2015年新北京二手房交易流程税费及过户费详解

买房子要交哪些税？又会产生哪些费用？这是一个不可忽视的问题。北京买房，动辄上百万，税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，在购房前适当了解购房税费常识，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。

购房的时候除了交购房款，还需要交哪些税费呢？房天下北京二手房为购房者们梳理了一个有关购房税费的明细，以及各种各样买房税费的计算方式，以供北京购房者参考。

       北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：

①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）

②契税

③营业税

④城市建设维护税、费附加

⑤个人所得税

⑥土地税

      北京市二手房交易中税费判断：

步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房

第二步：看房产证年限，是否超过5年；

第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。

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      北京市二手房交易各个税种的详解：

印花税

A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税

B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证

C、纳税人：买卖双方

D、税率：0.05%

E、征收范围：二手房交易

F、缴纳印花税的计算方式及案例

案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印

花税250元（500000×0.05%=250）

房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。

契税

A、税种解析：契税是以权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生权转移的房屋

C、纳税人：买方

D、税率：1%、1.5或3%

E、契税优惠政策

（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价

格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）

（2）城镇职工按规定次购买公有住房，免征契税；

（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；

（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房

成交价的差额计征契税；

（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；

（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税

（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋权证变更登记，免征契税。

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营业税

1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。

2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的5.6%或差额5.6%

个人所得税

1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一

2、征税对象：财产转让所得

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的1%或差额的20%

5、优惠政策：

（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税

（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金

土地税

1、税种解析：土地税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其部分征收的一种税

2、征收对象：部分

3、纳税人：卖方

4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收

5、优惠政策：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，额未超过扣除金额20% 免征

（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征

（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地税

（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地税

（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地税

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土地出让金

1、税种解析：国家作为土地者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受

让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地(地租)，即土地者出让土地使

用权的交易价款。

2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房

3、纳税人：

——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；

——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）

4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳

5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房）

综合地价款

1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地

是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同

2、征收对象：再上市交易经济适用房

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的10%

5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房

3个税

编辑：

二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是，卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。

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