楼市回暖 支招刚需买房族

随着近期公积金调整、央行降准等宏观政策的推出，大量具有刚性购房需求的人群积极入市，楼市渐渐回暖，房贷市场迎来了新一轮购房热潮。从近期咨询贷款人群的购房情况来看，近期“刚需”买房人群主要有三类，针对三类不同人群，分别给出几套不同的贷款方案。

第1类 外地常住北京人群

刘先生是山西人，在老家时曾经全款买过一套三居室，2008年他来到北京后一直租房住，过几年他打算结婚，所以想在北京买套房，但是他不知道自己在老家的房产会不会影响自己在北京买房，而且他曾经在山西缴过公积金，不清楚能不能在北京使用公积金贷款。

指导：案例中刘先生这样的情况，如果他在北京缴纳社保及纳税时间满五年，就可以在北京按限购政策购买一套房子。刘先生在外地缴纳过公积金，按政策曾经在外地缴存住房公积金可以在当地出具证明和北京的缴纳时间合并计算，但是在操作上依然比较麻烦，因此不建议刘先生使用公积金贷款，建议刘先生用商业贷款买房，而且还能被算作首套。

第2类 京籍购房人群

郑女士是北京本地人，供职于一家网络公司做设计，月收入7000元左右，此前一直和父母居住，今年她准备买套房出来单住，在中介挑中了一套71平米的一居室，业主报价135万，因为近出台的各种贷款政策都比较宽松，所以她不清楚用什么贷款方式更为合适。

指导：在贷款买房人群里，案例中类似郑女士这样的京籍人占到目前整体购房人群的40%左右。建议北京本地的刚需人群在购房时可以选择公积金贷款。首先郑女士属于首次买房，而且房屋面积在90平米以下，按照新的贷款政策，高额度可以贷到120万，在首付比例方面她只需支付20%，她月收入7000元加上父母资助，可以减轻首付压力。其次，去年央行降息后，公积金贷款的利率为4.25%，在日后也能减轻她的月供压力，所以首次贷款购买小户型的人，在目前选择公积金贷款合适。

第3类 打算换房的人群

邱小姐是一家公司的高管，收入颇丰。与爱人一直住在北京，两人结婚时曾贷款购买过一套270万的房，房子旧而且面积小。今年她和爱人准备生小孩，所以想再换套房子，邱小姐去年年底看上了一套总价为400万的大两居。名下这套房产现在市值约350万左右，因为一直缴纳公积金，所以她打算用公积金贷款买这套新房。

指导：类似案例中邱小姐这种名下已有住房的置业升级人群，根据目前“认贷不认房”的贷款政策，只要购房人名下有一套已结清贷款的住房，再买房都将被算作为首套房，政策只针对商业贷款买房的人群，公积金贷款仍然执行认房认贷。如果邱小姐用公积金贷款，依然会被算作二套，显然并不合适。邱小姐只要将名下房产贷款还清，再买房仍将会被算作首套房，享受首套房的贷款利率优惠。而且她名下的房产市值已经达到350万，如果卖掉现有房产再用商业贷款买新房，会极大减轻她的首付压力。