主持人：各位网友，大家好。房天下二手房联手北京开太物业保证有限公司、北京伟嘉安捷担保有限公司举办“大话经纪之-个人住房贷款资金安全”的对话活动。今天请到的都是这个行业的佼佼者，伟嘉安捷是针对个人购房用户及房产主为主要对象的理财，北京开太是按揭贷款，所以今天我们应该是一个很精彩的座谈。首先请银行的为我们介绍一个什么是住房抵押贷款，怎么去操作，所需要的手续。请白总和康总介绍一个目前二手房贷款业务流程及运做方式。最后我们针对一个具体二手房买卖的案例，就其中的粉线进行讨论。
刘红： 我先介绍一下，我们今天讨论的是二手房交易，这个过程当中可能需要提供金融服务，一般在这个交易过程当中针对购房人，自有资金在购房的过程当中自有资金不够，需要贷款的时候，我们银行提供贷款支持，贷款用途用于他购买二手房，这个过程当中我们提供金融服务，房产中介可能是提供一些房源，过户等等手续，这个交易过程往往是客户、银行和中介机构三方共同把这个交易完成，这样客户可以得到全面的服务，简单的讲就是这么一个内容。
主持人：您可以说一下我们银行这边是怎么做的，比如让用户出具哪些证明，我个人知道，每个银行有不同的一些文档的格式，工作日的要求还不一样，包括我们要购买的时候有一个房产保险，是不是每位都要购买的？
刘红：客户如果在二手房交易当中，如果需要贷款支持的话，因为从他交易方式不太一样，从我们银行角度来看的话，有些我们认为买卖双方直接成交的，这样也可以到我们银行申请按揭服务，这些需要买卖双方提供他们的房产证，买卖合同，需要双方都提供证明材料，来申请贷款。我刚才讲的那个是通过中介服务，买卖双方以前不认识，通过中介买卖房源，促进这个交易，所以这个交易通过三方完成，从我们对贷款人的审查来看，无论你是什么形式，要求的条件基本上是一样的，各家银行对这种借款人的资质的要求和房源的要求，包括房龄、位置等等都有一些不太一致的要求，但其实有一些地方大同小异。比如说像人民银行一般会有一个规定，各家银行在人民银行的规定上做自己的调整，比如房龄，有个20年的房龄，有的房子可以25年，30年，包括贷款的年限，人民银行是30年，有的银行规定做到七成20年等等，或者根据不同的物业形态，别墅、商业、写字楼等等，根据不同的物业形态规定年限。对于借款人也有一些不太一致的东西，文本的话，各银行规定不同的文本，比如像收入证明、申请表诸如此类的东西，这些都是银行固定的格式，它会提供给你。因为有的时候让客户填写的内容，客户填写的不全面，一般这个表比较全面，一些银行有不同的文本格式，主要的内容基本是一致的。
主持人：我们这边办理这个手续，整个贷款下来需要多长时间？
刘红：这个不好说，因为和你提交资料是否齐全，因为这个贷款时间是和交易相联系的，所以这个过程比较复杂，首先房产要有交易、过户，还要缴纳契税，办理房产抵押登记等等这些手续，这个过程很难说一个固定的时间，是根据每个人的情况结合的。
白钧：刘主任刚刚说的，这里面还牵涉到一个很重要的问题，通常当我们接到委托的时候，客户基本上已经达成一个买卖协议了，那在这里面实质上对于银行来讲决定的时间只要齐了很快，银行决定很快，但是银行的决定到同意放贷，以及放贷时间的中间过程，这里面的差别在这儿，因为北京有18个交易，这18个交易有18种要求，18种不同的时间，最短的是一天，最长30个工作日，那么在这个情况之下，对于银行来讲，它拿到的权益，也就是抵押登记的财产，所以这里有一天和30个工作日的差别，看你在哪个区的所在地。
主持人：的资质都齐备就可以放款了？
白钧：可以马上放款，或者就是隔一天，就是这样的一个情况。这里面实质上就是刚刚所说的时间的差异是在权证的办理这块，18个不同的区域，每个地方办理的时间不一样。
昂朝文：深发具体的做法是这样的，实际上我们有明确的一个承诺，我行承诺是基于一点是转售权，这在北京市场上目前还没有做的，二级分行给各个支行一个权限，在这个权限范围内，我们对外承诺两天时间，这是指客户把的资料准备齐全，送到深发展，审批是两天，因为二手房具体在租赁过程当中我们要出一个贷款承诺，我所指的两天就是指客户提交给银行资料齐全的情况下，银行在两个工作日内进行审批，审批完了在第二天我们可以向客户出具这个贷款承诺。经纪公司拿到这个贷款承诺以后就可以拿到手续，等拿到以后传到我们深发展，这时候我们就可以给他放款，这个时间比较快的，跟以前大大缩短了时间，如果没有转证权，拿到资料以后，报支行审批，分行审批，时间要长一些，这样同时减少了分行审批的时间，这个速度跟以前相比较，去年没实行之前，确实效率受到一定的影响，现在大大提高了。
主持人：现在提高了服务效率。我想问一下，很多用户提到贷款人买套和第二套贷款的层数是不一样的，是这样的么？
刘红：人民银行要求根据他的资质情况降低
主持人：降低多少有限度吗？
刘红：人民银行这种规定只是说，实际上我们一方面参考人民银行这个意见，再一个我们实际上根据借款人的资质，允许它贷到八层，它的资质不好我们就贷到五层。实际上我们现在掌握的情况来看，如果借款人资质不错的话，我们都是按照人民银行限度来满足借款人的需求，他的收入、年龄、学历、工作的稳定性等等。等于说收入越高稳定性越好，任职单位的可信度越高，企业品牌越大，还可以提供很好的家庭金融资产，现在我们银行都是家庭信用查询系统，只要客户申请的话，我们都可以查到。
主持人：白总能不能介绍关于公积金转按揭方面的做法？
白钧：公积金的转按揭，因为公积金最近还有一个组织上的调整，为了提升它的服务，原来公积金在北京市有20多个发号的地点，接受办理的地方，现在归集到一个，这个从4月份刚刚开始他们试运营，现在整个公积金内部做调整，我们跟公积金转按揭基本上程序已经完成，等到他们内部调整完成以后再做。
徐磊：我们现在可以做的一些事情，原来我们和担保共同合作转按揭业务，公积金实际上跟业务差不多，跟担保提供全程担保，这块我觉得普通的商业贷款转按揭，从现在的市场情况来讲还是比较好的，还是有大量需求的，因为现在北京二手房成交量越来越大，逐年放大，而且我们注意到了在去年的时候，二手房成交当中商品房的比例已 过一半，商品房这块，以前购买商品房的时候，大多数的买家他们都会选择按揭的方式来买，所以现在二手房房源释放的时候，他们需要再卖的时候，就牵涉到这个问题，需要解决以前贷款的问题，所以这块转按揭从市场来看还是比较乐观的。至于方式，因为我们现在在前期接受客户申请的时候，卖方是银行按揭的，买方也要申请银行新的按揭，这种称之为转按揭，我们会接受申请，对这个房子进行一个调查，从风险角度考虑，同时也保证买卖双方的利益，我们要调查这个房子是否上市是资格，现在采用两种方式：一个到房屋所在地房地产交易检查它的房产证明和房产底档的内容是否一致。第二个我们到现场家访，实际上就是对这个房屋真实的交易进行调查。从我们前期来看，对于银行来讲，在贷款的时候，对于他们的风险，实际上在于缺少一个真实的交易，如果这个房子交易不真实，那是的风险，所以我们在上门调查的时候就确保这一点，确保他有真实的交易，包括楼的外观，实际的房门号，包括房屋里面我们要照相，房屋里面情况要确定，物业有没有欠费，我们把前期做好以后，为后面正常运作打下基础，如果前期交易没有问题，才能牵涉到后面的转按揭手续。这个时候我们会向民生银行申请这个客户的贷款，现在我们这边做的比较快，基本上在两天之内审批可以做完了，我们得到银行审批确定，可以为这个客户贷款的时候，这个时候我们就已经完成了，为下一个客户申请贷款的程序，这当中我们为了控制风险，确定一个资金的方式，我们会设定一个帐户，我们可以确认贷款安全，而且用于专款专用，用于还以前的银行贷款，如果这边民生银行确认了下一个买房人的贷款以后，他会把资金放到这个帐户里去，我们会向上家卖家银行做申请，当批准的时候，银行经过三方的确认，我们还有民生银行，还有担保方提供金融担保的担保，三方的确认可以将这笔钱用于还前银行贷款，还完前银行贷款，从上手银行取得了它的抵押登记材料，我们就可以解除它原来的抵押登记，这样就确定了原来的房产可以转移了，这个时候我们再到房地产交易办理产权过户手续，办完过户以后，实际上这个房产已经是新的买主了，他再向提供按揭的民生银行办理抵押登记的手续，完成整个转移的过程。
