北京海淀区5项目预计入市 新盘均价普遍破5万

海淀楼市都因其地段及稀缺性资源，广受改善型置业者热捧，房价亦持续处于高位。数据统计结果显示，10月份海淀区预计入市的5个项目均价普遍突破50000元/平方米。

海淀区5个项目预计入市 新盘均价大多破5万

据亚豪机构数据统计显示，10月北京商品住宅市场将有22个项目（包含1个自住房）入市销售，主要集中在大兴、朝阳和海淀3个区域。其中，海淀区预计将有5个项目开盘，包括金隅翡丽(楼盘资料业主论坛)·蓝爵堡、华润萬橡府以及紫玉公馆等。据了解，华润萬橡府预计售价在65000元/平方米，紫玉公馆预计售价则高达70000元/平方米，新盘项目预计售价亦普遍在50000元/平方米左右。目前为止，仅有金隅翡丽·蓝爵堡项目拟定入市价在4.5万元/平方米左右。

房地产分析人士指出，海淀区域由于土地出让有限，房地产市场供应量一直相对较少，产品也比较稀缺。近日，建行、中国银行相继松绑“限贷”政策在刺激改善型需求加速入市的同时，也增强着房地产开发商对市场的预期，因此，10月份入市新盘均价突破50000元/平方米不足为奇。此外，在改善型需求集中爆发之后，部分需求巨大、放量有限但区域价值又比较突出的项目一房难求。

改善型需求集中放量中楼盘走热

据了解，过去几年由于北京市严格执行限购、限贷政策，因此大量换房改善型需求积压，目前这一部分改善型需求正在集中释放。市场研究部统计，周期间，虽然北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月份增加25.3%。业内人士分析指出，考虑到“限贷政策”在各大银行的逐步落实，未来释放的改善型需求还将持续增长，并在今年四季度至明年一季度的市场成交数据上集中显现。

改善型需求扎推入市带来的则是中楼盘的走热，尤以改善性需求聚集的海淀区表现最为明显。来自开发商和中介的数据显示，国庆期间，海淀区的中楼盘如金隅翡丽·蓝爵堡等都处于顺销状态，日均皆有三四十组的来电量。其中，金隅翡丽蓝爵堡项目西三旗软件园，坐拥幼儿园、、商业、养老院等配套资源，项目发展前景被改善型置业者看好，一度受到热捧。

中市场分化 600万元成为分水岭

楼市的逐渐好转提升着开发商对楼市的预期，然而，业内人士对此却并不完全看好。有分析人士指出，“限购松绑”更多会影响改善型置业客群，置业者受此影响则较小，海淀区中住宅市场也就在此形成一个明显的分水岭，即总价在500万元至600万元的卖的，超过600万元，客群就会下降。

与区域内豪宅项目不同，华润萬橡府、京投银泰琨御府等改善型项目均取得了良好的销售业绩。数据统计显示，以5.8万元/平方米的价格入市的海淀华润萬橡府在开盘当日便全部售罄，而以7.3万元/平方米均价入市的京投银泰琨御府，开盘销售95%。

而即将于10月18日开盘的金隅翡丽蓝爵堡项目，拟定入市价在4.5万元/平方米左右，单套价格在600万元/套左右，作为改善型项目更具有极强的竞争力。

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