容积率是什么意思？容积率大好还是小好高好还是低好

选房时常常会在小区介绍里看到“容积率”，但是“容积率”是什么意思呢？容积率大好还是小好？高好还是低好呢？

    容积率是什么意思？

其实，所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率低说明小区居住密度小，那么环境等等方面自然也好了。

容积率计算公式：

容积率=总建筑面积÷总用地面积

当建筑物超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

    容积率大好还是小好？

一般别墅的容积率就比较低，大多都只有零点几；但是现在容积率低了就要多缴税。

例如，对于二手房交易税费中住房营业税的征收要考虑房屋是普通住房还是非普通住房。如果是普通住房，只要房屋满了2年住房营业税就免征；如果不是普通住房，不满2年的住房营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%。

不过这与“容积率”有什么关系呢？

因为普通住房和非普通住房的标准按照《国务院厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）有关规定执行。（国办发﹝2005﹞26号）对普通住房是这样规定的：

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

所以说像别墅那种容积率零点几的情况，即使购买以后出售的时候，还不满2年，也是要缴纳住房营业税的。比如一套不满2年售价7000万的别墅，需要缴纳的住房营业税约389.2万。

    容积好还是低好？

不过对于购房者来讲，由于住房营业税为卖方缴纳，因此可以在购房时选择容积率低的小区，这样入住以后会感到环境舒适。

一般普通住宅小区的容积率在1.0-1.2之间。在同等条件下，房价越高，容积率越低，居住舒适指数越低。容积率过高就不建议购买了。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是项目都能做得到。所以你说容积率大好还是小好高好还是低好？对购房者来说容积率低房子更好，对卖房者来说容积享受不到优惠。