主持人：就是如果给房产贷款的话，房主这边有一个贷款，如果你在办理的同时会给买房人办理一个帐户，同时评估及调查物业情况，这三步是同时在进行。
徐磊：因为我们开立资金帐户之前是要做评估工作的，但是评估工作是要评估公司来做的，前期我们只有确认这个房屋没有问题，是一个真实交易，这个时候我们才能确认下一个步骤。
主持人：评估数目有可能跟买房人贷款有一定的差距，如何考虑这个差距？
徐磊：对于评估价格来该，因为银行有它把握风险的方式，首先它不可能按照买卖双方成交价格，因为这个不是很公信，考虑到银行一般都是指定评估公司对所发放贷款的房屋进行评估，这个评估的结果实际上也是银行按贷款层数的标准，一般来讲评估结果差距不会很大，可能比评成交价低一些，因为评估是出来的，有了评估才能去申请贷款，所以这个评估出来以后，对于客户来讲，它应该能了解到申请这个贷款是否能满足他的需求，等于之前他除了贷款额之外的其他的首付款缴入到资金帐户中去。
白钧：银行从风险掌控的角度来看，贷款的钱数决定评估价和成交价低的来算。
主持人：好象有的区域按照北京市建委发布的指导价来交易过户。
康胜：作为普通二手房贷款，有四个风险，交易风险，抵押风险，价格风险，还有一个程序性，就是操作上的风险，在转按揭的话，这个程序性的风险尤其突出，相比其他三种风险它突出，这个风险对银行影响很大，转按揭资金安全关系四方面，对银行很重要，对中介也很重要，因为它是担保公司，还有买卖双方也是有风险的，一个转按揭做下来四方都是有风险的，这点目前在国内银行资金配额程度还不是很默契。
徐磊：我觉得刚才您谈到几个风险当中，应该有一点比较重要，还有一个担保人担保实力的问题，我指的是担保人的担保实力不足，给银行导致的风险，担保的担保实力强，而且在这块来讲，北京这么多银行都跟担保有一个密切合作，所以这块来讲我们因为有了三方联管，包括担保在内，提供了一个有效的资金放款全过程的担保，从放款开始一直到落实抵押东西。
白钧：一般存在四个风险，我们来讲，你说的正确，转按揭风险比一般按揭风险大的多，我们归类了十个风险，那么这十个风险，确实在市场上面因为这个东西难度较高，风险很多，没有人做，这也是我们做的原因，也就是说看到了市场上面有这个需求，我们必须要按照每一个风险去规避，这个风险的规避实际上按照多种角度来讲，包括买卖双方的交易层面，各自的风险，包括了银行、担保、包括我们在程序上怎么去规避这些风险。所以从这上面来讲，这块风险必须要去做的话，实际上还有一个风险，在我们来看，现在市场上的一个问题，就是人员道德的风险，事实上有很多的中间机构在上面出了很多问题，当然也是因为跟现在整个环境，法规有一定的关系，也是成长过程中必然要经过的一个过程与阵痛，那么针对这一点来讲，我们也看到它是必然会趋向于规范化的趋势，因为对于消费者在这块上面的需求，以及现在的情况，在二手房这块，现在成交的房屋基本上如果我有按揭，是商品房的话，价格低我会通过个人借贷，可是现在动则百万以上多的是，如果个人借贷就难了，垫资风险就高了，费用的负担也相对的高了，甚至办理权证时间过长没有人去垫资，怎么解决这个问题，这中间是一个很大市场上的瓶颈，也是我们在设计整个这一块的考量，那么在这上面的考量本身要考虑到的风险的规避，也必须要承担一定的风险，所以在这块我们本身从公司的内部甚至到外面我们要求八个字：公平、公开、公正与公信，我们本身内部要做到，我们在市场上做这个事儿，这块风险很大，怎么样规避这个风险，必须规范化的操作，必须能够坚持。我们相信在整个市场以及政府现在目前的决心，对于这个市场规范化的当中，能够坚持下去的，将来是胜者，这是我们自己本身在这方面的信念。
主持人：从用户来讲，有一个有实力的资金保证公司是有必要的，牵涉到放贷，放贷可能在过户之前完成，这样造成卖房者和买房者之间不信任和扯皮的过程，从用户的角度还是希望有这么一个有实力、有保证、比较透明公正的公司出现，这几天报纸媒体在炒作，说京城的二手房将成为以后的主导市场，我们中介协会的会长在接受采访的时候说预计今年的二手房市场交易将超过10万套。康胜先生从理财角度给我们讲讲现在二手房金融的情况？
康胜：作为二手房经济来说，陈会长说了，今年可能预计达到10万套，跟我们整个预计相似，我们预计达到96000套，从北京市从2000年真正二手房市场开始规模化、专业化，形成一个产业六年，每年维持50－90％，所以它的基数很小，到明年将近十万套，这是一个房地产发展必然趋势。因为在一个市场来说，任何一个区域是逃不了这个规定，开始的时候不是一手房，开发为主导，任何一个区域都是这样的，等到五到十年之后慢慢会起来，二手房的交易比例会慢慢起来，这是房地产的规律，谁也逃不掉。现在北京人说买房子的时候也逐渐接受二手房，中国人受儒家思想影响还是比较深厚的，别人用过的房子我是不会用的，现在在自住和方面比一手房还有，当然也有它的劣势，各有好处。二手房交通方面，配套设施上面，你可能使用成本上面，不会给买房人带来很多好处，所以现在很多人接受二手房，现在很多人做也会首先选到二手房，虽然整体价格偏高，老百姓买不起，但是整体来说二手房比一手房价格要低一些，我们做同一个地段，类似的房源，价格比一手房低10－15％，这对购房也是一个很大的诱惑。的时候二手房是现房，你买的时候要出租很方便，马上就变成正的现金流，如果你买期房可能是一个坑，一年两年没有房，这是一个负的现金流。现在者越来越理性，二手房可能是一个很重要的渠道。
主持人：我们结合深发银行开展的个人住房贷款服务，对二手房有没有特殊的服务？
康胜：我们上个礼拜跟浦发共同成立个人住房贷款服务，为北京市民提供一个很好的平台，只要跟个人房地产相关的我们都提供一个平台给你，这有两个功能，个咨询的功能，这是免费提供的服务，目前国内的话，尤其北京市场，我认为比上海落后两三年，很多老百姓想，但是有四个无，无知，我做贷款，原先做贷款有四五种方式，他不知道，你说哪一种我选哪一种，实际上贷了以后，他觉得不适合我自己，这个市场、银行包括我们中介公司，来培训，引导，还有一个就是无门，我想做贷款的时候，确实可以直接找银行，银行目前这个阶段可能面对用户信息是有限的选择，银行现在也是逐渐的推广的一个过程，逐渐重视个人房产贷款，过去老百姓想了解这个知识无门。第二个就是你在个人住房贷款服务，我们会提供各种知识，比如转按揭，再次按揭，也有资金等等，只要跟个人房产相关的我都能提供给你。刚才说了浦发，金融服务不限定某一家银行，今天我们把深发展请过来，我们服务是开放式平台，目前只有浦发银行，再过两个月可能变成两家银行，只要愿意提供这个服务的我们都欢迎，我们欢迎越来越多的银行一块做这个事情，是这样一个目的。
主持人：那白总，刚才康总也提到他们做转按揭贷款的时候，会对客户有一个咨询，包括你选择贷款方式，还款方式，您这边做转按揭也是为客户提供这种服务吧？
白钧：作为现在目前头一家公司这样的做法，对于这块市场上大家不是很了解的情况下，因为现在我们跟民生合作，所以这一块没有太多的银行的选择，实质上我们做得这块就是别人现在做不了，对于买卖双方确实有这个需求，先满足他的需求，再由时间上逐步改进。现在至少我们能够做到了，在有一定真实交易背景的情况之下，买卖双方，尤其买方在这块有合乎银行标准的资质，对于我们来说可以进行以卖方放款先不用还款，买方有需求，我们可以在水晶盒子里面，透明又是封闭型的，有效的把目前别人在这块做不了的风险规避掉，把这块做到，完成，实质上很希望做到就是解开现在目前一个瓶颈，在新房的市场上，这一两年慢慢越来越少的情况下，能够帮忙解开二手房房源，最重要是商品房的释放。
