5月北京写字楼租赁价格下滑 入住率走低

根据北京市统计局数据显示，截止2014年5月，北京写字楼新开工面积为136.5万平米，同比下降37.4%，竣工面积130.7万平米，同比增加107.9万平方米，累计施工面积达到了2017.6万平方米，增长29.4%；写字楼完成211.9亿元，同比下降0.4%，写字楼出现下滑。2014年5月北京写字楼成交面积7.66万平方米，均价为20207元/平方米，北京写字楼供应成交主要集中朝阳望京、通州等新兴商务区，投入使用在缓解商务租赁需求紧张的情况下，有效稀释租金水平高的现状。

一、写字楼租金走势分析

北京写字楼租金下滑

据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2014年5月北京甲级写字楼租金为434.92元/平方米•月（不含物业费的价格），环比下降0.21%，同比上涨0.49%，与去年基本持平；准甲级写字楼租金为260.34元/平方米•月（修正为不含物业费的价格），环比下降0.34%，同比上涨1.70%，写字楼租金持续下滑态势。

目前，国内经济整体疲软，企业保持谨慎的扩张态度，这较大程度影响北京商务租赁需求和写字楼市场的发展。再则，写字楼租赁市场处于淡季，租赁需求减少，租金议价增多；最后，新兴商圈的快速发展，吸引了大批行业级别买家急租户，商务需求逐步向外围城市发展新区转移，为传统核心商圈写字楼市场热度降温。

图1：写字楼租金走势（2010.1-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

东部商圈甲级写字楼租金小幅下滑

2014年5月北京中原监测的传统核心商圈中，国贸、燕莎、东二环、建国门等东部商圈租金小幅下滑，租金价格分别达到了514.5元/平方米•月、378.5元/平方米•月、364.6元/平方米•月、362.5元/平方米•月，基于东部东四环、望京、通惠传媒总部基地新兴商务区加速崛起，满足了部分及租赁需求，国贸等传统商圈商务需求减弱，租金涨幅缓解。

图2：各商圈甲级写字楼租金走势（2014.4-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

中小型企业需求集中传统商圈准甲级写字楼

从各个核心商圈准甲级写字楼租金走势来看，2014年5月东部商圈准甲级写字楼租金维稳或小幅下滑，金融街、中关村商圈租赁成交均价出现小幅下滑。目前，大批金融、保险行业的企业、现金充裕的理财机构、IT和高科技行业都对新兴商务区的甲级楼表现出旺盛的需求，中小型企业承租能力弱，对传统商圈集中资源有需求，租金价格相对低的准甲级写字楼极大满足其需求。

图3：各商圈准甲级写字楼租金走势（2014.4-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

二、写字楼入住率情况分析

传统商圈写字楼入住率下滑开发商揽客

根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，2014年5月北京甲级写字楼入住率为97.34%，较上月下跌0.17个百分点，准甲级写字楼的入住率为97.88%，较上月下跌0.08个百分点。写字楼租赁市场处于淡季，部分到期租户撤出，转入有租金的新兴商务区，然而，传统商圈写字楼以其品质、开发商租金优惠、签约条件优惠等挽留一批租户。

图4：写字楼入住率走势（2010.1-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

东二环商圈部分写字楼可租面积空出

本月大部分传统核心商圈甲级写字楼入住率与上月基本持平，仅东二环商圈入住率显著下跌1.22个百分点，5月甲级写字楼租金为362.5元/平方米•月，入住率95.91%。近日，昆泰国际大厦、居然大厦、中青旅大厦等有可租面积空出。

图5：各商圈甲级写字楼入住率走势（2014.4-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

金融街商圈准甲级写字楼入住率上涨

本月传统核心商圈准甲级写字楼中，东二环商圈可租面积集中入市，5月准甲级写字楼租金价格225.83元/平方米•月，入住率96.44%。金融街商圈入住率较上月上涨0.48个百分点，空置率达到1.72%，本月租金价格398.80元/平方米•月。

图6：各商圈准甲级写字楼入住率走势（2014.4-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

三、未来市场走势预测

2014年北京写字楼供应逐步进入高峰期，集中分布于新兴商务区的写字楼陆续入市，由于其重要的保值性及率，成为广大者重点关注的标的物。除了中小者加速进场之外，不少行业级别的买家和租户也看好写字楼市场的后市，预计随着写字楼到期换租需求增多，北京写字楼市场出现小幅回温。