北京新房销售走入困境 二手市场开启回暖模式

一、市场综述

本轮统计周期（7.21-7.27）内，一手住宅共计成交734套，较前一统计周期下降了22.96%，成交面积为8.34万平方米，环比下降了24.19%。二手住宅共计成交1899套，与前一周1803套相比出现了5.32%的环比增长，成交面积为16.6万平方米，与前一周相比环比增长了2.39%。值得注意的是，本周新房市场成交量已然呈现出连续三周下滑的颓势，而另一方面，二手房市场却有着截然不同的成交轨迹。在二手房成交量连续三周环比上涨的行情中，二手房市场似乎逐渐开启了市场回暖的模式。

本轮统计周期（7.21-7.27）内，新房成交量已经连续三周出现环比下降趋势，而导致这一市场现象的原因首先是新房房价并没有多少实质性的下降，房价调整不如二手房敏感，市面上的打折信息炒作的意义大于本身的诚意，在刚需盘价格不大的情况下，购房者放弃五环以外的新房进而选择位置稍佳、户型更小的二手房作为置业。这导致了目前新房市场前有二手房分流需求，后有自住型商品房作为价格标杆，成交量自然受到影响。而在下半年“去库存“压力下，新房价格将会继续被压缩以冲刺成交量。

而二手房方面，截止7月27日，本市二手房成交量环比上月同期上涨9.02%，而进入7月份以来，二手市场一直保持了这种环比上涨的趋势。如果以自然周为统计周期进行分析就会发现，从七月第二周开始，二手房周成交量环比上涨的幅度依次为11.25%、13.97%、5.32%。

从二手房成交面积区间上来看，90平方米及以下的房源依旧为市场成交重点，占了二手市场整体成交量的72%。其中与6月份相比有明显变化的是：50平米以下小户型成交占比有所增加。而与此同时，在城区郊区成交量占比上，城区占比较上月有所上涨。

从以上数据可以看出，首先，刚需及刚改依旧为目前市场成交主体；其次，刚需购买城区小户型成为目前市场主流购买行为。

而导致以上市场情况产生的原因可以从以下几个方面得以说明，首先二手房市场经历了近半年的观望，很多购房需求从去年年底就已经开始累积，如今这种观望情绪随着时间的推移逐渐触底。其次，二手房价格自从3月以来就基本以停涨及微降的姿态示人。尤其是在改善性业主以小换大的意愿逐渐增强的情况下，二手房价格逐渐到达购房者的心理预期，使得刚需开始释放；再次，随着几个自住型商品房的入市，让购房者看到，在市场下行预期下，自住型商品房与周边物业的价格差距并没有“约定”中的30%，同时，自住型商品房在户型、挑高、得房率等方面都让申请人”有苦难言“，在此基础上，部分购房群需求理性回归二手房市场。而最后，中介机构也是二手房市场回暖的推动者。而这主要表现在，在二手房交易过程中，压价以促成成交。在业主报价偏离目前实际价格水平时理性劝导业主。

值得注意的是，近期，市住建委表示，将发挥二手住房市场的作用，满足居民自住型、改善型需求。适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准，促进二手房流通，缓解供需矛盾。而这意味着，相比之前的普宅标准，“被豪宅“的现象将会有效减少，普通住宅在买卖中可以享受到税收的优惠。

市场的逐渐回转加上政府政策利好，相信不久二手房市场回暖的态势将被实际销售量坐实。