主持人：刚才两位老总也讲了贷款过程中从用户，或者从中介公司来讲一下，我们可能出现的风险，我问一个，目前不管从民生还是浦发两家银行，做个人住房贷款有没有出现贷款出去了，我们没有收到抵押，或者已经发生的风险？
刘红：这个情况，因为实际上北京的二手房市场现在起步各家银行现在起步的步伐也不太一致，到目前为止据我所知还有的银行不涉足二手房领域，二手房现在交易环节很多，确实很复杂，所以有的很出于安全的角度考虑，他可能主要精力没有放在二手房市场，像我们银行在这个领域涉足比较早，我们在2003年的时候就开始涉足这个领域，我们也经历过一个过程，当然我们前期在设计产品的流程的时候，按着总行各项管理办法严格的制定，我不知道别的银行的情况，我自己的感觉各家银行都一起在做的时候前期都会有一些问题，我们前期也遇到一些问题，比如说真实交易的过程，因为这个交易过程也是跟北京市房地产交易的过程经历有关，包括抵押登记，一个阶段有一个阶段的手续，总是在变，有时候我们要不断跟进这些变化的速度，包括我们一些方面的查询，可能以前没有一些机构能够提供查询，随着这些年的发展，我们现在可以放心大胆去做这块市场，目前北京市这个市场已经，经历六年发展的过程，银行服务业有三四年的时间，很明显这两年各家银行进入的力度都开始加大，随着这个市场不断成熟，老百姓安全意识，很活跃，包括各种房产抵押不断完备，包括我们银行内部员工贷款流程的设定，道德思想的培训等等，我们这个市场会有一个很健康的发展，而且我们也很有信心在这个市场把这块业务做得，而且给客户提供的服务。
主持人：我知道当时那个新闻发布会记者问了这么一个问题，浦发和伟嘉安捷联手会不会代表着深发要向二手房市场进军？
昂朝文：对于我们行来讲，整个全行做二手房进入两个阶段，个阶段在深圳地区，深发展总部在深圳，做二手房很早，在那边做了五六年的时间，深圳二手房发展阶段比北京往前跨了一步，可以做这么一个基本判断，总行在深圳做五六年的时间，总结了一些二手房的风险点，包括内部流程设计，我们深圳支行做了八个亿的二手房按揭，目前为止还没有一例出现风险，这跟深发展内部控制机制有一定的关系。正因为有总行在深圳取得这个成功经验，完了以后复制到北京来，真正北京分行做二手房是从去年六七月份才开始，我们做得晚一点，但是我们基础很少，就是因为总行那边有一个基础，从去年六月份到现在量不是做得太大，到目前为止还没有出现一例资金安全问题。如果我们把每个环节缔结好，尤其转按揭，就多了一个放款还原来银行的贷款，如果这个环节弄不好就会出现银行资金不安全。这个款放到资金帐户上，没有还对方原贷款，就会出现风险，通过总行五六年做二手房市场的成功经验，尤其是在程序和流程操作上比较完备的流程设计，应当说我们行在控制二手房风险上还是有成功经验的。
主持人：您这边有没有探讨如何进行风险规避？
白钧：多。水晶盒子的规定就是规避风险，甚至于从银行跟担保单位去规避，对于我们的风险，比如说从银行直接打款到卖房的按揭银行，行对行，然后包括对于这一块我们自己对人员担保的要求，包括我们对银行放风险抵押金，包括了在这块封闭型，我们在资金帐户上并不是由我们说了算，而是由三个单位联保帐户，对于这一块我们做了多的设计，在整个程序上面来讲，基本上针对按揭的成功，中间有许多我们所能知道，过去发生过的风险是完全能够规避掉的。另外还有一点，我们基本的业务不止转按揭，转按揭是其中的一项，现在没有任何人做的，有的转按揭都有，我们可能还包括了像公积金二手房的贷款，包括公积金二手房的贴息。我们公积金转按揭现在还没有开始，但是公积金的贴息贷款，还有公积金二手房贷款的代办我们都有。
主持人：我们这儿有一个例子。这是我从一个网上找的信息，几天前某房产开发公司老总告诉记者，他们开发了一个楼盘，去年开盘是3500元，但是二手房已经卖到了5000元，交易量大，当时购买这个房子的叶先生要把按揭款付清，但是银行对按揭多了一份慎重，这样的情况下，别人就给他出招，一、银行贷款救急，因为他想卖掉的这个按揭房本来就是他第二个房子，朋友说你现在用住的这套房子作为抵押，向银行申请综合款，比如买车，这些银行都可以同意，他现在住的房子是一百万元，即使发放住房的款抵押额度不超过50％，就调一个寸头就可以了。这种做法符不符合现在银行做贷款的规定，这种做法会不会存在一定的风险？
刘红：实际上是两个方式，在银行两江牵涉到两个产品，从他个人来讲把这两个产品混在一起，因为确实也存在这个情况，我个人去消费，或者我个人买车买房子，或者我个人用于一些经营活动的时候，我需要钱的时候，我家里有资产，有房产，我拿现在的房产做抵押，变现，用于我各种经营支付也好，消费支付也好，我们叫抵押贷款，我们可以做这个业务，这个业务也很简单，如果他自己名下的房产证，经过评估，我们根据他个人得资历状况，就可以贷给他，实际上我们根据这个贷款，他可以有不同的偿款方式，我们可以变成一种按揭形式，原有的房产变成按揭形式，月供还款，这样可以减轻还款压力，对于他自己融通来讲，也可以归还那套房产，也可以用于其他的向银行提出申请指定的用途也都是可以的。其实再一个建议，转按揭，实际上我们有这个产品，完全可以通过转按揭。
白钧：不用转按揭也可以，钱拿到手先把它还掉，还掉的话，因为这里牵涉到几种做法，先把前面的全部还掉，如果在这个情况之下把还掉了以后，在这个时候，必须要先有一个买卖合同，这里面首先不掌控在买方手里，第二在这块完全在交易中的风险，很多从卖方对他来讲，中间还有时间差，实质上他等于在这块，他把这个钱拿下来把前面的贷款还掉，这是50％，这是一个问题。第二，如果这样的话，等于他自己兜里掏出的钱把那个还掉了，万一买卖交易没有办法成功，万一不成功就做不了按揭了，因为没有交易行为，这中间来回的折腾，投入的成本，再加上变成一个房屋贷款跟原来按揭贷款差很多，更重要的是，这里面还有很多相对的成本，重新评估，每一次这些东西，要有很多代办的费用，还有时间。
刘红：可以他不用自己融资，现在由于可以做转按揭，我有一套房子要卖，我家的房子有贷款，你这个购房人可以向你的经纪公司和银行申请贷款，贷款以后归还这个贷款，我把这个房产归还给你，我拿我的首付，剩下的贷款就转按揭到你上面来了，实际上他交了一份首付。
康胜：他动机是什么？
主持人：他想调下资金。
康胜：有三种方法，个就是卖掉，就是转按揭，有两种，个就是真正的把房子卖掉，卖给另外一个人，可以获得贷款，还有一个我不卖也可以做转按揭，还有一种就是说可以做加按。
白钧：有两套房子，前面一套升的房子很高，后面一套房子他想卖掉。
昂朝文：想把后来的房子抵押出去也好，拿到这笔钱把套房子按揭给还了，还过以后的房子用于二手交易。
徐磊：实际上咱们现在说这种方式，刚才说了有一个招数一，用另外一套房子做抵押，然后再用钱去还前面的钱，这可能有风险。刚才提到经纪公司垫资，或者用其他方式垫资也可以还那个钱，但是我们现在考虑他的风险，我觉得这块，我们原来在跟民生银行讨论转按揭的时候，确实关注这方面的风险，我们有一个解决的方式来控制，现在两种，我觉得一个是资金的风险，也就是说这个钱是不是专款专用，实际上就是一个资金的概念，这个资金就是用于专款专用，而且这个过程在于操作人，担保人和放款人共同的几个对象来操作的，这样能保证资金是安全的。第二个我们这些手续办理过程的风险，比如说我今天用于垫款，今天甭管是个人借贷，还是经纪公司垫款，如果在交易过程当中出现了买卖双方有违约，有这种情况导致他的交易无法完成，那这个时候他的垫款，先不要考虑他垫款付出的费用，光垫款本身就会产生一个风险。因为这个垫款把原来贷款还清了，但是这个时候如果买方说有问题不卖，这个时候你再想把钱拿出来很困难了，拿不出来了，所以这个在当中也存在资金风险，我们从资金方面去监控，第二我们对买卖双方有一个公证手续，这不是以前的概念委托公证，实际上是一个协议的公证，对于协议的公证，它是不可撤销的。我们办理全部的手续实际上是按照买卖双方事先约定好的协议来完成的，这个时候你办理公证了，你有资金了，这个时候他就不可能再出现别的了，因为我有公证，有协议，按照事先约定好的，就避免了中间因为某一方违约造成的后续的损失。我们认为在转按揭这个过程当中，刚才我们设想了几种方式来解决这个问题，但是我考虑，我们谈到风险都会不同的风险，我认为只有在资金，又控制交易手续，在这个时候才能保证转按揭或者完成他的心愿是一个安全的过程。
