7月北京自住型商品住房带新机 新房成交量落

2014年楼市进入盘整低潮期，住宅市场成交惨淡，多地政府为了改变楼市低迷对经济形势下滑的影响，46个限购城市中除一线城市外，其它二三线城市下半年将逐步放松限购，旨在积极提振楼市，从效果来看，杭州等部分城市已初现成交量上行态势。北京上半年经济工作会刚刚结束，市住建委已经给出了下半年北京的房地产调控的基本思路。限购不会放松，但会适度放开商品房项目，加强税收征管，保持房价基本稳定，并适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准，按照分类调控的原则，保证供应，稳定市场。

7月北京自住型商品住宅供应5362套

2014年7月北京新增34个销售许可证(含保障房)，准许销售面积102.67万平方米，其中新建商品住宅期房取得14个预售证，共计13个项目，推出房源6832套，推盘量74.11万平方米，环比减少5.97%，同比上涨2.39%，新建商品住宅供应放量出现下滑，但依然处于较高位。价格方面，本月新建商品住宅拟售均价为21917元/平方米，除去三个自住型项目，预售均价为30263元/平方米，项目全部位于五环外，8个旧盘加推项目入市，5个纯新盘。

本月三个自住型商品房项目首创•悦都汇、金隅•汇景苑、当代采育满庭春MOＭＡ入市，推出房源5362套，预计后期实现网签成交对楼市量价产生较大影响。

图1：北京新建住宅期房供应情况(2013.7-2014.7)

数据来源：北京中原市场研究部

表1：2014年7月北京新建商品期房住宅各城区供应详情

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

北京新房成交持续低迷房企力争逃脱本轮低潮

根据北京中原市场研究部统计，2014年7月北京新建住宅成交面积为62.74万平方米，新建商品住宅成交6200套，环比上涨21.12%，同比下降4.42%。其中，期房成交5057套，成交面积为47.9万平方米，现房成交1143套，成交面积为14.83万平方米。新建商品住宅成交量有所抬头，但整体低迷成交。

目前楼市信贷紧张、一线城市限购政策不放松、自住型商品住宅预期，加深了市场观望，成为其低迷的主要诱因。而截至7月31日，北京新建商品住宅可售套数83824套，库存压力再创新高，给项目回款及房企资金造成巨大压力，所以为了抢夺市场，房企加快推盘量及调整销售价格成为逃脱本轮楼市低潮调整的主要方法。

图2：北京新建住宅成交状况(2013.7-2014.7)

数据来源：北京中原市场研究部

新建商品住宅成交均价下降

根据北京中原市场研究部统计，2014年7月北京新建商品住宅成交均价24837元/平米，环比下降5.69%，同比上涨0.01%，与去年同期基本持平。

本月北京新建商品住宅成交均价下降主要是由于自住房成交拉低全市均价。本月自住型商品住房成交1686套，除去该部分影响，本月全市新房成交均价为26066元/平方米，较上月下降1.02%，本月五环以外成交量减少也是重要的原因。

图3：北京新建商品住宅成交均价走势(2013.7-2014.7)

数据来源：北京中原市场研究部 

本月新建商品住宅成交特点

1、两居室成交量价上涨

2014年5月新建商品住宅成交户型占比与上月相比，两居室成交占比大幅提高，占到44.85%，较上月上涨7.58个百分点，成交均价分别为21580元/平方米，环比上涨6.81%。其次，一、三居室占比分别为18.98%、27.95%，均价分别为24695元/平方米、23447元/平方米。

图4：北京新建商品住宅成交户型占比对比（2014.6-2014.7）

数据来源：北京中原市场研究部

2、全市2-3万元/平米新房成交占44.47%

2014年7月新建商品住宅成交均价依然集中在2-3万元/平方米的房源，成交比重为59.34%，较上月上涨18.46个百分点。其次，1-2万元/平方米占比环比下跌3.83个百分点，成交占25.06%。

图5：北京新建商品住宅成交均价占比对比（2014.6-2014.7）

数据来源：北京中原市场研究部

3、 四、五环之间新房成交占比大幅增加

按环线分布划分，2014年7月北京新建商品住宅成交占比相较上月，四、五环之间成交占比26.78%，较上月大幅上涨24.21个百分点，成交均价为25045元/平方米。另外，成交占比集中的五、六环之间、六环以外本月成交比重分别为41.53%、28.94%，成交均价分别为27434元/平方米、18185元/平方米。

后市预测

面对楼市的新一轮低潮，北京新房供应加速，优惠活动增加，积极抢夺客源。而面对楼市限购，二三线城市迫于经济下滑等多因素影响，逐步放松限购，北京目前来看不会放松限购，然而，信贷方面，贷款审查依然较严格，但放款速度有所加快，部分银行对于客户贷款利率能给予九折优惠，促使楼市成交小幅回升。同时，本月自住型商品住房入市，或支撑楼市下月成交量小幅上行波动，价格方面也因为该部分成交促进全市均价下行压力。

新建商品住宅月成交榜

注：按成交套数