房地产企业土地税怎么清算

房地产企业土地税怎么清算，这是很多人都想要知道的一个内容。这里面涉及的东西较为复杂，也是关于到纳税人一大权益的很重要的事情，所以需要大家有个更全面的认识。小编今天会领大家看看这房地产企业土地税背后的东西，并细细讲述这其中的算法。

土地税是以土地和地上建筑物为征税对象，以额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多，核算起来难度很大，因此土地税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地税都是在清算阶段缴纳的。

2011年年初，北京出台了《北京市人民政府厅关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》京政办发[2011]8号，即针对“国八条”的京版细则“十五条”（或“新国八条”），要求有关部门加强对土地税清算情况的监督和检查，对已经达到土地税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

土地税清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记证但未办理土地税清算手续的；

4、省税务机关规定的其他情况。

因此，房地产开发企业符合以上条件的必须进行土地税清算。

土地税清算工作无论对于房地产开发企业还是税务机关都是一项崭新的工作，而土地税清算的专业性和政策复杂性使清算工作困难重重，您企业的土地税清算工作即将开始了，您准备好了吗？

一、房地产企业的土增税是采取先预交后清缴的方式进行的：

1.先计算扣除数（包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除）

2.计算收入

3.收入减扣除数=额

4.额/扣除数=率5.按税率计算税额

基本步骤是这样的，详细内容如下：

计算土地税的公式为：应纳土地税＝额×税率1、公式中的“额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入 。

二、计算额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

三、土地税实行四级超率累进税率：

额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

上面所列四级超率累进税率，每级“额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

四、简单算法：

计算土地税税额，可按额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）额未超过扣除项目金额50％ 土地税税额=额×30％

（二）额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地税税额＝额×40％－扣除项目金额×5％

（三）额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地税税额=额×50％－扣除项目金额×15％

（四）额超过扣除项目金额200％土地税税额=额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

国家在房地产土地税这一块的法律规定很多，涉及到相关的条件和算法也是有明文规定的。由于其自身的概念因素，土地税是有着一定的财务和法律风险的，所以需要大家格外注意。不要因为某些因素而影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面临集体诉讼。