白钧：我想补充一点，也就是说从我们公司的名称上来看，交易保证，实际上当时我们公司的成立也是属于特批的，当时实质上针对现在目前市场，当时也是引进国外整个产权交易，不止在产权，任何交易第三方的概念，我们将国外整个概念，公证交易上面用在产权这块，这块本身来讲它实质上作为一个公证第三方保证交易顺利的完成，保障交易买卖双方的权益去执行这个交易，一直到一手产权的过程，这块是我们公司现在在做的。而做的这个事情在国际上面是成熟的一个方式，小则几十万，大到数百亿的交易，都用到一样的服务，一个公证的第三方保证交易的完成。转按揭在现在目前来讲，在房产的交易里面是最复杂的，刚刚我们一直在说转按揭，用转按揭做一个说明，因为它是最复杂的东西，基本包括现在其他在产品上面，其他形式上面的风险。这里面刚刚包括的概念，一个是全程的资金，这里面包括的是全程封闭性的权证办理，包括确保了资金交割的方向，包括了在买卖双方上面的房款，甚至不止在这块该给银行，该给我，给他的，甚至中间有中介，有房管，就是管理物业有欠费的，都在资金上是他执行上面的业务，就在协议内容里他最后，它的责任要在买卖双方协议里面资金的去向，保证双方同意的，买卖双方在谈买卖内容的时候，本身来讲你们买卖双方你情我愿的事情，但是我们怎么保证，这是我们的业务。我们上礼拜建设部请我们去开会，请了民生银行的代表去开会，实质上就讨论这个概念，因为我们也意识到了，在这上面来讲，我们国家随着整个竞争，整个经济不断的进步，整个产权上面，地产交易上面的进步来讲，也将会出台相关的法律，那么我们在转按揭这个业务推行出来以后，主管这方面的单位也请我们去谈这块，相关的规定也很快就会出现。
主持人：这里面有两个，一个是责任，一个是有偿。我想问一下，您这个是哪种？
白钧：这个本身来讲肯定属于第二种，如果不是的话我怎么做交易保证，我怎么做我的生意。
主持人：就是说用户可以放心大胆做交易保证。
白钧：确实是这样，因为对我们来讲，我们当时在谈整个业务的时候，这里面对于各方在这块的责任归属谈了很多，谈了三个月的时间在责任归属，到最后谁来做代偿的责任，这块本身来讲肯定最后都有归属。那么在这里面实质上最后谈定是在程度上保证了消费者，也就是买卖双方的权益。因为很简单，因为的责任在各环节上都有，剩下的就是在资信上，对于买方卖方来讲，我们对银行做了查询，证明它是一个真实的交易背景，这本身来讲我做得事情不到位，它不是的话，当然银行就有责任，银行提前放贷的话，我当然有责任，当然担保公司在前面先做了一个代偿，但是担保对我的责任很多，跟银行谈了三个月，跟担保谈了三个月，所以这块的责任本身来讲，最终当然我们都有责任，如果不是的话我们怎么做交易保证，我不担责任我做不了，所以是有偿的。
主持人：咱们回到刚才的例子，那个招数个就是做银行贷款，第二个是找专业公司垫资，第三是典当房子，请康先生和昂先生共同出一个点子吧。
昂朝文：现在个招数北京市场上都用，第二种是中介公司，我们现在跟中介公司合作。第三种方式就是转按揭，我们行也在大力推转按揭，因为我们在深圳做转按揭，在深圳做的是的一家，我们深圳这方面取得成功经验以后，想把这个转按揭在北京市场推广，我们从去年开始在北京地区大力开展，实际上这也是反映咱们中介一个成功经验，实际上就是发展中的三个阶段，个阶段就是现有的招数一，第二个阶段就是垫资，第三就是转按揭的方式，因为现在我们认识到转按揭风险在什么地方，我们也找到解决转按揭风险的办法，这样完全可以在市场上推转按揭，包括我行除了推交易的转按揭，还可以做同名转按揭，这也是我行的特色，媒体报道的也很多。同名转按揭也是可以解决这个问题，我们同名转加按揭，除了转以外还可以加，过去你的房屋评估可以，以前买是80万，现在是一百万，假如符合我行有关规定，我可以继续给你做八成的贷款，评估以后这个房子值一百万，我可以给你贷八十万，你原来的80万就是做64万的贷款，这多了二十万。只要解决了这个资金用途问题，我们行是完全何以付的，为客户解决了无论融资、、金融困境。
康胜：针对这样一个案例，最简单就是转按揭，现在民生银行已经推出来了，不错，可能在交易的保证和规范上不错，我爱我家已经出来了，其实我们做这个真正转按揭，下一家银行贷款可以打到另外一家银行，点对点，直接打，只要沟通好了，两家银行是可以的，都是跨行的，当然也有本行的，但是本行就比较少，更多的是跨行交易，我们做了将近有三年，这三年做的转按揭大概做了1600多笔，到目前为止没有出现过一笔有风险的，当然这个转按揭里面有很多，只要程序控制住了，在很大程度上是降低风险了。这个客户最简单是转按揭。现在在北京提供转按揭的服务很多，当然转按揭变种也很多，有的中介公司也做转按揭，但实际上是垫资，但是解决了他本身的问题了。不管是中介公司垫资，还是伟嘉安捷直接通过银行点对点打款，都能解决这个问题，这是最简单的，成本也是的，实现也是最快的。另外用加按也是可以做的，也是可以解决，同名转按揭，还是在本行加按都可以做到，典当目前在北京，去年北京批了三家典当行，北京现在是67家典当行，绝大多数是为房子做典当的，各家银行据我所知现在67家典当行80％多的人都用贷款，典当行优点就是快，当天就可以给你钱，但是缺点就是利息高。对一般客户来说我们不建议他这么做，还是通过转按揭的方式降低他的成本，缩短他的时间来解决这个问题。所以解决这个客户的问题，这个客户的问题是反映了目前北京市很多客户普遍存在的问题。存在两个问题，个当时他做贷款的时候没有很好的规划，没有想到三年之后要提前还贷，缺少这个认识，我们伟嘉安捷更多的是想告诉客户，应该要用理财的管理选择这个贷款，不是说贷50万，把钱贷下来就OK了。经常问我们的客户是贷15年还是贷20年，他说贷15年，很多都不是很理性的，都要考虑自己理财的计划，三年你估计不到，一年两年是可以估计到的，北京很多买房人或贷款人存在普通的问题。
主持人：的问题是他对国家的规定和这方面的流程了解很少。
康胜：我们现在最想告诉很多消费者和贷款人，你在贷款之前，贷前先要了解很清楚，根据你自己的特点、需求，当然有些客户可能不知道你有什么需求，这个需要有人引导你，你有什么需求，他不知道，他说我就想贷一百万，实际上真的不是这样的，我们有一个客户就是这样，很典型的，他当时用的是等额本金方式贷款，他受不了，我说当时你为什么选择这种方式，他说有好多方式，我就选择了这种。我说你没有必要这样还贷，如果你的事业处在巅峰的时候，你可以选择等额本金，当然这只是其中一个问题，能解决很多客户遇到的困惑，他们原先不知道，我们可以引导。这是反映北京很大一部分人贷款买房存在的问题。
主持人：很多用户他们有需求，但是不知道怎么去做，也不知道提供的这些服务怎么操作 ，这就需要我们的专业机构和媒体联合起来为引导用户。谢谢大家参加我们今天的大话经纪，希望大家以后能够提供更多这方面的知识，引导我们的用户往正确的方向走，谢谢各位。
