房贷新政及北京二手房交易税费规定详解

房贷新政实施后，二手房交易税费规定发生了变化，具体来看，有的税费变了，有的税费没有变，还有的税费除了符合国家规定，还要符合本地区规定，比如北京地区的普通住房认定标准有自己的规定，个税方面也有京版国五条来规定……

    房贷新政改了什么？

所谓的房贷新政是指330新政，包括住房营业税和购房首付比例的政策调整。

住房营业税的调整是，免征期限从5年降为2年。

购房首付比例的调整包括商业贷款首付比例的调整和住房公积金贷款首付比例的调整，其中商业贷款二套房低首付比例调整为不低于40%，公积金贷款首套房低首付调整为20%，公积金贷款二套房低首付比例调整为30%。

    房贷新政后 二手房交易税费的营业税怎么计算？

答案是先看是不是普通住房再看到没到2年。

如果是普通住房，只要房屋满了2年住房营业税就免征；如果不到2年，住房营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%。

如果不是普通住房，不满2年的住房营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%；满2年的住房营业税=（售房收入 - 购买房屋价款）×5.56%。

    什么是普通住房？

此次房贷新政中提到，普通住房和非普通住房的标准按照《国务院厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）有关规定执行。（国办发﹝2005﹞26号）对普通住房是这样规定的：

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

那么北京地区有没有制定普通住房的具体标准呢？有！

去年下半年，北京下发了《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，调整了税收优惠普宅标准：

一、 本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

二、 前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。

北京享受税收优惠政策的普通住房价格

    房贷新政后 二手房交易税费的个税变了吗？

没变。个税免征依旧按照以前的满五来算。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（规范性文件，[2007]33号）第三条：“个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房，取得的所得免征个人所得税”。

“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。个人购买的除按国家房改政策购买的公有住房以外的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第二款规定：“家庭生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

本来，个税的计算有两种方法：对外销售房屋的成交价格×1% 或者 ( 出售价 - 当时购买价 - 购房成本)×20%，其中购房成本包括税费和装修款等。

在2013年发布的京版国五条细则明确规定“通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”，也就是目前北京地区个税计算只要能核实房屋原值，均要按照( 出售价 - 当时购买价 - 购房成本)×20%的方法计算，不能核实原值的，个税以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

    二手房交易税费的契税怎么收？

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)住房的，如购房面积超过90平(包含90平)，减半征收契税；如购房面积不足90平，按1%税率征收契税。

简而言之，一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

    二手房交易税费还有哪些？

以上梳理了二手房交易税费中的营业税、个税、契税三大主要税种，其它的还有城市维护建设税、费附加、土地税、印花税等税金。

城市维护建设税具体金额为税、消费税、营业税三税合计数乘以税率。其中市区的税率是7%，县城、建制镇为5%。

附加税是以纳税人实际缴纳的税、消费税和营业税为计税依据，征收比率为3%。

土地税是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。土地价格额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

土地税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

当前中国的土地税实行四级超率累进税率，对土地的多征，率低的少征，无的不征，例如额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。

转让自用住房，个人转让普通住宅。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地税；居住满3年未满5年的，减半征收土地税。

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。

房地产印花税的税率有两种：种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

财政部《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的规定，“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”

    房贷新政后 商业贷款二套房首付比例变化

房贷新政之前，二套房首付比例是60%，其中北、上、广、深为70%；房贷新政后，二套房首付比例规定了下限，即不低于40%。

    房贷新政后 住房公积金贷款首付比例变化

房贷新政之前，首套房首付比例要区分房屋面积，90平方米以下的首套普通自住房贷款低首付款比例为20%；90平方米以上的低首付款比例为30%。房贷新政之后，首套普通自住房贷款不再区分面积，统一调整为低首付款比例为20%。相当于降低了90平米以上的首付款。

房贷新政之前，二套房申请公积金贷款的原则性不贷。房贷新政后，首套房贷款已经结清，再购买普通住房，低二套房首付比例为30%，仅相当于以前90平米以上首套房的首付比例。

房贷新政实行后，二手房交易税费中的营业税免征期限由满5年改为满2年，其它不变，根据北京二手房交易税费规定，各种税金因出售房屋的面积和购买时间等分不同情况计算。

    附 个税计算中可抵扣的房屋原值

1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

对于能够提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。

纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。

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