内容?
房天下小程序
/
3月1日起施行的物权法解释一应如何理解？其中对不动产登记的归属权效力是如何规定的呢？解释一还规定了哪些与不动产有关的内容呢？
>>北京二手不动产出售列表
1. 不动产登记是物权的公示方式 归属有争议诉
物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
那是不是没登记就不享有物权了呢？
对此，物权法解释一中的、二条作了说明：
因不动产物权的归属等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理，如果有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
此外，据《人民法院报》，2月23日上午，高人民法院召开新闻发布会上，高人民法院民一庭庭长表示，不动产登记是不动产物权的公示方式，不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或权力对不动产物权的授权或确认，涉不动产登记诉讼的诉讼标的针对的是登记行为的合法性。
根据物权法第二十八条至第三十条以及解释一的第七、八条，还有一些情况即使没有完成不动产登记也享有物权：
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书（包括：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书）或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（3） 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
2. 物权法的预告登记可防止“一房多卖”
物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
>>北京二手不动产出售列表
据《中国国土资源报》，实践中，一些案件出现不当扩大预告登记效力的倾向，为此，《解释一》第四条对预告登记后未经预告登记的权利人同意，不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于：转移不动产权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。
3. 物权法司法解释一对“优先购买”作了进一步说明
物权法第101条确立了按份共有人优先购买权制度：
“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
物权法解释一对这个“优先购买”从第九条到第十四条作了进一步说明：
（1）共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
（2） “同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
（3） 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
a. 转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日。
b. 转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道终确定的同等条件之日起十五日；无法确定其他按份共有人知道或者应当知道终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
（4） 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。（但如果其他按份共有人未在法定规定期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；或以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效，均不予支持。
（5） 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
（6） 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
4. 物权法司法解释一对物权法一百零六条作了进一步说明
物权法一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的
（2）以合理的价格转让
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
对“善意”的认定，解释一第十五条认为，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任；解释一第十八条还说明，法律对不动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
对“合理价格”的认定，解释一第十九条认为，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
解释一十六条和十七条还规定了受让人具有重大过失的两种情况：真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权；受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的。其中，前者包含以下五个情形：
（1）登记簿上存在有效的异议登记；
（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（3）登记簿上已经记载司法机关或者机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
此外，解释一第二十一条规定了两种不予支持受让人取得权的情形：
（1） 转让合同因违反合同法第五十二条规定（规定了五种合同无效的情形）被认定无效；
（2） 转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。