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主持人：各位网友，大家好。房天下二手房联手北京开太物业保证有限公司、北京伟嘉安捷担保有限公司举办“大话经纪之-个人住房贷款资金安全”的对话活动。今天请到的都是这个行业的佼佼者，伟嘉安捷是针对个人购房用户及房产主为主要对象的理财，北京开太是按揭贷款，所以今天我们应该是一个很精彩的座谈。首先请银行的为我们介绍一个什么是住房抵押贷款，怎么去操作，所需要的手续。请白总和康总介绍一个目前二手房贷款业务流程及运做方式。最后我们针对一个具体二手房买卖的案例，就其中的粉线进行讨论。
刘红： 我先介绍一下，我们今天讨论的是二手房交易，这个过程当中可能需要提供金融服务，一般在这个交易过程当中针对购房人，自有资金在购房的过程当中自有资金不够，需要贷款的时候，我们银行提供贷款支持，贷款用途用于他购买二手房，这个过程当中我们提供金融服务，房产中介可能是提供一些房源，过户等等手续，这个交易过程往往是客户、银行和中介机构三方共同把这个交易完成，这样客户可以得到全面的服务，简单的讲就是这么一个内容。
主持人：您可以说一下我们银行这边是怎么做的，比如让用户出具哪些证明，我个人知道，每个银行有不同的一些文档的格式，工作日的要求还不一样，包括我们要购买的时候有一个房产保险，是不是每位都要购买的？
刘红：客户如果在二手房交易当中，如果需要贷款支持的话，因为从他交易方式不太一样，从我们银行角度来看的话，有些我们认为买卖双方直接成交的，这样也可以到我们银行申请按揭服务，这些需要买卖双方提供他们的房产证，买卖合同，需要双方都提供证明材料，来申请贷款。我刚才讲的那个是通过中介服务，买卖双方以前不认识，通过中介买卖房源，促进这个交易，所以这个交易通过三方完成，从我们对贷款人的审查来看，无论你是什么形式，要求的条件基本上是一样的，各家银行对这种借款人的资质的要求和房源的要求，包括房龄、位置等等都有一些不太一致的要求，但其实有一些地方大同小异。比如说像人民银行一般会有一个规定，各家银行在人民银行的规定上做自己的调整，比如房龄，有个20年的房龄，有的房子可以25年，30年，包括贷款的年限，人民银行是30年，有的银行规定做到七成20年等等，或者根据不同的物业形态，别墅、商业、写字楼等等，根据不同的物业形态规定年限。对于借款人也有一些不太一致的东西，文本的话，各银行规定不同的文本，比如像收入证明、申请表诸如此类的东西，这些都是银行固定的格式，它会提供给你。因为有的时候让客户填写的内容，客户填写的不全面，一般这个表比较全面，一些银行有不同的文本格式，主要的内容基本是一致的。
主持人：我们这边办理这个手续，整个贷款下来需要多长时间？
刘红：这个不好说，因为和你提交资料是否齐全，因为这个贷款时间是和交易相联系的，所以这个过程比较复杂，首先房产要有交易、过户，还要缴纳契税，办理房产抵押登记等等这些手续，这个过程很难说一个固定的时间，是根据每个人的情况结合的。
白钧：刘主任刚刚说的，这里面还牵涉到一个很重要的问题，通常当我们接到委托的时候，客户基本上已经达成一个买卖协议了，那在这里面实质上对于银行来讲决定的时间只要齐了很快，银行决定很快，但是银行的决定到同意放贷，以及放贷时间的中间过程，这里面的差别在这儿，因为北京有18个交易，这18个交易有18种要求，18种不同的时间，最短的是一天，最长30个工作日，那么在这个情况之下，对于银行来讲，它拿到的权益，也就是抵押登记的财产，所以这里有一天和30个工作日的差别，看你在哪个区的所在地。
主持人：的资质都齐备就可以放款了？
白钧：可以马上放款，或者就是隔一天，就是这样的一个情况。这里面实质上就是刚刚所说的时间的差异是在权证的办理这块，18个不同的区域，每个地方办理的时间不一样。
昂朝文：深发具体的做法是这样的，实际上我们有明确的一个承诺，我行承诺是基于一点是转售权，这在北京市场上目前还没有做的，二级分行给各个支行一个权限，在这个权限范围内，我们对外承诺两天时间，这是指客户把的资料准备齐全，送到深发展，审批是两天，因为二手房具体在租赁过程当中我们要出一个贷款承诺，我所指的两天就是指客户提交给银行资料齐全的情况下，银行在两个工作日内进行审批，审批完了在第二天我们可以向客户出具这个贷款承诺。经纪公司拿到这个贷款承诺以后就可以拿到手续，等拿到以后传到我们深发展，这时候我们就可以给他放款，这个时间比较快的，跟以前大大缩短了时间，如果没有转证权，拿到资料以后，报支行审批，分行审批，时间要长一些，这样同时减少了分行审批的时间，这个速度跟以前相比较，去年没实行之前，确实效率受到一定的影响，现在大大提高了。
主持人：现在提高了服务效率。我想问一下，很多用户提到贷款人买套和第二套贷款的层数是不一样的，是这样的么？
刘红：人民银行要求根据他的资质情况降低
主持人：降低多少有限度吗？
刘红：人民银行这种规定只是说，实际上我们一方面参考人民银行这个意见，再一个我们实际上根据借款人的资质，允许它贷到八层，它的资质不好我们就贷到五层。实际上我们现在掌握的情况来看，如果借款人资质不错的话，我们都是按照人民银行限度来满足借款人的需求，他的收入、年龄、学历、工作的稳定性等等。等于说收入越高稳定性越好，任职单位的可信度越高，企业品牌越大，还可以提供很好的家庭金融资产，现在我们银行都是家庭信用查询系统，只要客户申请的话，我们都可以查到。
主持人：白总能不能介绍关于公积金转按揭方面的做法？
白钧：公积金的转按揭，因为公积金最近还有一个组织上的调整，为了提升它的服务，原来公积金在北京市有20多个发号的地点，接受办理的地方，现在归集到一个，这个从4月份刚刚开始他们试运营，现在整个公积金内部做调整，我们跟公积金转按揭基本上程序已经完成，等到他们内部调整完成以后再做。
徐磊：我们现在可以做的一些事情，原来我们和担保共同合作转按揭业务，公积金实际上跟业务差不多，跟担保提供全程担保，这块我觉得普通的商业贷款转按揭，从现在的市场情况来讲还是比较好的，还是有大量需求的，因为现在北京二手房成交量越来越大，逐年放大，而且我们注意到了在去年的时候，二手房成交当中商品房的比例已 过一半，商品房这块，以前购买商品房的时候，大多数的买家他们都会选择按揭的方式来买，所以现在二手房房源释放的时候，他们需要再卖的时候，就牵涉到这个问题，需要解决以前贷款的问题，所以这块转按揭从市场来看还是比较乐观的。至于方式，因为我们现在在前期接受客户申请的时候，卖方是银行按揭的，买方也要申请银行新的按揭，这种称之为转按揭，我们会接受申请，对这个房子进行一个调查，从风险角度考虑，同时也保证买卖双方的利益，我们要调查这个房子是否上市是资格，现在采用两种方式：一个到房屋所在地房地产交易检查它的房产证明和房产底档的内容是否一致。第二个我们到现场家访，实际上就是对这个房屋真实的交易进行调查。从我们前期来看，对于银行来讲，在贷款的时候，对于他们的风险，实际上在于缺少一个真实的交易，如果这个房子交易不真实，那是的风险，所以我们在上门调查的时候就确保这一点，确保他有真实的交易，包括楼的外观，实际的房门号，包括房屋里面我们要照相，房屋里面情况要确定，物业有没有欠费，我们把前期做好以后，为后面正常运作打下基础，如果前期交易没有问题，才能牵涉到后面的转按揭手续。这个时候我们会向民生银行申请这个客户的贷款，现在我们这边做的比较快，基本上在两天之内审批可以做完了，我们得到银行审批确定，可以为这个客户贷款的时候，这个时候我们就已经完成了，为下一个客户申请贷款的程序，这当中我们为了控制风险，确定一个资金的方式，我们会设定一个帐户，我们可以确认贷款安全，而且用于专款专用，用于还以前的银行贷款，如果这边民生银行确认了下一个买房人的贷款以后，他会把资金放到这个帐户里去，我们会向上家卖家银行做申请，当批准的时候，银行经过三方的确认，我们还有民生银行，还有担保方提供金融担保的担保，三方的确认可以将这笔钱用于还前银行贷款，还完前银行贷款，从上手银行取得了它的抵押登记材料，我们就可以解除它原来的抵押登记，这样就确定了原来的房产可以转移了，这个时候我们再到房地产交易办理产权过户手续，办完过户以后，实际上这个房产已经是新的买主了，他再向提供按揭的民生银行办理抵押登记的手续，完成整个转移的过程。
