马跃成的博客：30%的降幅也算不上房价在真正下降

最近的楼市已经由去年的“一升一降，”即“房价升、交易量降”转变成了现在的“双降”，即“房价降、交易量也降”。最近交易量在各地的月下降情况基本一致，达到30%—50%的样子，除了经济适用房和限价房还有排队等号的情况外，一般商品房再也没有了去年的火热场面。春节周期间华中某市竟出现了一天只卖出一套房的情况，与往年春节期间的卖房小高潮形成鲜明对比。

北京去年上半年的日成交量在500套左右，下半年降到了400套以内，即使在“五一”和“十一”两个周期间也没有出现高潮，人们期待已久的的9、10两个月的销售旺季也没有出现，就这样僵持到年底，按照潘总的说法是去年只卖出了14.4万套房子，日均销售400套。最近北京有关方面的统计资料显示，今年以来的日均销售量基本上在200套左右，最近一周的期房日均交易量仅为75套、现房日均交易量仅位85套，环比春节前一周下降100%多，降为历史水平。

由于房地产行业毕竟是一个资金密集型的产业，在去年房价大幅上升阶段，主要依靠贷款发展的开发企业是可以从房价升涨中支付贷款的成本的，房价上涨的幅度足够大，开发商就不会在乎贷款利息的增加到底有多少，因此去年的误盘成为主要很多企业的销售策略。

但是今年以来的销售情况，房子真的卖不出去的时候，资金危机对开发商来说就可能是致命的一击了。即使企业是上市公司，资金通过直接融资拿来，那对企业也不是没有后顾之忧，最近两个月股市动荡就让那些上市房企的市值大幅缩水。企业没有上好表现，谁来推动你的股票上涨？如果折腾成了垃圾股，那可能还不如不上市的安全。这样看来，上市公司的忧虑应该更大。

主要基于交易量长时间没有改善的迹象，最近房市销售中打折、送礼成风，不过我们无论从“带头大哥”万科的优惠销售来看，还是从各个楼盘的销售单中来看，目前的优惠幅度基本上还在2—5%之间，也就是打九八折或者是打到九五折的样子。正像一些开发商根本不承认当前房价出现拐点一样，他们认为这只是开发企业暂时的促销手段。

我们认真分析后，也会发现这点点的优惠与去年的上涨幅度来说，算得了什么呢？实事求是地说，去年很多的楼盘上涨幅度都达到了40%以上，比如黄山地区的楼价，在去年初的楼价是2100元/平米左右，5月份的房交会价格已经涨到2500元/平米，去年10月份就有项目上涨到3000元/平米以上，如今3300元/平米的项目都不鲜见了，年内帐幅超过40%。

这样看来，最近虽然环比房价有2—5%的下降，但是同比来看，房价的上涨还是明显的。如果房价要下降到去年初的水平房价下降的幅度应当在40%左右。如果考虑到两次计算基数的差异，以及去年CPI的增加，房价要维持在去年的水平也需要下降30%左右，也就是说房价下降了40%时才算房价真的和去年比是下降了，下降30%也只算和去年比打了个平手。

去年初的房价是在前两年大幅上涨的基础上形成的，其增长速度本来也不是一个正常的速度，因此，把去年初的房价作为基本价格并不过分。即使这个价格，相信也不是的人们都可以接受的。因此我们对执行“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”的政策感到担心，30%算不算过猛下降？但是即使下降30%也没有回落到基础价格上呀？这就有点像头戴三尺帽何患半尺刀？

对于70年使用权的房屋来说，以年为周期进行比较和换算是合理的，也就是说，即使房价下降30%，对08年和07年来比较，房价依然在保持着10%左右的房价上涨幅度，并不是历史意义上的房价下降，只下降这么多也不会发生危机，有关部门大可不必忧心重重。

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