二手住宅托市回温 租赁量价涨幅低于往年

临国内经济的持续下滑，作为支柱性行业的房地产“分类调控、小幅刺激不断”。多地市政府已经开始通过“停止限购”、“放开不同面积段房源限购”、“二套房认房不认贷”、“信贷部门税收补贴”等多种方式放松限购，给房地产市场带来利好。虽然北京政府明确不会轻易出政策，但从目前房地产信贷政策看，银行放款提速，部分银行给客户一定贷款利率优惠，带动二手住宅托市回温。

二手住宅成交量跌报价指数回涨

7月二手住宅网签成交量为8059套，环比上涨23.1%，同比下降22.6%。同比、环比均呈现下降，在多地限购政策逐步放开出现一波“救市”信号，北京信贷政策逐步向房地产倾斜的情况下，北京二手住宅成交量上涨。（见附图1）

据北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示：2014年7月北京中高档二手商品房成交均价为28502元/平米，二手商品房买卖领先指数为367点，环比降0.59%，同比涨0.44%。二手住宅市场整体成交，房价仍下调，消费者观望弱化，成交现恢复迹象。（见附图2）

从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，本月报价指数为21%，较上月上涨3.2个百分点，报价指数连续两个月出现小幅回涨，但依然保持历史低位。从区域看，市区上调价格房源增多，平均降幅明显收缩，而通州、大兴、昌平等郊区平均降幅也出现小幅回涨，楼市启暖，业主对后市信心渐回强。（见附图3）

图1：二手住宅成交量变化走势图（2013年7月-2014年7月）

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会，北京中原市场研究部

图2：二手住宅成交价格走势图（2013年7月-2014年7月）

数据来源：北京中原市场研究部

图3：二手住宅报价指数变化走势图（2013年7月-2014年7月）

数据来源：中原集团研究 北京中原市场研究部

二手住宅“房价仍下调，消费者观望弱化，成交现恢复迹象”的深层原因分析

7月的二手住宅市场，呈现特点----房价仍下调，消费者观望弱化，成交现恢复迹象。分析主要原因如下：

一是消费者观望氛围弱化，购房窗口期渐现。

上半年北京二手房价格处于下降通道，在信贷收紧影响下，购房者持续观望，市场低迷运行。但进入7月份以来，限购城市中除一线城市外，其余限购城市都在试探放松限购，给市场传递放松信号，恢复消费者购房信心。7月份北京放款时间明显提速，对于首套贷款利率，针对资质优良客户部分银行可有优惠，消费者观望氛围弱化，房价确实比年初降了一些，7月开始有客户加入购房行列，成交量环比有所上涨。

二是自住房弃购影响观望购房者心态，有回流二手房趋势

近期自住房弃购现象引起大家广泛关注，同时改变部分期盼自住房的购房者心态，自住房虽有一些价格，但在区位、生活配套、交通等方面目前仍存在很大发展空间。这进一步刺激部分消费者打消自住房念头又回流至二手房市场中来。

租赁量价涨幅低于往年同期 换租集中

2014年7月北京市中高档住宅的租赁指数为160.36，单位平均租金为58.63元/(㎡•月) ，同比上涨2.05%，环比上涨0.81%，租金价格小幅上涨，但涨幅缩小。其中，一、二、三居室的租金分别为2786元/月、4188元/月、5663元/月，较上月分别上涨2.29%、0.02%、0.84%。根据北京中原市场研究部数据统计，7月份租赁成交量较上月上涨8.7%。

北京中原市场研究部的分析结果显示：7月份北京住宅租赁量价上涨，但涨幅显著低于往年同期，期换租需求集中。对此，北京中原市场研究部分析主要原因有以下几方面：

1、7月北京住宅租赁需求继续增加，成交量小幅上涨。本月租赁需求中九成来自于到期换租客源，二手住宅买卖市场惨淡，出租房源显著增加，本月供需比为5.3：1，成交周期略低于往年。主要由于，年内政府严查和整治出租房源，严禁暗隔，确保出租单位面积及单位房间居住人数等，租赁需求及房源量整体较多。

2、北京住宅租金价格上涨，涨幅不高。新一轮租赁高峰，业主上调租金预期强，但究其涨幅不高的原因，主要有，首先，北京租金上涨过快，涨幅有所透支；其次，北京面临常住人口结构调整的时期，租赁需求及房源总量均高；最后，北京公共交通价格调整方案或影响北京租赁市场结构，市区及近郊区域波动。

二手住宅特点区域成交分析

城区二手住宅成交量少价稳

城区和稀缺地段如万柳地区的成交量虽小，但价格降幅也较小，这是由于区域内的供应稀缺和替代性较差，因此价格仍保持了相对稳定；

丰台、通州等城区量价下行显著

通州、亦庄区因本区域或相邻城区的新房供应较大，二手房自身库存量也不少，使得区域成交下降的同时价格降幅也比较明显。

以海淀等为代表的房租金涨幅平稳

7月海淀区租金价格为63.8元/（㎡•月)，环比上涨1.01%。中原地产万柳、世纪城、五道口等分行负责人表示，本月该区域内租赁成交周期较往年短，新推房源一般1-2天被消化，这主要归根于群租房现象被有效治理，换租的客源集中。再则，房仍是租赁市场的香饽饽，租金价格平稳上涨。

 预测：托市促二手住宅市场回升 租赁市场渐归平稳

买卖市场后市预测：上半年经济持续下滑，房地产目前仍作为支柱产业，从拉动经济角度考虑，分类调控、小幅刺激不断，截至7月底，在46个限购城市中已有28家左右取消限购，后市除一线城市外，其余限购城市或将全部解除限购，来刺激市场需求。限购解除虽然对市场交易量不能带来大幅回升，但给市场传递积极信号，政府已开始在托市了。

信贷是影响房市活跃的重要因素，上半年信贷收紧，交易骤降，下半年信贷状况肯定会有所改善，7月份北京贷款放款速度有所提升，资质优良客户部分银行可给予利率优惠。从来看除了解除限购这一救市方式外，8月1日成都出台政策--对给购房者提供不超过（含）基准利率贷款的机构给予实际发放符合条件贷款金额3%作为财政补助，可见已开始从信贷手段上进行救市。

因此，下半年的市场成交量会平稳中回升，价格平稳，但整体来说不会达到2013年的市场水平。

租赁市场后市预测：本月北京住宅租赁市场持续上行走势，量价小幅上涨。进入8月，预计租赁市场继续目前态势，而下半月开始，客源量逐步减少，受北京整体租金价格水平高的影响，选择续租及低价房源情况多；租金方面，租金上涨动力不强，或环比持平。