主持人：就是如果给房产贷款的话，房主这边有一个贷款，如果你在办理的同时会给买房人办理一个帐户，同时评估及调查物业情况，这三步是同时在进行。
徐磊：因为我们开立资金帐户之前是要做评估工作的，但是评估工作是要评估公司来做的，前期我们只有确认这个房屋没有问题，是一个真实交易，这个时候我们才能确认下一个步骤。
主持人：评估数目有可能跟买房人贷款有一定的差距，如何考虑这个差距？
徐磊：对于评估价格来该，因为银行有它把握风险的方式，首先它不可能按照买卖双方成交价格，因为这个不是很公信，考虑到银行一般都是指定评估公司对所发放贷款的房屋进行评估，这个评估的结果实际上也是银行按贷款层数的标准，一般来讲评估结果差距不会很大，可能比评成交价低一些，因为评估是出来的，有了评估才能去申请贷款，所以这个评估出来以后，对于客户来讲，它应该能了解到申请这个贷款是否能满足他的需求，等于之前他除了贷款额之外的其他的首付款缴入到资金帐户中去。
白钧：银行从风险掌控的角度来看，贷款的钱数决定评估价和成交价低的来算。
主持人：好象有的区域按照北京市建委发布的指导价来交易过户。
康胜：作为普通二手房贷款，有四个风险，交易风险，抵押风险，价格风险，还有一个程序性，就是操作上的风险，在转按揭的话，这个程序性的风险尤其突出，相比其他三种风险它突出，这个风险对银行影响很大，转按揭资金安全关系四方面，对银行很重要，对中介也很重要，因为它是担保公司，还有买卖双方也是有风险的，一个转按揭做下来四方都是有风险的，这点目前在国内银行资金配额程度还不是很默契。
徐磊：我觉得刚才您谈到几个风险当中，应该有一点比较重要，还有一个担保人担保实力的问题，我指的是担保人的担保实力不足，给银行导致的风险，担保的担保实力强，而且在这块来讲，北京这么多银行都跟担保有一个密切合作，所以这块来讲我们因为有了三方联管，包括担保在内，提供了一个有效的资金放款全过程的担保，从放款开始一直到落实抵押东西。
白钧：一般存在四个风险，我们来讲，你说的正确，转按揭风险比一般按揭风险大的多，我们归类了十个风险，那么这十个风险，确实在市场上面因为这个东西难度较高，风险很多，没有人做，这也是我们做的原因，也就是说看到了市场上面有这个需求，我们必须要按照每一个风险去规避，这个风险的规避实际上按照多种角度来讲，包括买卖双方的交易层面，各自的风险，包括了银行、担保、包括我们在程序上怎么去规避这些风险。所以从这上面来讲，这块风险必须要去做的话，实际上还有一个风险，在我们来看，现在市场上的一个问题，就是人员道德的风险，事实上有很多的中间机构在上面出了很多问题，当然也是因为跟现在整个环境，法规有一定的关系，也是成长过程中必然要经过的一个过程与阵痛，那么针对这一点来讲，我们也看到它是必然会趋向于规范化的趋势，因为对于消费者在这块上面的需求，以及现在的情况，在二手房这块，现在成交的房屋基本上如果我有按揭，是商品房的话，价格低我会通过个人借贷，可是现在动则百万以上多的是，如果个人借贷就难了，垫资风险就高了，费用的负担也相对的高了，甚至办理权证时间过长没有人去垫资，怎么解决这个问题，这中间是一个很大市场上的瓶颈，也是我们在设计整个这一块的考量，那么在这上面的考量本身要考虑到的风险的规避，也必须要承担一定的风险，所以在这块我们本身从公司的内部甚至到外面我们要求八个字：公平、公开、公正与公信，我们本身内部要做到，我们在市场上做这个事儿，这块风险很大，怎么样规避这个风险，必须规范化的操作，必须能够坚持。我们相信在整个市场以及政府现在目前的决心，对于这个市场规范化的当中，能够坚持下去的，将来是胜者，这是我们自己本身在这方面的信念。
主持人：从用户来讲，有一个有实力的资金保证公司是有必要的，牵涉到放贷，放贷可能在过户之前完成，这样造成卖房者和买房者之间不信任和扯皮的过程，从用户的角度还是希望有这么一个有实力、有保证、比较透明公正的公司出现，这几天报纸媒体在炒作，说京城的二手房将成为以后的主导市场，我们中介协会的会长在接受采访的时候说预计今年的二手房市场交易将超过10万套。康胜先生从理财角度给我们讲讲现在二手房金融的情况？
康胜：作为二手房经济来说，陈会长说了，今年可能预计达到10万套，跟我们整个预计相似，我们预计达到96000套，从北京市从2000年真正二手房市场开始规模化、专业化，形成一个产业六年，每年维持50－90％，所以它的基数很小，到明年将近十万套，这是一个房地产发展必然趋势。因为在一个市场来说，任何一个区域是逃不了这个规定，开始的时候不是一手房，开发为主导，任何一个区域都是这样的，等到五到十年之后慢慢会起来，二手房的交易比例会慢慢起来，这是房地产的规律，谁也逃不掉。现在北京人说买房子的时候也逐渐接受二手房，中国人受儒家思想影响还是比较深厚的，别人用过的房子我是不会用的，现在在自住和方面比一手房还有，当然也有它的劣势，各有好处。二手房交通方面，配套设施上面，你可能使用成本上面，不会给买房人带来很多好处，所以现在很多人接受二手房，现在很多人做也会首先选到二手房，虽然整体价格偏高，老百姓买不起，但是整体来说二手房比一手房价格要低一些，我们做同一个地段，类似的房源，价格比一手房低10－15％，这对购房也是一个很大的诱惑。的时候二手房是现房，你买的时候要出租很方便，马上就变成正的现金流，如果你买期房可能是一个坑，一年两年没有房，这是一个负的现金流。现在者越来越理性，二手房可能是一个很重要的渠道。
主持人：我们结合深发银行开展的个人住房贷款服务，对二手房有没有特殊的服务？
康胜：我们上个礼拜跟浦发共同成立个人住房贷款服务，为北京市民提供一个很好的平台，只要跟个人房地产相关的我们都提供一个平台给你，这有两个功能，个咨询的功能，这是免费提供的服务，目前国内的话，尤其北京市场，我认为比上海落后两三年，很多老百姓想，但是有四个无，无知，我做贷款，原先做贷款有四五种方式，他不知道，你说哪一种我选哪一种，实际上贷了以后，他觉得不适合我自己，这个市场、银行包括我们中介公司，来培训，引导，还有一个就是无门，我想做贷款的时候，确实可以直接找银行，银行目前这个阶段可能面对用户信息是有限的选择，银行现在也是逐渐的推广的一个过程，逐渐重视个人房产贷款，过去老百姓想了解这个知识无门。第二个就是你在个人住房贷款服务，我们会提供各种知识，比如转按揭，再次按揭，也有资金等等，只要跟个人房产相关的我都能提供给你。刚才说了浦发，金融服务不限定某一家银行，今天我们把深发展请过来，我们服务是开放式平台，目前只有浦发银行，再过两个月可能变成两家银行，只要愿意提供这个服务的我们都欢迎，我们欢迎越来越多的银行一块做这个事情，是这样一个目的。
主持人：那白总，刚才康总也提到他们做转按揭贷款的时候，会对客户有一个咨询，包括你选择贷款方式，还款方式，您这边做转按揭也是为客户提供这种服务吧？
白钧：作为现在目前头一家公司这样的做法，对于这块市场上大家不是很了解的情况下，因为现在我们跟民生合作，所以这一块没有太多的银行的选择，实质上我们做得这块就是别人现在做不了，对于买卖双方确实有这个需求，先满足他的需求，再由时间上逐步改进。现在至少我们能够做到了，在有一定真实交易背景的情况之下，买卖双方，尤其买方在这块有合乎银行标准的资质，对于我们来说可以进行以卖方放款先不用还款，买方有需求，我们可以在水晶盒子里面，透明又是封闭型的，有效的把目前别人在这块做不了的风险规避掉，把这块做到，完成，实质上很希望做到就是解开现在目前一个瓶颈，在新房的市场上，这一两年慢慢越来越少的情况下，能够帮忙解开二手房房源，最重要是商品房的释放。
