7月二手住宅房价下调 消费者观望弱化成交现恢复迹象

据北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示：2014年7月北京中高档二手商品房成交均价为33909元/平米，二手商品房买卖领先指数为367点，环比降0.59%，同比涨0.44%。房价继续呈下降趋势。

7月二手住宅网签成交量为8059套，环比上涨23.1%，同比下降22.6%。7月的二手住宅市场，呈现特点----房价仍下调，消费者观望弱化，成交现恢复迹象

分析主要原因如下：

一是消费者观望氛围弱化，购房窗口期渐现。

上半年北京二手房价格处于下降通道，在信贷收紧影响下，购房者持续观望，市场低迷运行。但进入7月份以来，限购城市中除一线城市外，其余限购城市都在试探放松限购，给市场传递放松信号，恢复消费者购房信心。7月份北京放款时间明显提速，对于首套贷款利率，针对资质优良客户部分银行可有优惠，消费者观望氛围弱化，房价确实比年初降了一些，7月开始有客户加入购房行列，成交量环比有所上涨。

二是自住房弃购影响观望购房者心态，有回流二手房趋势

近期自住房弃购现象引起大家广泛关注，同时改变部分期盼自住房的购房者心态，自住房虽有一些价格，但在区位、生活配套、交通等方面目前仍存在很大发展空间。这进一步刺激部分消费者打消自住房念头又回流至二手房市场中来。

图：1-1中原（北京）领先指数月度走势图

图1-2：全市二手住宅量价走势图①

图1-3：样本楼盘涨跌幅分布图②

二、中原（北京）领先指数——区域指数

7月各城区价格全线下跌，本月城区下降幅度较小，控制在0.1%以内，次区和近郊下降幅度偏大。朝阳、海淀区房源类型较多，7月成交以中小户型低价房屋成交为主。

图2-1：本月区域二手指数环比变化情况

表2-1：中原（北京）领先指数－区域指数

① 全市二手住宅成交量根据中原促成的二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据能更及时反映市场动向。

② 样本楼盘跌幅=近期价格/前期价格-1。

③ 自11年4月起，增加通州区域的指数。

三、各区域板块分析

本月区域板块特点如下：

1）城区和稀缺地段如万柳地区的成交量虽小，但价格降幅也较小，这是由于区域内的供应稀缺和替代性较差，因此价格仍保持了相对稳定；

2）通州、亦庄区因本区域或相邻城区的新房供应较大，二手房自身库存量也不少，使得区域成交下降的同时价格降幅也比较明显。

四、中原（北京）领先指数——后市预测

上半年经济持续下滑，房地产目前仍作为支柱产业，从拉动经济角度考虑，分类调控、小幅刺激不断，截至7月底，在46个限购城市中已有28家左右取消限购，后市除一线城市外，其余限购城市或将全部解除限购，来刺激市场需求。限购解除虽然对市场交易量不能带来大幅回升，但给市场传递积极信号，政府已开始在托市了。

信贷是影响房市活跃的重要因素，上半年信贷收紧，交易骤降，下半年信贷状况肯定会有所改善，7月份北京贷款放款速度有所提升，资质优良客户部分银行可给予利率优惠。从来看除了解除限购这一救市方式外，8月1日成都出台政策--对给购房者提供不超过（含）基准利率贷款的机构给予实际发放符合条件贷款金额3%作为财政补助，可见已开始从信贷手段上进行救市。

因此，下半年的市场成交量会平稳中回升，价格平稳，但整体来说不会达到2013年的市场水平。