主持人：刚才两位老总也讲了贷款过程中从用户，或者从中介公司来讲一下，我们可能出现的风险，我问一个，目前不管从民生还是浦发两家银行，做个人住房贷款有没有出现贷款出去了，我们没有收到抵押，或者已经发生的风险？
刘红：这个情况，因为实际上北京的二手房市场现在起步各家银行现在起步的步伐也不太一致，到目前为止据我所知还有的银行不涉足二手房领域，二手房现在交易环节很多，确实很复杂，所以有的很出于安全的角度考虑，他可能主要精力没有放在二手房市场，像我们银行在这个领域涉足比较早，我们在2003年的时候就开始涉足这个领域，我们也经历过一个过程，当然我们前期在设计产品的流程的时候，按着总行各项管理办法严格的制定，我不知道别的银行的情况，我自己的感觉各家银行都一起在做的时候前期都会有一些问题，我们前期也遇到一些问题，比如说真实交易的过程，因为这个交易过程也是跟北京市房地产交易的过程经历有关，包括抵押登记，一个阶段有一个阶段的手续，总是在变，有时候我们要不断跟进这些变化的速度，包括我们一些方面的查询，可能以前没有一些机构能够提供查询，随着这些年的发展，我们现在可以放心大胆去做这块市场，目前北京市这个市场已经，经历六年发展的过程，银行服务业有三四年的时间，很明显这两年各家银行进入的力度都开始加大，随着这个市场不断成熟，老百姓安全意识，很活跃，包括各种房产抵押不断完备，包括我们银行内部员工贷款流程的设定，道德思想的培训等等，我们这个市场会有一个很健康的发展，而且我们也很有信心在这个市场把这块业务做得，而且给客户提供的服务。
主持人：我知道当时那个新闻发布会记者问了这么一个问题，浦发和伟嘉安捷联手会不会代表着深发要向二手房市场进军？
昂朝文：对于我们行来讲，整个全行做二手房进入两个阶段，个阶段在深圳地区，深发展总部在深圳，做二手房很早，在那边做了五六年的时间，深圳二手房发展阶段比北京往前跨了一步，可以做这么一个基本判断，总行在深圳做五六年的时间，总结了一些二手房的风险点，包括内部流程设计，我们深圳支行做了八个亿的二手房按揭，目前为止还没有一例出现风险，这跟深发展内部控制机制有一定的关系。正因为有总行在深圳取得这个成功经验，完了以后复制到北京来，真正北京分行做二手房是从去年六七月份才开始，我们做得晚一点，但是我们基础很少，就是因为总行那边有一个基础，从去年六月份到现在量不是做得太大，到目前为止还没有出现一例资金安全问题。如果我们把每个环节缔结好，尤其转按揭，就多了一个放款还原来银行的贷款，如果这个环节弄不好就会出现银行资金不安全。这个款放到资金帐户上，没有还对方原贷款，就会出现风险，通过总行五六年做二手房市场的成功经验，尤其是在程序和流程操作上比较完备的流程设计，应当说我们行在控制二手房风险上还是有成功经验的。
主持人：您这边有没有探讨如何进行风险规避？
白钧：多。水晶盒子的规定就是规避风险，甚至于从银行跟担保单位去规避，对于我们的风险，比如说从银行直接打款到卖房的按揭银行，行对行，然后包括对于这一块我们自己对人员担保的要求，包括我们对银行放风险抵押金，包括了在这块封闭型，我们在资金帐户上并不是由我们说了算，而是由三个单位联保帐户，对于这一块我们做了多的设计，在整个程序上面来讲，基本上针对按揭的成功，中间有许多我们所能知道，过去发生过的风险是完全能够规避掉的。另外还有一点，我们基本的业务不止转按揭，转按揭是其中的一项，现在没有任何人做的，有的转按揭都有，我们可能还包括了像公积金二手房的贷款，包括公积金二手房的贴息。我们公积金转按揭现在还没有开始，但是公积金的贴息贷款，还有公积金二手房贷款的代办我们都有。
主持人：我们这儿有一个例子。这是我从一个网上找的信息，几天前某房产开发公司老总告诉记者，他们开发了一个楼盘，去年开盘是3500元，但是二手房已经卖到了5000元，交易量大，当时购买这个房子的叶先生要把按揭款付清，但是银行对按揭多了一份慎重，这样的情况下，别人就给他出招，一、银行贷款救急，因为他想卖掉的这个按揭房本来就是他第二个房子，朋友说你现在用住的这套房子作为抵押，向银行申请综合款，比如买车，这些银行都可以同意，他现在住的房子是一百万元，即使发放住房的款抵押额度不超过50％，就调一个寸头就可以了。这种做法符不符合现在银行做贷款的规定，这种做法会不会存在一定的风险？
刘红：实际上是两个方式，在银行两江牵涉到两个产品，从他个人来讲把这两个产品混在一起，因为确实也存在这个情况，我个人去消费，或者我个人买车买房子，或者我个人用于一些经营活动的时候，我需要钱的时候，我家里有资产，有房产，我拿现在的房产做抵押，变现，用于我各种经营支付也好，消费支付也好，我们叫抵押贷款，我们可以做这个业务，这个业务也很简单，如果他自己名下的房产证，经过评估，我们根据他个人得资历状况，就可以贷给他，实际上我们根据这个贷款，他可以有不同的偿款方式，我们可以变成一种按揭形式，原有的房产变成按揭形式，月供还款，这样可以减轻还款压力，对于他自己融通来讲，也可以归还那套房产，也可以用于其他的向银行提出申请指定的用途也都是可以的。其实再一个建议，转按揭，实际上我们有这个产品，完全可以通过转按揭。
白钧：不用转按揭也可以，钱拿到手先把它还掉，还掉的话，因为这里牵涉到几种做法，先把前面的全部还掉，如果在这个情况之下把还掉了以后，在这个时候，必须要先有一个买卖合同，这里面首先不掌控在买方手里，第二在这块完全在交易中的风险，很多从卖方对他来讲，中间还有时间差，实质上他等于在这块，他把这个钱拿下来把前面的贷款还掉，这是50％，这是一个问题。第二，如果这样的话，等于他自己兜里掏出的钱把那个还掉了，万一买卖交易没有办法成功，万一不成功就做不了按揭了，因为没有交易行为，这中间来回的折腾，投入的成本，再加上变成一个房屋贷款跟原来按揭贷款差很多，更重要的是，这里面还有很多相对的成本，重新评估，每一次这些东西，要有很多代办的费用，还有时间。
刘红：可以他不用自己融资，现在由于可以做转按揭，我有一套房子要卖，我家的房子有贷款，你这个购房人可以向你的经纪公司和银行申请贷款，贷款以后归还这个贷款，我把这个房产归还给你，我拿我的首付，剩下的贷款就转按揭到你上面来了，实际上他交了一份首付。
康胜：他动机是什么？
主持人：他想调下资金。
康胜：有三种方法，个就是卖掉，就是转按揭，有两种，个就是真正的把房子卖掉，卖给另外一个人，可以获得贷款，还有一个我不卖也可以做转按揭，还有一种就是说可以做加按。
白钧：有两套房子，前面一套升的房子很高，后面一套房子他想卖掉。
昂朝文：想把后来的房子抵押出去也好，拿到这笔钱把套房子按揭给还了，还过以后的房子用于二手交易。
徐磊：实际上咱们现在说这种方式，刚才说了有一个招数一，用另外一套房子做抵押，然后再用钱去还前面的钱，这可能有风险。刚才提到经纪公司垫资，或者用其他方式垫资也可以还那个钱，但是我们现在考虑他的风险，我觉得这块，我们原来在跟民生银行讨论转按揭的时候，确实关注这方面的风险，我们有一个解决的方式来控制，现在两种，我觉得一个是资金的风险，也就是说这个钱是不是专款专用，实际上就是一个资金的概念，这个资金就是用于专款专用，而且这个过程在于操作人，担保人和放款人共同的几个对象来操作的，这样能保证资金是安全的。第二个我们这些手续办理过程的风险，比如说我今天用于垫款，今天甭管是个人借贷，还是经纪公司垫款，如果在交易过程当中出现了买卖双方有违约，有这种情况导致他的交易无法完成，那这个时候他的垫款，先不要考虑他垫款付出的费用，光垫款本身就会产生一个风险。因为这个垫款把原来贷款还清了，但是这个时候如果买方说有问题不卖，这个时候你再想把钱拿出来很困难了，拿不出来了，所以这个在当中也存在资金风险，我们从资金方面去监控，第二我们对买卖双方有一个公证手续，这不是以前的概念委托公证，实际上是一个协议的公证，对于协议的公证，它是不可撤销的。我们办理全部的手续实际上是按照买卖双方事先约定好的协议来完成的，这个时候你办理公证了，你有资金了，这个时候他就不可能再出现别的了，因为我有公证，有协议，按照事先约定好的，就避免了中间因为某一方违约造成的后续的损失。我们认为在转按揭这个过程当中，刚才我们设想了几种方式来解决这个问题，但是我考虑，我们谈到风险都会不同的风险，我认为只有在资金，又控制交易手续，在这个时候才能保证转按揭或者完成他的心愿是一个安全的过程。
白钧：我想补充一点，也就是说从我们公司的名称上来看，交易保证，实际上当时我们公司的成立也是属于特批的，当时实质上针对现在目前市场，当时也是引进国外整个产权交易，不止在产权，任何交易第三方的概念，我们将国外整个概念，公证交易上面用在产权这块，这块本身来讲它实质上作为一个公证第三方保证交易顺利的完成，保障交易买卖双方的权益去执行这个交易，一直到一手产权的过程，这块是我们公司现在在做的。而做的这个事情在国际上面是成熟的一个方式，小则几十万，大到数百亿的交易，都用到一样的服务，一个公证的第三方保证交易的完成。转按揭在现在目前来讲，在房产的交易里面是最复杂的，刚刚我们一直在说转按揭，用转按揭做一个说明，因为它是最复杂的东西，基本包括现在其他在产品上面，其他形式上面的风险。这里面刚刚包括的概念，一个是全程的资金，这里面包括的是全程封闭性的权证办理，包括确保了资金交割的方向，包括了在买卖双方上面的房款，甚至不止在这块该给银行，该给我，给他的，甚至中间有中介，有房管，就是管理物业有欠费的，都在资金上是他执行上面的业务，就在协议内容里他最后，它的责任要在买卖双方协议里面资金的去向，保证双方同意的，买卖双方在谈买卖内容的时候，本身来讲你们买卖双方你情我愿的事情，但是我们怎么保证，这是我们的业务。我们上礼拜建设部请我们去开会，请了民生银行的代表去开会，实质上就讨论这个概念，因为我们也意识到了，在这上面来讲，我们国家随着整个竞争，整个经济不断的进步，整个产权上面，地产交易上面的进步来讲，也将会出台相关的法律，那么我们在转按揭这个业务推行出来以后，主管这方面的单位也请我们去谈这块，相关的规定也很快就会出现。
主持人：这里面有两个，一个是责任，一个是有偿。我想问一下，您这个是哪种？
白钧：这个本身来讲肯定属于第二种，如果不是的话我怎么做交易保证，我怎么做我的生意。
主持人：就是说用户可以放心大胆做交易保证。
白钧：确实是这样，因为对我们来讲，我们当时在谈整个业务的时候，这里面对于各方在这块的责任归属谈了很多，谈了三个月的时间在责任归属，到最后谁来做代偿的责任，这块本身来讲肯定最后都有归属。那么在这里面实质上最后谈定是在程度上保证了消费者，也就是买卖双方的权益。因为很简单，因为的责任在各环节上都有，剩下的就是在资信上，对于买方卖方来讲，我们对银行做了查询，证明它是一个真实的交易背景，这本身来讲我做得事情不到位，它不是的话，当然银行就有责任，银行提前放贷的话，我当然有责任，当然担保公司在前面先做了一个代偿，但是担保对我的责任很多，跟银行谈了三个月，跟担保谈了三个月，所以这块的责任本身来讲，最终当然我们都有责任，如果不是的话我们怎么做交易保证，我不担责任我做不了，所以是有偿的。
主持人：咱们回到刚才的例子，那个招数个就是做银行贷款，第二个是找专业公司垫资，第三是典当房子，请康先生和昂先生共同出一个点子吧。
昂朝文：现在个招数北京市场上都用，第二种是中介公司，我们现在跟中介公司合作。第三种方式就是转按揭，我们行也在大力推转按揭，因为我们在深圳做转按揭，在深圳做的是的一家，我们深圳这方面取得成功经验以后，想把这个转按揭在北京市场推广，我们从去年开始在北京地区大力开展，实际上这也是反映咱们中介一个成功经验，实际上就是发展中的三个阶段，个阶段就是现有的招数一，第二个阶段就是垫资，第三就是转按揭的方式，因为现在我们认识到转按揭风险在什么地方，我们也找到解决转按揭风险的办法，这样完全可以在市场上推转按揭，包括我行除了推交易的转按揭，还可以做同名转按揭，这也是我行的特色，媒体报道的也很多。同名转按揭也是可以解决这个问题，我们同名转加按揭，除了转以外还可以加，过去你的房屋评估可以，以前买是80万，现在是一百万，假如符合我行有关规定，我可以继续给你做八成的贷款，评估以后这个房子值一百万，我可以给你贷八十万，你原来的80万就是做64万的贷款，这多了二十万。只要解决了这个资金用途问题，我们行是完全何以付的，为客户解决了无论融资、、金融困境。
康胜：针对这样一个案例，最简单就是转按揭，现在民生银行已经推出来了，不错，可能在交易的保证和规范上不错，我爱我家已经出来了，其实我们做这个真正转按揭，下一家银行贷款可以打到另外一家银行，点对点，直接打，只要沟通好了，两家银行是可以的，都是跨行的，当然也有本行的，但是本行就比较少，更多的是跨行交易，我们做了将近有三年，这三年做的转按揭大概做了1600多笔，到目前为止没有出现过一笔有风险的，当然这个转按揭里面有很多，只要程序控制住了，在很大程度上是降低风险了。这个客户最简单是转按揭。现在在北京提供转按揭的服务很多，当然转按揭变种也很多，有的中介公司也做转按揭，但实际上是垫资，但是解决了他本身的问题了。不管是中介公司垫资，还是伟嘉安捷直接通过银行点对点打款，都能解决这个问题，这是最简单的，成本也是的，实现也是最快的。另外用加按也是可以做的，也是可以解决，同名转按揭，还是在本行加按都可以做到，典当目前在北京，去年北京批了三家典当行，北京现在是67家典当行，绝大多数是为房子做典当的，各家银行据我所知现在67家典当行80％多的人都用贷款，典当行优点就是快，当天就可以给你钱，但是缺点就是利息高。对一般客户来说我们不建议他这么做，还是通过转按揭的方式降低他的成本，缩短他的时间来解决这个问题。所以解决这个客户的问题，这个客户的问题是反映了目前北京市很多客户普遍存在的问题。存在两个问题，个当时他做贷款的时候没有很好的规划，没有想到三年之后要提前还贷，缺少这个认识，我们伟嘉安捷更多的是想告诉客户，应该要用理财的管理选择这个贷款，不是说贷50万，把钱贷下来就OK了。经常问我们的客户是贷15年还是贷20年，他说贷15年，很多都不是很理性的，都要考虑自己理财的计划，三年你估计不到，一年两年是可以估计到的，北京很多买房人或贷款人存在普通的问题。
主持人：的问题是他对国家的规定和这方面的流程了解很少。
康胜：我们现在最想告诉很多消费者和贷款人，你在贷款之前，贷前先要了解很清楚，根据你自己的特点、需求，当然有些客户可能不知道你有什么需求，这个需要有人引导你，你有什么需求，他不知道，他说我就想贷一百万，实际上真的不是这样的，我们有一个客户就是这样，很典型的，他当时用的是等额本金方式贷款，他受不了，我说当时你为什么选择这种方式，他说有好多方式，我就选择了这种。我说你没有必要这样还贷，如果你的事业处在巅峰的时候，你可以选择等额本金，当然这只是其中一个问题，能解决很多客户遇到的困惑，他们原先不知道，我们可以引导。这是反映北京很大一部分人贷款买房存在的问题。
主持人：很多用户他们有需求，但是不知道怎么去做，也不知道提供的这些服务怎么操作 ，这就需要我们的专业机构和媒体联合起来为引导用户。谢谢大家参加我们今天的大话经纪，希望大家以后能够提供更多这方面的知识，引导我们的用户往正确的方向走，谢谢各位。